Принявший орган:
Республика Крым
Дата принятия: 14 сентября 2021г.
Номер документа: 33-8383/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2021 года Дело N 33-8383/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
Председательствующего судьи Белоусовой В.В.,
судей Бондарева Р.В., Гоцкалюка В.Д.,
при секретаре Александровой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Технопроект" к Бойченко ФИО8, Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского фермерского хозяйства Швыдкому ФИО9 о признании договора аренды земельного участка недействительным,
по апелляционной жалобе Бойченко ФИО10 на решение Сакского районного суда Республики Крым от 13 апреля 2021 года,
установила:
ООО "Технопроект" обратилось в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора аренды земли, заключённого 12 декабря 2017 года между Бойченко А.И. и Крестьянским фермерским хозяйством Швыдкий В.Л., в лице Швыдкого В.Л., об аренде земельного участка общей площадью 8,9554 га, состоящего из земельного участка площадью 3,0947 га (кадастровый N), расположенных по адресу: <адрес>, зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 1 февраля 2018 года.
Требования мотивированы тем, что в соответствии с Договором аренды земельного участка от 1 ноября 2004 года, зарегистрированным в СО КРФ ГП ЦГЗК 30 сентября 2005 года и дополнительным соглашением к нему от 20 мая 2011 года, зарегистрированным в Горрайонном управлении Госкомзема г. Саки и Сакском районе 22 ноября 2011 года, ООО "Технопроект" арендовало у Бойченко А.И. земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью 8,9554 га, расположенные на территории <адрес>, в том числе участок N 365 площадью 3,0947 га, кадастровый N (ранее присвоенный кадастровый N) и участок N П244 площадью 5,8607 га, кадастровый N (ранее присвоенный кадастровый N).
Согласно п.6 договора в редакции Дополнительного соглашения от 20 мая 2011 года на срок 49 лет, т.е. до 30 сентября 2054 года, которые переданы Обществу на основании акта приема- передачи от 27 декабря 2004, для товарного сельскохозяйственного производства.
Между тем, согласно открытой информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 1 февраля 2018 г. зарегистрирован договор аренды, на те же земельные участки, между Бойченко А.И. и ИП КФХ Швыдким В.Л., чем нарушены права Общества на пользование вышеуказанными земельными участками в соответствии с договором аренды от 01 ноября 2004 года, который является действующим с момента вступления договора аренды в силу.
Общество добросовестно пользовался земельными участками в соответствии с их целевым назначением, оплачивал арендодателю арендную плату в период использования участков, а собственник земельного участка, заключая договор аренды на один и тот же земельный участок нарушил требования части 3 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовал недобросовестно.
Решением Сакского районного суда Республики Крым от 13 апреля 2021 года иск удовлетворен.
Признан недействительным договор аренды земли, заключённый 12 декабря 2017 года между Бойченко А.И. и Крестьянским фермерским хозяйством Швыдкий В.Л., в лице Швыдкого В.Л., об аренде земельного участка общей площадью 8,9554 га, состоящего из земельного участка площадью 3,0947 га, кадастровый N (участок N 365), земельного участка площадью 5,8607 га, кадастровый N (участок N П244), расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 1 февраля 2018 года. Распределены судебные расходы.
В апелляционной жалобе Бойченко А.И.. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, сведения о причинах неявки суду неизвестны.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Рассмотрением дела установлено, что Бойченко А.И., на основании государственного акта N от 8 апреля 2005 года, является собственником земельного участка площадью 8,9554 га, расположенного на территории <адрес>, целевое назначение земельного участка - для ведения личного крестьянского хозяйства (л.д. 7).
Согласно плану границ земельного участка он состоит из двух земельных участков: N 365 площадью 3,0947 га, кадастровый N; N П244 площадью 5,8607 га, кадастровый N (л.д. 8).
Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются кадастровым планом земельных участков составленных Крымским региональным филиалом ДП "ЦДЗК при Госкомземе Украины", а также планом внешних границ земельного участка (л.д.9-12).
