Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 33-7418/2021

11 августа 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи Богославской С.А.,

судей Онищенко Т.С., Рошка М.В.,

при секретаре Лыфарь Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора, уменьшение покупной цены,

по апелляционной жалобе представителя истцов ФИО3 на решение Ялтинского городского суда Республики ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

Байназаров М.А., Байназарова Г.И. обратились в суд с иском к Шевцову О.Е. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: РК, <адрес>, пгт. Кореиз, в районе <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования и просили уменьшить покупную цену по договору купли-продажи земельного участка на 1 364 000 руб. взыскав указанную сумму в пользу истцов в равных долях.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, за приобретение которого истцы уплатили 2 800 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Службу государственного строительного надзора Республики ФИО7 с уведомлением о планируем строительстве объекта недвижимости, на которое был получен ответ о невозможности возведения на участке объекта капитального строительства, в связи с его нахождением в защитной зоне объекта культурного наследия регионального назначения "Жилой дом врача Кореизской больницы". По мнению истцов, ответчик умышленно скрыл данную информацию от покупателей, что привело к нарушению их прав, поскольку, в настоящее время, истцы лишены возможности осуществления строительства, для которого приобретали спорное имущество.

Решением Ялтинского городского суда Республики ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований Байназарова М.А., Байназаровой Г.И. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истцов ФИО3, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку представленных доказательств, просит указанное решение суда отменить, и принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Апеллянт указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки тому, что при заключении договора купли-продажи ответчик ФИО4 скрыл от покупателей информацию о нахождении земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения. Как указал апеллянт, при подготовке к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, покупатели были извещены о нахождении участка в зоне с особой архитектурно-планировочной организацией территории, где установлено ограничение прав пользования, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ. При этом, информацию о нахождении участка в защитной зоне объекта культурного наследия, имеющего еще большие ограничения в использовании охранной зоны, в том числе, полный запрет на строительство новых объектов капитального строительства, включая жилой дом, на день заключения сделки ФИО4 сообщено не было, при этом, ответчику была известна эта информация.

Будучи надлежащим образом извещенными о дне и месте рассмотрения дела, по адресам регистрации, имеющимся в материалах дела, а так же, в соответствии с требованиями п.7 ст. 113 ГПК РФ, посредством размещения информации на электронном сайте Верховного Суда Республики ФИО7, в сети "Интернет", истец Байназарова Г.И., ответчик Шевцов О.В., в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.

Исходя из приведенных обстоятельств и руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, при имеющейся явке.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО7, истец ФИО1, принимающий участие посредством видео-конференц связи, в полном объеме поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований. В дополнительных пояснениях не возражал, что ответчик предлагал ему расторгнуть сделку, однако, детали этого вопроса обсуждены не были, и в настоящее время, истцы таких намерений не имеют. Кроме того, не возражал против того, что спорный земельный участок находится за пределами 100 м. охранной зоны, установленной для охраняемого культурного объекта.

Представитель истцов Байназарова М.А., Байназаровой Г.И. - Куревлев О.Г., в судебном заседании судебной коллегии в полном объеме поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что информация о дополнительных ограничениях в постановлениях, на которые имеется ссылка в дополнительных соглашениях к договору, не содержалась.

Кроме этого отметил, что Байназаров М.А., имея намерения строительства жилого дома, на спорном земельном участке, обратился в строительный надзор, где получил отказ в выдаче разрешения, ввиду нахождения земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия. Однако, доказательств указанных доводов, сторона ответчика представить не могла. Как пояснил представитель истцов, информация, которая была доведена ответчиком до истцов, содержала сведения о нахождении спорного участка в зоне с особой архитектурно-планировочной организацией территории, а не в защитной зоне культурного наследия, а о том, что участок находится в защитной зоне культурного наследия его доверители не знали и не могли знать. В выписках и в дополнительных соглашениях при заключении договора купли-продажи речи о том, что объект попадает под действие ФЗ "Об объектах культурного наследия" не было.

Представитель ответчика Шевцова О.В. - Фоменко В.В. в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, считал решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Кроме этого отметил, что когда истцы подали настоящее исковое заявление, его доверитель неоднократно связывался с истцами и предлагал им вернуть всю сумму денежных средств за данный спорный земельный участок, и оплатить им расходы на юристов, если их не устраивает приобретенное имущество, однако истцы такого желания не изъявили. Истец пояснял, что на данном участке планирует выращивать яблоневый сад. Кроме этого, представитель отметил, что его доверитель не обманывал истцов, информация о всех известных ему, внесенных в публичные данные, ограничениях, была донесена покупателям, что повлияло на формирование цены отчуждаемого земельного участка, в сторону ее значительного уменьшения, кроме того, на момент заключения сделки, размер зоны был иной, и составлял 200 м., однако, в настоящее время, он составляет 100 м. и спорный земельный участок находится за границами указанной охранной зоны, в связи с чем, ограничений по его застройке не имеется. При этом, обратил внимание на то, что доказательств невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению, истец не представил.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба представителя истцов ФИО3 оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует вышеизложенным требованиям.

В соответствии со статьей 330 ГПК Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, при рассмотрении дела судом первой инстанции, таких нарушений не допущено.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска Байназарова М.А., Байназаровой Г.И., суд первой инстанции руководствуясь N 78-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" указал, что приобретенный истцами земельный участок не находится в защитной зоне объекта культурного регионального значения "Жилой дом врача Кореизской больницы (начало ХХ века)", а соответственно ограничения, установленные для указанной зоны, на него не распространяются.

