Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 июля 2020 года №33-5843/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июля 2020 года Дело N 33-5843/2020
21 июля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего, судьи Аврамиди Т.С.,
судей Рошка М.В., Онищенко Т.С.,
при секретаре Даевой Т.С.,
по докладу судьи Аврамиди Т.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Кылынч <данные изъяты> к Айылдыз <данные изъяты>, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Шевченко <данные изъяты>, Ас <данные изъяты>, Брусиловский <данные изъяты>, Брусиловский <данные изъяты>, Брусиловская <данные изъяты>, Общество с ограниченной ответственностью "АТФ Компани" о признании расписки предварительным договором купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи, по апелляционной жалобе представителя Айылдыз <данные изъяты> - Дударева <данные изъяты> на решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 02 марта 2020 года,
УСТАНОВИЛА:
В октябре 2019 года ИП Кылынч <данные изъяты> обратился в суд с иском к Айылдыз <данные изъяты>, в котором просил признать расписку от 08.06.2018г., подписанную сторонами, предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, обязать Айылдыз <данные изъяты> в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ИП Кылынч <данные изъяты> договор купли-продажи недвижимого имущества по условиям которого Айылдыз <данные изъяты> (продавец) передает в собственность ИП Кылынч <данные изъяты> (покупателя), а покупатель принимает помещения без отделочных работ N 1 площадью 131,4 кв.м. по цене 7 884 000 руб. и помещение N 2 площадью 57,2 кв.м. по цене 3 432 000 руб., расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес>, общей стоимостью 11 316 000 руб., которые покупатель оплатил продавцу полностью, что подтверждается распиской от 08.06.2018г., подписанной сторонами. Условия договора купли-продажи приведены в просительной части искового заявления и содержат указание на принадлежность имущества продавцу на праве собственности, зарегистрированном в ЕГРН 30.06.2016г.
Исковые требования мотивированы тем, что 08.06.2018г. Айылдыз Ю. выдал истцу расписку, согласно которой ответчик продал истцу принадлежащие ему помещения N 1 площадью 131, 4 кв.м. по цене 7 884 000 руб., N 2 площадью 57,2 кв.м. по цене 3 432 000 руб., расположенные на первом этаже жилого дома по <адрес> и помещения N 3 площадью 80,6 кв.м. по цене 4 836 000 руб., N 4 площадью 89 кв.м. по цене 6 340 000 руб., расположенные на втором этаже указанного жилого дома и обязался перевести жилой дом по <адрес> с кадастровым N в многоквартирный со встроенными нежилыми помещениями, выполнить все работы по регистрации многоквартирного жилого дома в Госкомрегистре РК, после чего заключить с истцом договор купли-продажи квартир. Согласно расписке денежные средства ответчиком получены. Расписка также подписана истцом Кылынч <данные изъяты>.
Кроме того, договором от 31.03.2017г., составленном на турецком языке, стороны согласовали распределение между ними квартир в здании виллы, согласно договору в собственность истца поступают квартиры N 1,N2, расположенные на первом этаже и N 3 и N 4 на втором. В названном договоре ответчик также подтверждает что расчет между сторонами произведен.
Истец считает, что поскольку в расписке от 08.06.2018г. сторонами согласованы существенные условия: а именно предмет договора - помещения 1,2,3,4 расположенные в <адрес>; стоимость предмета договора; ответчик, являясь продавцом имущества, взял на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи после перевода дома в статус многоквартирного, а истцом обеспечено исполнение предварительного договора оплатой стоимости указанных помещений, то расписку от 08.06.2018г. в соответствии с. 3 ст. 429 ГК РФ следует признать предварительным договором, так как для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.
Истец также указал, что 11.09.2018г. зарегистрирована декларация о готовности многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями к эксплуатации, за ответчиком зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом в целом.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ истцом в адрес ответчика 17.01.2019г. направлено предложение о заключении договора купли-продажи с приложением подписанных истцом 2-х экземпляров договора купли-продажи.
Указанное предложение возвращено истцу за истечением срока хранения, что свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора, что в свою очередь дает истцу право обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
Истец также указал, что на основании договоров цессии от 14.06.2018г. он уступил Брусиловскому Р.Д. право требования на помещение N 3, а Брусиловской Т.М. - на помещение N 4, в связи с чем, требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи в отношении помещений N N3,4 им не заявлены.
