Решение от 06 августа 2014 года

    Дело № 2-878/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    06 августа 2014 года                          г.Благовещенск
 
    Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Хисматуллиной И.А., с участием представителя истца Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и г.Благовещенску Гареевой М.А. (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГг.), представителя ответчика Аджамян Г.Т. – Ишалиной К.К. (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ.), при секретаре Артемьевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Благовещенскому району и г.Благовещенску РБ к Аджамян Г.Т. о взыскании задолженности по арендной плате,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и г.Благовещенску обратился в суд с исковым заявлением к Аджамян Г.Т. о взыскании задолженности по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа в сумме 191 460 руб. 32 коп. и пеней за просрочку платежа в сумме 310 419 руб. 12 коп. на счет Управления Федерального казначейства по РБ (КУС Минземимущества РБ по Благовещенскому району и г. Благовещенск) ИНН 0258000950, ОКТМО 80615101, КПП 025801001, р/с 40101810100000010001 в ГРКЦ НБ Республики Башкортостан Банка России г. Уфы, БИК 048073001, код бюджетной классификации 86311105075100000120; расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Благовещенскому району и г.Благовещенску и Аджамян Г.Т.; выселении Аджамян Г.Т. из арендуемого объекта нежилого фонда – части нежилого подвального помещения общей площадью 90,7 кв.м. в 9-тиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
 
    В обосновании иска указано, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа индивидуальному предпринимателю Аджамян Г.Т. был передан объект муниципального нежилого фонда – часть нежилого подвального помещения, общей площадью 90,7 кв.м., в девятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, сроком аренды с 26 февраля 2009 года по 26 января 2010 года, для использования в целях оказания услуг по ремонту обуви (23,5 кв.м.) и торговли непродовольственными товарами (67,2 кв.м.). По состоянию на 03 февраля 2014 года срок аренды истек, но ответчик фактически размещается в арендуемом помещении, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Размер арендной платы за 2011 год составил 59 016,36 рублей без НДС (на площадь 67,2 кв.м.), 5 896,68 руб. без НДС (на площадь 23,5 кв.м.); за 2012 год – 66 806,52 рублей без НДС (на площадь 67,2 кв.м.), 6 675,00 руб. без НДС (на площадь 23,5 кв.м.); за 2013 год – 73 088,16 рублей без НДС (на площадь 67,2 кв.м.), 7 302,60 руб. без НДС (на площадь 23,5 кв.м.). За период с 11.01.2011г. по 17.12.2013г. ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы выполнил лишь частично. За указанный период задолженность ответчика по арендной плате составила 191 460,32 руб. без учета НДС. На основании п. 4.1.1 договора аренды ответчику начислены пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, что составляет 310 419,12 руб. Согласно п.п 5.2.4 п. 5.2 договора аренды в связи с невнесением (частичным внесением) арендатором арендной платы в течение более чем два срока подряд, истцом в адрес ИП Аджамян Г.Т. была направлена претензия № 617 от 19 декабря 2013 года с требованием погасить имеющуюся задолженность, расторгнуть договор аренды, выехать из арендуемого помещения. Претензия возвращена с отметкой почтовой службы «истек срок хранения». Аджамян Г.Т. утратила статус индивидуального предпринимателя. Просят взыскать с Аджамян Г.Т. задолженность по арендной плате в сумме 191 460 руб. 32 коп., пени за просрочку платежа в сумме 310 419 руб. 12 коп.; расторгнуть договор №. от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Благовещенскому району и г.Благовещенску и Аджамян Г.Т.; выселить Аджамян Г.Т. из арендуемого объекта нежилого фонда – части нежилого подвального помещения общей площадью 90,7 кв.м. в 9-тиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
 