Судом установлено, что 1 ноября 2004 года между Бойченко А.И. и ЧП "Технопроект" заключен договор аренды земли, согласно которого арендодатель Бойченко А.И. передает, а арендатор - ЧП "Технопроект" принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 8,9554 га, для товарного сельскохозяйственного производства, целевое использование земельного участка - пашня, сроком на 7 лет (п.6), арендная плата составляет 541 гривна (п.7) (л.д.4).
Согласно п.28 вышеуказанного договора предусмотрено, что изменения условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон. В случае не достижения согласия относительно изменения условий договора, спор разрешается в судебном порядке.
Данный договор зарегистрирован 30 сентября 2005 года за N в СО КРФ ГП ЦГЗК.
Между сторонами 1 ноября 2004 года составлен акт приема-передачи земельного участка в натуре в отношении земельного участка площадью - 8,9334 га (л.д.6).
20 мая 2011 года между Бойченко А.И. и ЧП "Технопроект" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 1 ноября 2004, зарегистрированного Сакским отделом КРФ ГП ЦГЗК 30 сентября 2005 N, согласно которого внесены изменения, в том числе и в пункт 6 Договора, изложив его в следующей редакции: "6.Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует в течение 49 лет, до 30 сентября 2054 года". После окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В случае, если арендодатель не уведомил арендатора письменно в течение месяца после окончания срока действия договора о его расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок" (л.д.13).
Вышеуказанное дополнительное соглашение к договору зарегистрировано 22 ноября 2011 года в Горрайонном управлении Госкомзема в г. Саки и Сакском районе за N.
Во исполнение условий договора по выплате арендной платы ЧП "Технопроект" на имя Бойченко А.И. производились выплаты арендной платы, что подтверждается расходно-кассовыми ордерами представленными суду представителем истца (л.д.20,27-29), а также платежной ведомостью (л.д.21), ведомостями на оплату денег (л.д.22-26).
На адрес проживания Бойченко А.И. учреждением истца направлялось уведомление о необходимости получения арендной платы, что подтверждается копией уведомления, и квитанциями о почтовом отправлении, однако Бойченко А.И. не изъявил желание получить вышеуказанную сумму (л.д.30,31).
Доказательства обратного суду первой и апелляционной инстанции не представлено.
Бойченко А.И. на адрес ООО "Технопроект" не направлялось заявление (претензия, предложение) о расторжении договора аренды земли, доказательства обратного суду первой и апелляционной инстанции не представлено.
Земельный участок площадью 30947 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, ранее присвоенный кадастровый N, поставлен на кадастровый учет в ЕГРН и ему присвоен кадастровый N (л.д.48-50).
Земельный участок площадью 58607 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, ранее присвоенный кадастровый N, поставлен на кадастровый учет в ЕГРН и ему присвоен кадастровый N. (л. д.60-62)
12 декабря 2017 года между Бойченко А.И. и КФХ Швыдким В.Л., заключен договор аренды земли, по условиям которого арендодатель Бойченко А.И. передал во временное владение, пользование и распоряжение арендатору КФХ Швыдкий В. Л. земельные участки, расположенные на территории <адрес>, площадью 3,0947 кв.м, кадастровый N, площадью 5,8607 кв.м. кадастровый N.
Срок действия договора согласно п. 2.1. составляет 10 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Согласно п.1.2 договора арендодатель Бойченко А.И. при заключении договора аренды земли от 12 декабря 2017 года гарантировал, что объект договора в споре, под арестом, запретом не стоит, правам третьих лиц не обременён.
12 декабря 2017 года между Бойченко А.И. и КФХ Швыдкий В.Л. составлен акт приёма-передачи земельных участков.
24 января 2018 года Швыдкий В.Л. обратился в ЕГРН с заявлениями о регистрации договора аренды с Бойченко А.И., и 1 февраля 2018 года произведена государственная регистрация указанного договора аренды земли от 12 декабря 2017 года (л.д.47-70).
