Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 мая 2021 года Дело N 33-3578/2021

06 мая 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.А.

судей Гоцкалюка В.Д.

Паниной П.Е.

при секретаре Гусевой К.А.

с участием:

- представителя ответчика Фурса О.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым к Батищеву Н.В. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе Батищев Н.В. на решение Сакского районного суда Республики Крым от 26.02.2019г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Кузнецовой Е.А., пояснения представителя ответчика, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым

УСТАНОВИЛА:

Администрация Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым в иске от 01.12.2018г. просила расторгнуть заключенный 03.02.2017г. с Батищевым Н.В. договор N 68 аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - природно-познавательный туризм (код 5.2), общее пользование водными объектами (код11.1), расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированный Госкомрегистром 26.09.2017г. за N; обязать Батищева Н.В. вернуть указанный земельный участок в течении 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу; и взыскать с Батищева Н.В. в пользу администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2017г. за период 26.09.2017г.-28.11.2018г. в размере 153 634,06 рублей, пеню по состоянию на 28.11.2018г. в размере 26 606,12 рулей, неустойку в размере 345 914,76 рублей, а всего - 526 154,94 рубля.

В обоснование иска указано на систематическое, более 2-х месяцев подряд неисполнение Батищевым Н.В. обязательств по Договору аренды земельного участка N 68 от 03.02.2017г. в части внесения арендной платы, в связи с чем за ним за период 26.09.2018г.-28.11.2018г. образовалась задолженность в размере 153 634,06 рублей. Направленные в его адрес 02.04.2018г. и 12.10.2018г. требования о погашении долга с предложением о расторжении договора не исполнены, в связи с чем, считая нарушенными свои права, обратились в суд с настоящим иском.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 26.02.2019г. иск администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым удовлетворен. Заключенный между администрацией Штормовского сельского поселения и Батищевым Н.В. 03.02.2017г. договор аренды земельного участка расторгнут; на Батищева Н.В. возложена обязанность в течении 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - природно-познавательный туризм (код 5.2), общее пользование водными объектами (код11.1), расположенный по адресу: Республика <адрес>.

С Батищева Н.В. в пользу администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2017г. за период с 26.09.2017г. по 28.11.2018г. в размере 153 634,06 рублей, пени по состоянию на 28.11.2018г. в размере 26 606,12 рулей, неустойку в размере 345 914,76 рублей, а всего - 526 154,94 рубля; а также в доход местного бюджета Республики Крым взыскана государственная пошлина - 9 062 руб.

В апелляционной жалобе Батищев Н.В. просит указанное решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и несоответствующее фактическим обстоятельствам по делу.

Представитель истца в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции изменить по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 03.02.2017г. между администрацией Штормовского сельского поселения и Батищевым Н.В. на основании ранее заключенного между ними договора аренды от 20.07.2010г. заключен сроком на 43 года договор N 68 аренды земельного участка площадью 7 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - природно-познавательный туризм (код 5.2), общее пользование водными объектами (код 11.1), с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Республика <адрес> (л.д. 5-9).

Указанный договор заключен в соответствии с положениям Закона Республики Крым от 31.07.2014г. N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", которым для сторон по договору аренды земельных участков, заключивших такие договоры до 21.03.2014г., установлена обязанность до 01.01.2020г. внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (ч. 13 ст. 3).

В случае, если земельный участок, в отношении которого до 21.03.2014г. заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом договор аренды (ч. 14 ст. 3).

При этом с даты государственной регистрации права аренды, залога или сервитута земельного участка заключенные до вступления в силу Федерального конституционного закона договор аренды или договор об установлении сервитута считаются расторгнутыми (ч. 16 ст. 3).

Заключенный между сторонами 03.02.2017г. договор согласно п. 4.2. этого Договора вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации в исполнительном органе государственной власти Республики Крым, уполномоченном в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация Договора аренды земельного участка проведена 26.09.2017г. (л.д. 24 оборот).

Пунктами 5.1, 5.3 Договора стороны согласовали, что арендная плата за земельный участок установлена в денежной форме в размере 115 304,92 рубля в год или 9 608,75 рублей в месяц; должна вноситься не позднее 11-го числа месяца, следующего за отчетным; начиная со дня, следующего за днем подписания договора, т.е. с 04.02.2017г.