Кроме этого, районный суд принял во внимание, что о нахождении земельного участка в особой архитектурно - планировочной зоне и ограничениях, установленных для данной зоны, истцы при заключении договора были уведомлены продавцом и данное обстоятельства не повлияло на их решение о приобретении земельного участка за цену указанную в договоре, в связи с чем, суд не установил нарушений прав истцов, допущенное ответчиком, и, как следствие, оснований для их защиты, избранным истцами способом.

С такими выводами соглашается судебная коллегия, поскольку они сделаны на основании всесторонне, полно и объективно установленных обстоятельствах по делу, подтверждены совокупностью допустимых доказательств, которым дана правильная оценка, на основании норм материального права.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей волей и в своем интересе.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки являются одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК РФ)

Пунктом 1 ст. ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями и. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и тактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечёт последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, решением Кореизского поселкового Совета N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 был передан в собственность земельный участок площадью 0,1000 га, расположенный в районе <адрес>, пгт. Кореиз, для строительства и обслуживания жилого лома и хозяйственных построек.

В соответствии с имеющимся в материалах проектом отвода, заключением Республиканского комитета по охране и использованию памятников истории и культуры от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок не входит в охранное зонирование в соответствии с постановлением Правительства АР ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении историко - архитектурного опорного плана и комплексного охранного зонирования памятников истории, культуры и природы административного района Большой Ялты".

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 был выдан Государственный акт на право частной собственности на земельный участок площадью 0,1000 га на территории пгт. Кореиз, в районе <адрес>, который также не содержит сведений о наличии каких-либо ограничений\обременений земельного участка.Решением Ялтинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Апелляционного суда АР ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, было признано частично недействительным решение 42-1 сессии Кореизского поселкового Совета от ДД.ММ.ГГГГ N "О передаче в частную собственность ФИО4, в части передачи земельного участка площадью 0,043 га".

С учетом указанного судебного решения, на кадастровый учет был вставлен земельный участок, площадью 570 кв.м с присвоением ему КН:90:25:040101:444.

Согласно сведений, содержащихся в ЕГРН, в отношении земельного участка установлены ограничения прав, предусмотренные ст. 56,56.1 Земельного Кодекса РФ, Постановлением Совета министров РК от ДД.ММ.ГГГГ N, статьи 34.1 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации" Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ. Ограничения, установленные на основании Постановления Совета министров Республики ФИО7 "Об отнесении объектов культурного наследия к объектам культурного наследия регионального значения и выявленным объектам культурного наследия" N от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, как продавцом и Байназаровым М.А., Байназаровой Г.И. как покупателями был заключен договор купли - продажи земельного участка общей площадью 570 кв. метров, кад. N, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительства.

Пунктом 3.1 Договора была определена стоимость земельного участка - <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцами была передана ответчику денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 186,187).

Договор купли-продажи неоднократно перезаключался сторонами, последний раз заключен в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, которвя была подана на государственную регистрацию. (т.1 л.д.14-17)

Указанная редакция договора, среди прочего, дополнена пунктом 5.5, согласно которой, сторонам известны положения ст. 56 Земельного Кодекса РФ, регламентирующей ограничения в использовании земельного участка, и видах таких ограничений.

Редакция договора также дополнена пунктом 5.6 из содержания\ которой следует, что сторонам известно содержание Постановление Совета Министров Республики ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ N "О создании зон с особой архитектурно - планировочной организацией территории", Закона Республики ФИО7 N -ЗРК/2017 от ДД.ММ.ГГГГ "Об особенностях создания в Республике ФИО7 зон с особой архитектурно - планировочной организацией территории", Приказа об установлении границ водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы Черного моря на территории Республики ФИО7 N от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, из материалов дела следует, что истцам по делу, как приобретателям спорного земельного участка, на момент заключения сделки, было известно о наличии на земельном участке ограничений как природного характера, обусловленного наличием прибрежной и водоохранной защитной полосы, так и нахождением спорного земельного участка в пределах особой архитектурно-планировочной территории.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись о регистрации перехода к истцам права собственности на земельный участок.

Уведомлением Службы государственного строительного надзора Республики ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с установленными в отношении него ограничениями в виде защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Жилой дом врача Кореизской больницы" (начало XX века).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 570 кв. метров, расположенного в <адрес>, пгт. Кореиз, в районе <адрес>, кад. N, выполненному ООО "Северин", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его рыночная стоимость составляет 1 436 000 рублей.

Как следует из текста заключения, на величину рыночной стоимости земельного участка повлиял вывод специалиста о невысоких инвестиционных перспективах земельного участка, вследствие наличия обременения на застройку капитальными зданиями и их ремонт, вследствие его нахождения в границах архитектурно - планировочной зоны.

Каких-либо выводов о снижении стоимости земельного участка вследствие его нахождения в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения "Жилой дом врача Кореизской больницы" (начало XX века) представленный истцом Отчет не содержит.

Обращаясь в суд с настоящим иском, с учетом уточнений, истцы просили произвести в их пользу взыскание разницы между уплаченной ими ценой и стоимостью спорного имущества, исходя из установленных обременений в размере.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этих требований, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьёй 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).