    В судебном заседании представитель истца Гареева М.А. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила взыскать с Аджамян Г.Т. задолженность по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа в сумме 191 460 руб. 32 коп. и пеней за просрочку платежа в сумме 310 419 руб. 12 коп. на счет Управления Федерального казначейства по РБ (КУС Минземимущества РБ по Благовещенскому району и г. Благовещенск) ИНН 0258000950, ОКТМО 80615101, КПП 025801001, р/с 40101810100000010001 в ГРКЦ НБ Республики Башкортостан Банка России г. Уфы, БИК 048073001, код бюджетной классификации 86311105075100000120 в сумме 191 460 руб. 32 коп., пени за просрочку платежа в сумме 310 419 руб. 12 коп.; расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Благовещенскому району и г.Благовещенску и Аджамян Г.Т.; выселить Аджамян Г.Т. из арендуемого объекта нежилого фонда – части нежилого подвального помещения общей площадью 90,7 кв.м. в 9-тиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
 
    Ответчик Аджамян Г.Т. на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обратилась с заявлением о рассмотрении дела без ее участия.
 
    Представитель ответчика Ишалина К.К. исковые требования признала частично, просила снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку Аджамян Г.Т. уже не является индивидуальным предпринимателем, нигде не работает, болеет.
 
    Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.
 
    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между КУС Минземимущества РБ по Благовещенскому району и г.Благовещенску (арендодатель) и ИП Аджамян Г.Т. (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа (л.д.5-7), согласно которому арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8) по временное владение и пользование объект нежилого фонда – часть нежилого подвального помещения, в девятиэтажном жилом доме, с центральным отоплением, канализацией, водо и электроосвещением, расположенное по адресу: РБ, <адрес>, общей площадью 90,7 кв.м.
 
    Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с п. 1.2 договора условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 26 февраля 2009 года по 26 января 2010 года в соответствии со ст. 425 ГК РФ, следовательно, в силу ст. 609 ГК РФ, указанный договор аренды не подлежит обязательной государственной регистрации.
 
    Поскольку арендатор продолжала пользоваться имуществом после истечения срока договора 26 января 2010 года, возражения со стороны арендодателя отсутствовали, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Как определено в п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
 
    Размер арендной платы определен сторонами в разделе 3 договора.
 
    Истцом представлены расчеты годовой арендной платы с 26.02.2009г., 01.01.2011г., 01.01.2012г. (л.д. 9-14).
 
    В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по вышеуказанному договору, истец обратился с иском о взыскании с ответчика задолженности и пени за просрочку уплаты арендных платежей.
 
    Согласно ст.ст. 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
 
    Согласно ст.ст. 606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
 
    Расчет задолженности по арендной плате представителем ответчика не оспаривается.
 
    С учетом вышеизложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 191 460 руб. 32 коп. подлежит удовлетворению.
 
    В состав материально-правовых требований по настоящему иску включено также требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение принятых обязательств.
 
    В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В соответствии с п. 4.1.1 договора при нарушении сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% просроченной суммы за каждый день просрочки.
 
    За период с 11.01.2011г. по 17.12.2013г. истцом начислены пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 310 419 руб. 12 коп.
 
    Представитель ответчика Ишалина К.К. просит применить ст. 333 ГК РФ.
 
    Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
 
    Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
 
    В соответствии с п. 7 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. № 13/14 суд, исходя из ст. 333 ГК РФ, вправе уменьшить размер (ставку) процентов (неустойки), взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства, если подлежащая взысканию сумма, явно несоразмерна последствиям ненадлежащего исполнения обязательства.
 
    При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
 
    Пунктом п. 42 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.
 
    Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
 
    Судом установлено, что в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, арендатору начислены пени в сумме 310 419,12 руб., при этом сумма задолженности по арендной плате составила 191 460,32 руб.
 
    Принимая во внимание значительный размер заявленной к взысканию неустойки, исчисленной, согласно п. 4.1.1 договора аренды исходя из размера 0,3% за каждый день просрочки, т.е. 109,5 % годовых, при ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых; при отсутствии доказательств, подтверждающих возникновение у истца неблагоприятных последствий, наступивших в связи с нарушением ответчиком обязательств; с учетом требования разумности, справедливости и соразмерности, суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ, и снизить размер пени за несвоевременное внесение арендной платы до 27 000 руб.
 
    Взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер.
 
    Учитывая вышеизложенное, суд считает, что иск в части взыскания пени подлежит удовлетворению в части.
 
    Истцом также заявлено требование о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа № от ДД.ММ.ГГГГг.
 
    В качестве основания заявленного требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по указанному договору аренды нежилых помещений.
 
    Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
 
    В пункте 5.2.4 договора аренды стороны установили, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п. 3.3 договора в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора.
 
    Ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более трех месяцев, а именно в период с 11.01.2011г. по 04.09.2012г., с 11.02.2011г. по 04.09.2012г., с 11.03.2011г. по 15.10.2012г., с 11.04.2011г. по 30.04.2013г. и т.д. (л.д.4).
 
    Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
 
    Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
 
    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ за исх. № (л.д. 20) ответчику была направлена претензия, в которой истец проинформировал ответчика о наличии задолженности и пени, предложил в десятидневный срок погасить задолженность, расторгнуть договор аренды и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи. Указанная претензия была направлена ответчику по месту регистрации, возвращена без вручения по истечении срока хранения.
 
    Поскольку ответчик в разумный срок допущенные им нарушения не устранил, предложение истца о расторжении договора аренды, освобождении арендуемого помещения оставил без внимания и ответа, обращение истца в суд с настоящим иском правомерно.
 
    Исходя из вышеизложенного, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению.
 
    Как определено ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Ответчиком свои обязательства по освобождению занимаемого помещения не выполнены, принятый в аренду объект недвижимого имущества до настоящего времени истцу не возвращен.
 
    Поскольку договор аренды расторгнут, а арендатор (ответчик) на момент обращения арендодателя (истца) с иском не возвратил арендованное по договору имущество, требования истца о выселении суд считает законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования спорным нежилым помещением.
 
    В соответствии с ч.2 ст.206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
 
    Принимая решение о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемое арендуемое помещение, суд считает, что для исполнения указанной обязанности ответчику следует предоставить разумный срок, в срок до 01 октября 2014 года.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 5380,60 руб., по требованию имущественного характера и 200 руб. по требованию неимущественного характера (о расторжении договора, обязании освободить помещение), всего в размере 5 584,60 руб.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК Российской Федерации,
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Благовещенскому району и г.Благовещенску РБ к Аджамян Г.Т. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Аджамян Г.Т. задолженность по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа в сумме 191 460 руб. 32 коп. и пени за просрочку платежа в сумме 27 000 руб. 00 коп. на счет Управления Федерального казначейства по РБ (КУС Минземимущества РБ по Благовещенскому району и г. Благовещенск) ИНН 0258000950, ОКТМО 80615101, КПП 025801001, р/с 40101810100000010001 в ГРКЦ НБ Республики Башкортостан Банка России г. Уфы, БИК 048073001, код бюджетной классификации 86311105075100000120.
 
    Расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Благовещенскому району и г.Благовещенску и Аджамян Г.Т..
 
    Обязать Аджамян Г.Т. освободить помещение – часть нежилого подвального помещения общей площадью 90,7 кв.м. в девятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
 
    Установить срок для исполнения обязанностей по освобождению Аджамян Г.Т. арендуемого нежилого помещения, не позднее 01 октября 2014 года включительно.
 
    Взыскать с Аджамян Г.Т. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 584 руб. 60 коп.
 
    Ответчик вправе подать в Благовещенский районный суд РБ заявление об отмене заочного решения суда и о возобновлении рассмотрения дела по существу в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.
 
    Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Благовещенский районный суд Республики Башкортостан.
 
    Председательствующий: И.А. Хисматуллина
 
    Председатель суда З.А. Вагапов
 
    Решение не вступило в законную силу