02.04.2018г. в адрес Батищева Н.В. направлено требование (претензия) о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся за период 01.12.2014г. - апрель 2018г. в сумме 107 563,40 рублей (л.д. 29-34);

- 12.10.2018г. - требование (претензия) о погашении долга по арендным платежам за период 26.09.2017г.-12.10.2018г. в сумме 194 025,49 рублей и пени - 22 801,13 рублей с предложением о расторжении договора аренды. В приложенном к требованию расчете отображен период долга с 2014г. (л.д. 35-41).

Разрешая заявленные в иске требования, суд первой инстанции, с выводами которого в целом соглашается судебная коллегия, исходил из обоснованности заявленных в иске требований и наличия правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с систематическим неисполнением арендатором условий договора по внесению арендных платежей и взыскания с него образовавшейся задолженности.

Указанные выводы суда основаны на правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельствах и согласуются с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.

Согласно положениям ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В силу положений п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Как установлено п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из представленного суду расчета усматривается, что с момента регистрации Договора аренды, т.е. с 26.09.2018г., и по 28.11.2018г. обязательства по внесению арендной платы Батищевым Н.В. исполнялись ненадлежащим образом.

В частности: при начислении ежемесячных платежей в сумме 9 608,57 рублей и предусмотренной п. 5.1 Договора обязанности по их оплате до 11-го числа месяца, следующего за отчетным, Батищевым Н.В. произведена оплата 04.10.2017г. - 50 000 рублей, 29.10.2018г. - 25 000 руб. и 21.11.2018г. - 25 000 рублей с указанием в качестве назначения платежей на договор N 68 от 03.02.2017г. С ноября 2017г. и по сентябрь 2018г. оплата по договору не производилась (л.д. 42, 132-134).

Таким образом, безусловно установлено нарушение Батищевым Н.В. условий договора аренды в части соблюдения сроков и порядка внесения арендной платы, а также неисполнение направленных в его адрес требований (претензий) относительно погашения долга.

Заявляя о несоответствии проведенного истцом расчета долга, в том числе указанного в направленных в его адрес претензиях (требованиях), ответчик, между тем, будучи обязанным исполнять установленные договором обязательства, в администрацию Штормовского сельского поселения для урегулирования разногласий и уточнения размера долга не обращался; а представленные им квитанции не свидетельствуют об отсутствии долга и необоснованности требований арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, договор по решению суда может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пп. 3 п. 1). При этом право арендодателя требовать досрочного расторжения договора предоставлено только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В силу положений названной правовой нормы требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из представленных суду доказательств усматривается, что неисполнение ФИО6 обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N 68 от 03.02.2017г. носит систематический характер, просрочка платежей допущена более 11 раз подряд, что с учетом соблюдения процедуры предварительного направления арендодателем в его адрес требований о погашении долга с предложениями о расторжении договора и неустранением им в разумный срок допущенных нарушений является достаточным основанием для расторжения этого договора в судебном порядке.

Доводы апеллянта о том, что в его собственности находится объект недвижимого имущества, расположенный на этом земельном участке, проведение работ по благоустройству этого земельного участка не исключают возможности расторжения договора аренды.

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.

С учетом установленных ч. 4 ст. 1 ГК РФ предписаний о недопустимости извлечения преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требований администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым и наличии правовых оснований для расторжения заключенного с ФИО6 договора аренды земельного участка.

Между тем, разрешая требования и взыскивая задолженность по арендной плате по договору N 68 от 03.02.2017г. за указанный в иске период с 26.09.2017г. по 28.11.2018г., суд первой инстанции не проверил правильность представленного истцом расчета, согласно которому сумма долга в 153 634,06 рублей определена за период с 2014г. по ноябрь 2018г., что выходит за пределы заявленных в иске требований.

За указанный в иске период размер начисленной арендной платы составляет 134 522,50 рубля.

Производя оплату 04.10.2017г., 29.10.2018г. и 21.11.2018г. в суммах 50 000 рублей, 25 000 рублей и 25 000 рублей, соответственно, ответчик в графе "назначение платежа" указал договор аренды N 68 от 03.02.2017г., в связи с чем указанные суммы подлежат учету в рамках данного договора при определении размера долга и пени, но начиная с 04.02.2017г. (п. 5.3 Договора).