Увеличив требования заявлением от 04.02.2020г., истец также просил обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи в отношении помещений N 3 площадью 80,6 кв.м. и N 4 площадью 89 кв.м. по цене 4 832 000 руб. и 5 340 000 руб. соответственно. В просительной части искового заявления приведены условия договора купли-продажи в отношении помещений с 1 по 4, с указанием общей цены помещений 21 492 000 руб., которые покупатель оплатил продавцу полностью.
Решением Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 02 марта 2020 года исковые требования удовлетворены.
Суд признал расписку от 08.06.2018г., подписанную Айылдыз <данные изъяты> и Кылынч <данные изъяты>, предварительным договором купли-продажи будущих недвижимых вещей, предметом которого являются помещения без отделочных работ N 1 общей площадью 131,4 кв.м. продаваемое по цене 7 884 000 руб., помещение N 2 общей площадью 57,2 кв.м. продаваемое по цене 3 432 000 руб., помещение N 3 общей площадью 80,6 кв.м., продаваемое по цене 4 832 000 руб. и N 4 площадью 89 кв.м. продаваемое по цене 5 340 000 руб.
На Айылдыз <данные изъяты> (продавец) возложена обязанность заключить с ИП Кылынч Али (покупателем) договор купли-продажи недвижимых вещей, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения N N1-4 указанной выше площадью и стоимостью, расположенные в многоквартирном жилом доме согласно декларации о готовности объекта к эксплуатации от 11.09.2018г.; продаваемое имущество считается переданным с момента заключения договора купли-продажи; расчеты произведены полностью; финансовых претензий стороны друг к другу не имеют. Приведены реквизиты сторон, а также указано, что договор составляется в двух экземплярах и считается заключенным с момента вступления решения в законную силу.
В решении также указано, что одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю, государственной регистрации и кадастровому учету подлежит право собственности Айылдыз <данные изъяты> на вышеуказанные помещения согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером ООО "Первая Крымская Кадастровая Компания" Ислямовым Р.Р., являющимся неотъемлемой частью решения.
С ответчика в пользу истца взыскано 60 000 руб. государственной пошлины.
Определением Центрального районного суда Республики Крым от 27.05.2020г. в абз. 6 на стр. 9 решения исправлена описка, указано, что со стороны ответчика допущено злоупотребление правом.
Не согласившись с таким решением суда первой инстанции, представитель ответчика - Дударев Д.С. подал на него апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку представленных доказательств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит указанное решение отменить, принять новое решение об отказе в иске.
Доводы апеллянта сводятся к тому, что расписка от 08.06.2018г. не может быть признана предварительным договором купли-продажи, поскольку не содержит волю на заключение договора лиц, в ней указанных, между сторонами сложились иные правоотношения, нежели те, что указаны в расписке.
Судом не учтено, что с Ас <данные изъяты> и Брусиловским Д.Р. ответчик заключил предварительные договоры купли-продажи на других условиях, а Шевченко О.С. в отношении помещения N 5 заключила договор паевого участия в строительстве с ЖСК "АТФ", которому и внесла плату за указанное в расписке помещение. При этом, правоотношения между истцом и ответчиком по расписке от 08.06.2018г. были прекращены распиской от 29.03.2019г, согласно которой Кылынч Али отказался от финансовых и иных претензий к Айылдыз Юсуфу. Надлежащая правовая оценка указанной расписке судом первой инстанции не дана.
Судом первой инстанции нарушены положения ст.ст. 130,131 ГК РФ, а также не учтены разъяснения абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 года, поскольку ответчик понужден к совершению действий в отношении помещений N N1-4 право собственности на которые не возникло и в ЕГРН не зарегистрировано.
У суда первой инстанции отсутствовали основания для принятия в качестве доказательства технического плана, выполненного кадастровым инженером ООО "ПКК" (т. 2 л.д. 25-110), содержание данного доказательства и источник получения судом не разъяснены и не указаны, в связи с чем, данное доказательство подлежит исключению.
Судом первой инстанции допущены нарушения п.п. 2, 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ к участию в деле в качестве соистца не привлечен Брусиловский Р.Д., в качестве третьего лица не привлечен ЖСК "АТФ", Брусиловская Т.М, не извещена надлежаще о времени и месте слушания дела.
Судом в решении указано о злоупотреблении правом со стороны истца, однако надлежащая оценка этому обстоятельству не дана.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ИП Кылынч Матрёнин С.А., ссылаясь на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указал, что права ЖСК "АТФ" оспариваемым решением не затронуты, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица - Брусиловский Р.Д., является председателем правления ЖСК "АТФ" о привлечении к участию в деле последнего ходатайств не заявлял. Брусиловская Т.М. извещалась судом надлежаще, о чем свидетельствует повестка, направленная в её адрес и распечатка отчета об отслеживании почтового отправления.
Выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований в отсутствие государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на спорные объекты недвижимости, являются правильными, поскольку такие объекты фактически созданы, бездействие ответчика по их надлежащему оформлению являются следствием злоупотребления правом с его стороны, и получили надлежащую правовую оценку.
Имевшее место со стороны ответчика злоупотребление правом нашло отражение в решении с учетом определения об исправлении описки от 27.05.2020г.
Технические планы помещений, подтверждающие их наличие, представлены в материалы дела по запросу суда, стороны поставлены в известность о поступлении соответствующих документов, они надлежащим образом исследованы. Препятствия в ознакомлении с данными доказательствами отсутствовали.
Признание расписки предварительным договором купли-продажи не влечет возникновение, изменение, прекращение обязательств ответчика перед третьими лицами.
Расписка от 29.03.2019г. об отсутствии со стороны истца претензий к ответчику касалась иных обязательств, нахождение ФИО7 от 08.06.2018г. у истца подтверждает наличие неурегулированных правоотношений между сторонами в отношении помещений 1-4.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Кылынч <данные изъяты>, Айылдыз <данные изъяты>, третьи лица: Шевченко О.С., Ас Халил, Брусиловский Д.Р., Брусиловская Т.М., представитель ООО "АТФ Компани", Госкомрегистра РК не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало, стороны обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.
При таких обстоятельствах, на основании ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Айылдыз <данные изъяты> - Дударев Д.С. апелляционную жалобу поддержал, просил об отмене решения суда первой инстанции по доводам, в ней изложенным.
Представитель истца Матренин С.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу.
Брусиловский Р.Д. пояснил, что присутствовал при составлении расписки от 08.06.2018г., была достигнута договоренность относительно жилого дома. Калынч <данные изъяты> является руководителем ЖСК "АТФ", используя доверенность, которую Айылдыз Ю. выдал Измайлову для декларации на строительство жилого дома и декларации для сдачи жилого дома в эксплуатацию, заключил договор аренды земельного участка и жилого дома сроком на 2 года с ЖСК "АТФ". Договор аренды препятствует постановке на учет многоквартирного дома и оформлению права собственности на квартиры. 17 декабря 2018 года истец по договору цессии передал Брусиловскому Р.Д. право на квартиры N 3 и 4, не уведомив о том, что земельный участок и жилой дом переданы в аренду. Когда Айылдыз Юсуф узнал о договоре аренды, он обратился в суд с иском о его расторжении и аннулировании доверенности. В результате было заключено мировое соглашение о том, что Калынч А. отказывается от всех претензий к Айылдыз Юсуфу, о чем была составлена расписка 2019г.
Заслушав доклад судьи-докладчика, объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске, исходя из следующего.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 28.08.2012г. за Айылдыз <данные изъяты> 30.06.2016г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом площадью 682,5 кв.м.
Указанный жилой дом расположен на принадлежащем ответчику земельном участке площадью 2845 кв.м. с кадастровым N с разрешенным видом использования - среднеэтажная жилая застройка.
Из материалов дела также следует, что Айылдыз <данные изъяты> является гражданином Турции (русским языком не владеет).
08 июня 2018г. на русском языке составлена расписка, из которой следует, что гражданин Турции Айылдыз <данные изъяты>, которому на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью 682,5 кв.м. по <адрес> с кадастровым N продал жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном доме:
ИП Кылынчу Али:
- помещение N 1 без отделочных работ, расположенное на первом этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 131,4 кв.м. за 7 884 000 руб.;
- помещение N 2 без отделочных работ, расположенное на первом этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 57,2 кв.м. по цене 3 432 000 руб.;
- помещение N 3 без отделочных работ, расположенное на 2 этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 80,6 кв.м. за 4 832 000 руб.;
- помещение N 4 без отделочных работ, расположенное на 2 этаже в жилом доме по <адрес>, г. <адрес>ю 89 кв.м. за 5 340 000 руб.;
гражданке Шевченко О.С.:
- помещение N 5 без отделочных работ, расположенное на 2 этаже в жилом доме по <адрес>, г. <адрес>ю 38,8 кв.м. за 2 250 000 руб.;
гражданину Турции Ас <данные изъяты>:
- помещение N 6, расположенное на 3 этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 82,9 кв.м. за 4 974 000 руб.;
- помещение N 7, расположенное на 3 этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 70,9 кв.м. за 4 254 000 руб.;
гражданину РФ Брусиловскому Д.Р.:
- помещение N 8, расположенное на 3 этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью54,6 кв.м. за 4 040 000 руб.