Удовлетворяя исковые требования ООО "Технопроект", суд первой инстанции исходил из того, что действия ответчиков КФХ Швыдкий В.Л. и Бойченко А.И. по заключению договора аренды земельных участков являются недобросовестными, поскольку данный договор заключен до истечения установленного законом срока о приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, в период действия договоров аренды этих же земельных участков, заключенных между Бойченко А.И. и ООО "Технопроект".
Судебная коллегия соглашается с таким разрешением спора, поскольку выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы их не опровергают и подлежат отклонению по следующим основаниям.
Положения Гражданского кодекса Украины, действовавшего на момент заключения договора аренды, предусматривали, что по договору аренды арендодатель передаёт или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определённый срок.
Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и исполнения договора аренды (статья 759 Гражданского кодекса Украины).
Договор аренды заключается на срок, установленный договором (часть 1 статьи 763 Гражданского кодекса Украины).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновлённым на срок, который был ранее установлен договором (статья 764 Гражданского кодекса Украины).
Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору аренды, после истечения срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор, который намеревается воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, - в разумный срок (часть 1 статьи 777 Гражданского кодекса Украины).
Согласно Земельному кодексу Украины, право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.
Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.
Срок аренды земельного участка не может превышать 50 лет.
Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.
Отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом (статья 93 Земельного кодекса Украины).
Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором (статья 124 Земельного кодекса Украины).
Право пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (статья 126 Земельного кодекса Украины).
В соответствии с Законом Украины "Об аренды земли", аренда земли - это основанное на договоре временное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности (статья 1).
Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности (статья 3).
Договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определённый срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства (статья 13).
Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. Дата окончания действия договора аренды исчисляется с даты его заключения. Право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права (статья 19).
По окончании срока, на который был заключён договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли).
Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором (статья 33).
В силу Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации (статья 4).
Положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.
Статьёй 1210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны договора могут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору.
Как усматривается из условий и содержания указанного договора аренды земельных участков, дополнительного соглашения, стороны при их заключении договорились и определили, что право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этим договорам, является законодательство Украины.
Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание то, что указанный договор аренды заключен 1 ноября 2004 года на территории Украины и должен соответствовать действующему на тот момент законодательству, судебная коллегия считает, что правоотношения относительно даты заключения и окончания действия этого договора и дополнительного соглашения к нему, а также порядок исчисления срока действия аренды земельных участков регулируются правом указанной страны, в соответствии с договорённостью сторон о выборе подлежащего применению права, что прямо выражено и определённо вытекает из условий договоров и совокупности обстоятельств дела.
Таким образом, с учётом положений приведённого договора и дополнительного соглашения, а также статьи 19 Закона Украины "Об аренды земли", договор аренды указанного земельного участка считался заключённым и вступил в силу не с даты его составления в письменной форме и подписания сторонами, а с момента его государственной регистрации, то есть с 1 октября 2005 года (следующий день после наступления события, с которым законом связывает начало срока действия, в данном случае - государственной регистрации договора), сроком на сорок девять лет, то есть до 30 сентября 2054 года включительно.
18 марта 2014 года Республика Крым принята в состав Российской Федерации в результате ратификации 21 марта 2014 года Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.
5 мая 2014 года Федеральным законом N 124-ФЗ, вступившим в действие с 1 июля 2014 года, внесены изменения в Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В частности, Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ дополнен статьёй 19, согласно пункту 6 которой, внесение в единый государственный реестр юридических лиц в соответствии с настоящей статьёй сведений о юридических лицах, учредительные документы которых приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации, не является реорганизацией указанных юридических лиц, не влечёт их прекращение (ликвидацию) и не требует применения правил, предусмотренных статьёй 60 Кодекса.
22 сентября 2014 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о юридическом лице - ООО "Технопроект".