При начислении с 04.02.2017г. арендной платы в сумме 9 608,75 рублей оплата в 50 000 рублей покрывает долг за февраль, март, апрель, май, июнь 2017г. и частично за июль 2017г.

Оплата 29.10.2018г. в сумме 25 000 рублей покрывает долг за июль, август и частично сентябрь 2017г.

Оплата 21.11.2018г. в сумме 25 000 рублей покрывает долг за сентябрь, октябрь, ноябрь и частично за декабрь 2017г.

Оснований для обращения указанных сумм в счет погашения долга по предыдущим договорам (с учетом указания в платежных документах назначения платежа) не усматривается, а доводы истца и выводы суда первой инстанции в указанной части являются необоснованными.

Таким образом, размер долга в пределах заявленных в иске требований подлежат взысканию с ответчика с учетом установленной п. 5.10 Договора пени в 0,1% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки и за указанный истцом период 29.09.2017г.-28.11.2018г. составляет:
датаплатежа

суммаплатежа

датаоплаты

суммаоплаты

задолжен-ность

периодпросрочки

кол-водн.

формула

суммапени

11.03.2017

9 608,75

11.04.2017

9 608,75

11.05.2017

9 608,75

11.06.2017

9 608,75

11.07.2017

9 608,75

11.08.2017

9 608,75

11.09.2017

9 608,75

04.10.2017

50 000

Итого:

67 261,25

67 261,25 -50 000 =        = 17 261,25 р.(за предела-ми заявлен-ных в иске требований)

1

11.10.2017

9 608,75

9 608,7525 000 - 17 261,25 = = 7 738,759 608,75 -7 738,75 =1 870

12.10.2017-29.10.201830.10.2018-21.11.2018

38323

9 608,75 ? 383 ? 0.1%1 870 х 23 х 0,1%

3 680,1543,01

2

11.11.2017

9 608,75

9 608,75

12.11.2017-21.11.2018

375

9 608,75 ? 375 ? 0.1%

3 603,28

3

11.12.2017

9 608,75

9 608,75

12.12.2017-21.11.2018

345

9 608,75 ? 345 ? 0.1%

3 315,02

4

11.01.2018

9 608,75

9 608,759 608,75-3 912,50 = 5 696,25

12.01.2018-21.11.201822.11.2018-28.11.2019

3147

9 608,75 ? 314 ? 0.1%5 696,25 х 7 х 0,1%

3 017,1539,87

5

11.02.2018

9 608,75

9 608,75

12.02.2018-28.11.2018

290

9 608,75 ? 290 ? 0.1%

2 786,54

6

11.03.2018

9 608,75

9 608,75

12.03.2018-28.11.2018

262

9 608,75 ? 262 ? 0.1%

2 517,49

7

11.04.2018

9 608,75

9 608,75

12.04.2018-28.11.2018

231

9 608,75 ? 231 ? 0.1%

2 219,62

8

11.05.2018

9 608,75

9 608,75

12.05.2018-28.11.2018

201

9 608,75 ? 201 ? 0.1%

1 931,36

9

11.06.2018

9 608,75

9 608,75

12.06.2018-28.11.2018

170

9 608,75 ? 170 ? 0.1%

1 633,49

10

11.07.2018

9 608,75

9 608,75

12.07.2018-28.11.2018

140

9 608,75 ? 140 ? 0.1%

1 345,23

11

11.08.2018

9 608,75

9 608,75

12.08.2018-28.11.2018

109

9 608,75 ? 109 ? 0.1%

1 047,35

12

11.09.2018

9 608,75

9 608,75

12.09.2018-28.11.2018

78

9 608,75 ? 78 ? 0.1%

749,48

13

11.10.2018

9 608,75

9 608,75

12.10.2018-28.11.2018

48

9 608,75 ? 48 ? 0.1%

461,22

14

11.11.2018

9 608,75

29.10.201821.11.2018

25 00025 000

12.11.2018-28.11.2018

17

9 608,75 ? 17 ? 0.1%

163,35