В расписке указано, что полученные денежные средства в размере 37 000 000 руб. пересчитаны, претензий по полученным денежным средствам в размере 37 000 000 руб. к Покупателям не имеется.
Распиской Айылдыз <данные изъяты> гарантировал, что вышеперечисленные помещения ранее никому не проданы, иным образом не отчуждены, под залогом и арестом не состоят. Расписка содержит обязательство продавца перевести жилой дом общей площадью 682,5 кв.м. по <адрес> с кадастровым N из категории жилого дома в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, произвести все кадастровые работы для регистрации многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями в Госкомрегистре РК и заключить договоры купли-продажи квартир с вышеперечисленными гражданами для дальнейшей их регистрации в Госкомрегистре РК (так указано в расписке).
Из текста расписки следует, что её суть и содержание Айылдыз <данные изъяты> переведены переводчиком ФИО19 08.06.2018г. В ФИО7 содержится графа "Настоящая расписка подписана мной собственноручно" под которой поставлена подпись Айылдыз <данные изъяты>. После этого в графе "Свидетели" поставлены подписи Кылынча <данные изъяты>, Брусиловского Р.Д., ФИО20
Согласно договору аренды от 12.07.2018г. Айылдыз <данные изъяты> передал ЖСК "АТФ" в аренду земельный участок площадью 2845 кв.м. с кадастровым N и жилой дом общей площадью 682,5 кв.м. по <адрес> с кадастровым N. Земельный участок передан с целью строительства и обслуживания многоквартирного дома, дом передан для проживания сотрудников арендатора, договором установлена обязанность осуществить реконструкцию вышеуказанного жилого дома в многоквартирный в счет арендной платы за пользование домом, и передачи в собственность части помещений в строящемся многоквартирном доме в счет арендной платы за землю.
Из материалов дела также следует, что 11.09.2018г. Службой государственного строительного надзора РК зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации "Реконструкция жилого дома в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>" N (т. 1 л.д. 249, т.2 л.д. 100-106).
Из указанной декларации следует, что генеральным подрядчиком ООО "АТФ "Компани" выполнены работы по устройству перегородок, заполнению стен газобетонными блоками, заполнение оконных и дверных проемов, прокладка внутренних инженерных сетей, внутренние отделочные работы. В результате реконструкции в жилом доме, согласно декларации, имеется 6 квартир, 3 из них однокомнатные, 3 - двухкомнатные, общей площадью квартир 416,9 кв.м., а также имеются 2 встроено-пристроенных нежилых помещения общей площадью 188,6 кв.м., места общего пользования площадью 77 кв.м.
В материалах дела содержится проектная документация на строительство трех секционного многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым с кадастровым N, а также акт распределения помещений, подписанный между ЖСК "АТФ" и Айылдыз <данные изъяты> в лице представителя по доверенности ФИО21, согласно которому Айылдыз <данные изъяты> в счет арендной платы подлежит о передаче две квартиры из 80 (л.д. 114-117).
Согласно техническому плану помещений, выполненному по заказу представителя Айылдыз <данные изъяты> - ФИО21 на первом этаже жилого дома NN, реконструированного в многоквартирный дом, имеются нежилые помещения N 1 площадью 131,4 кв.м. и N 2 - площадью57,2 кв.м., на втором этаже квартиры: N 3 площадью 79,9 кв.м., N 4 - 87,8 кв.м., N 5 - 38,8 кв.м., на третьем этаже квартиры: N 6 площадью 82 кв.м., N 7 площадью 69,7 кв.м., N 8 площадью 54,6 кв.м., помещение 0 - общего пользования (лестничная клетка) площадью 77 кв.м. Общая площадь всех образуемых помещений составляет 678,4 кв.м., разница в площади 4,1 кв.м. представляет площадь балконов.
Сведений о государственном кадастровом учете вышеуказанный помещений, а также о регистрации в ЕГРН права собственности на них за ответчиком, равно как о регистрации права собственности за Айылдыз <данные изъяты> на реконструированное в многоквартирный жилой дом здание, материалы дела не содержат.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.
Согласно части 1 статьи 39 названного кодекса право изменения предмета или основания иска принадлежит истцу.
Статьей 196 этого же кодекса установлено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1).
Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 3).
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Вместе с тем, вне зависимости от того, какая квалификация спорных правоотношений дана истцом, суд обязан правильно определить правоотношения сторон, дать им надлежащую юридическую квалификацию, но рассмотреть дело в пределах заявленных требований по указанному истцом основанию, исходя из тех фактических обстоятельств, на которых основаны требования.
Как следует из содержания иска, ИП Кылынч Али просил признать расписку от 08.06.2018г., подписанную Айылдыз <данные изъяты>, предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что она также подписана ИП Кылынчем <данные изъяты> и обязать ответчика заключить с ИП Кылынчем <данные изъяты> договор купли-продажи по условиям которого продавец (Айылдыз <данные изъяты>) продает в собственность покупателя (ИП Кылынча <данные изъяты>), а покупатель принимает следующие помещения, расположенные в многоквартирном жилом <адрес>:
- помещение N 1 без отделочных работ, расположенное на первом этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 131,4 кв.м.
- помещение N 2 без отделочных работ, расположенное на первом этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 57,2 кв.м. по цене 3 432 000 руб.;
- помещение N 3 без отделочных работ, расположенное на 2 этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 80,6 кв.м. за 4 832 000 руб.;
- помещение N 4 без отделочных работ, расположенное на 2 этаже в жилом доме по <адрес>, г. <адрес>ю 89 кв.м. за 5 340 000 руб.;
По соглашению сторон цена имущества составляет помещение N 1 - за 7 884 000 руб.; помещение N 2 - 3 432 000 руб.; помещение N 3 - 4 832 000 руб.; помещение N 4 - 5 340 000 руб. Общая цена составляет 21 492 000 руб., которые покупатель оплатил продавцу, что подтверждается распиской от 08.06.2018г.
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции квалифицировал расписку от 08.06.2018 года как предварительный договор купли-продажи будущих недвижимых вещей, предметом которого являются помещения N N1-4, площадью 131,4 кв.м., 57,2 кв.м., 80,6 кв.м., 89 кв.м., продаваемые по цене 7 884 000 руб., 3 432 000, 4 836 000, 5 340 000 руб. соответственно, расположенные на первом и втором этажах в жилом доме по <адрес>.
К такому выводу суд пришел исходя из того, что расписка содержит необходимые условия для признания её предварительным договором, подписана Айылдыз <данные изъяты> (продавцом) и Кылынчем <данные изъяты> (покупателем).
Одновременно суд пришел к выводу, что расписка от 08.06.2018 года является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку из её содержания следует, что денежные средства за вышеуказанные помещения ответчиком получены, а сами помещения проданы, но в фактическое пользование покупателей не переданы, с учетом того, что продавцу принадлежит здание в целом, а не конкретный объект.
При этом, суд указал, что между сторонами согласованы существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимой вещи - предмет и цена, спорные помещения в виде отдельных объектов недвижимости фактически созданы, а цена уплачена при составлении расписки.
Квалифицировав окончательно расписку как предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, и установив факт уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи, суд первой инстанции на основании п.п. 5,6 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи, предметом которого являются нежилые помещения с характеристиками и ценой, указанными в расписке.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяющего определить предмет основного договора, в этом случае при уклонении одной стороны от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При этом, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества, предварительный договор купли-продажи должен содержать обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимой вещи, а не передать вещь или зарегистрировать на неё право собственности.
Расписка, которую суд признал предварительным договором купли-продажи не содержат письменного обязательства Айылдыза <данные изъяты> и ИП Кылынча <данные изъяты>, заключить друг с другом договор купли-продажи помещения N 1 без отделочных работ, расположенного на первом этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 131,4 кв.м. за 7 884 000 руб.; помещения N 2 без отделочных работ, расположенного на первом этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 57,2 кв.м. по цене 3 432 000 руб.; помещение N 3 без отделочных работ, расположенное на 2 этаже в жилом доме по <адрес> общей площадью 80,6 кв.м. за 4 832 000 руб.; помещения N 4 без отделочных работ, расположенное на 2 этаже в жилом доме по <адрес>, г. <адрес>ю 89 кв.м. за 5 340 000 руб.
Из представленной в материалы дела расписки от 08.06.2018г. такое обязательство не следует.
Из буквального толкования текста расписки следует, что Айылдыз <данные изъяты> в присутствии свидетелей Кылынча <данные изъяты>, Брусиловского Р.Д. и ФИО20 признал, что продал помещения в принадлежащем ему жилом доме ИП Кылынчу <данные изъяты>, Шевченко О.С., Ас <данные изъяты>, Брусиловскому Д.Р., получил расчет за указанное имущество, а также принял на себя в одностороннем порядке обязательство перевести жилой дом в статус многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, после чего заключить с вышеуказанными гражданами договоры купли-продажи квартир.
При этом элементов предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества данная расписка не содержит, согласованная воля сторон заключить договор купли-продажи недвижимых вещей - помещений, указанных в иске, в ней не выражена.
В расписке в одностороннем порядке выражена воля Айылдыз <данные изъяты> перевести жилой дом в статус многоквартирного с целью заключения договоров купли-продажи квартир с теми гражданами, которым по его же заявлению он продал помещения в принадлежащем ему жилом доме.
Расписка подписана ИП Кылынч <данные изъяты> как свидетелем, его воля на заключение с Айылдызом <данные изъяты> договора купли-продажи квартир после перевода жилого дома в статус многоквартирного отсутствует.
В расписке также отсутствует воля Айылдыза <данные изъяты> на заключение с ИП Кылынч <данные изъяты> договора купли-продажи помещений, после перевода дома в статус многоквартирного.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что расписка от 08.06.2018г. не является предварительным договором купли-продажи помещений, указанных в иске, в связи с чем, правовых оснований для понуждения Айылдыз <данные изъяты> к заключению договора купли-продажи у суда первой инстанции не имелось.
Более того, выводы суда первой инстанции о квалификации расписки в качестве договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, содержащего условия о полной оплате таких вещей в момент заключения договора, и одновременное признание расписки предварительным договором с понуждением к заключению основного договора купли-продажи противоречит существу законодательного регулирования соответствующих правоотношений.
Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором также указано, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В частности в соответствии с п.п. 3,4 ст. 487 ГК РФ покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, требовать уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.
При этом, как разъяснено в п. 5 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 иск покупателя к продавцу о понуждении к передаче вещи подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Как указано выше, сведений о государственном кадастровом учете вышеуказанных помещений, а также о регистрации в ЕГРН права собственности на них за ответчиком, равно как о регистрации права собственности за Айылдыз <данные изъяты> на реконструированное в многоквартирный жилой дом здание, материалы дела не содержат.
Суд первой инстанции, приведенные положения закона и разъяснения по их применению не учел и не принял во внимание, что применительно к установленным им обстоятельствам о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с их полной оплатой до передачи вещи покупателю, положения ст. 429 ГК РФ не подлежали применению к спорным правоотношениям, что полностью исключало удовлетворение иска по заявленным требованиям о признании расписки предварительным договором купли-продажи и понуждении к заключению основного договора.
Суд первой инстанции указал, что рассматриваемый спор не является спором о признании права, или спором о передачи вещи, а направлен на упорядочение отношений, порожденных предварительным договором, признанным судом заключенным. При этом, однако, произвел государственный кадастровый учет помещений и государственную регистрацию права собственности на них за ответчиком с одновременной государственной регистрацией перехода права собственности к истцу, указав, что таким образом разрешен вопрос об исполнении решения суда.
Между тем, фактически, судом первой инстанции разрешен спор о вещном праве и постановлено решение по требованиям, которые в настоящем деле истцом не заявлялись, чем нарушены положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и при несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы о том, что к участию в деле в качестве соистца не был привлечен ФИО3, а в качестве третьего лица - ЖСК "АТФ" не свидетельствуют о нарушении судом п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ и оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции не содержат, поскольку ФИО3 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, с самостоятельными требованиями на предмет спора не обращался, соответствующего искового заявления в суд не подавал; договор аренды жилого дома и земельного участка, заключенный с ЖСК "АТФ" расторгнут 31.07.2019г., земельный участок и жилой дом возвращены ответчику (т. 1 л.д. 120, 122), какие-либо права и обязанности ЖСК "АТФ" по заявленным истцом требованиям не затронуты, соответственно не были и не могли быть разрешены судом.
Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении Брусиловской Т.М. не нашли своего подтверждения и опровергаются материалами дела (т. 2 л.д. 156, 193).
Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе о наличии между сторонами других правоотношений, о полном взаимозачете согласно расписке от 29.03.2019 года, не могут быть приняты во внимание, поскольку в рамках заявленных требований о понуждении к заключению договора купли-продажи, не направлены на установление юридически значимых обстоятельств по делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 02 марта 2020 года - отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя Кылынч <данные изъяты> к Айылдыз <данные изъяты> о признании расписки предварительным договором купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи - отказать.
Председательствующий судья:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка