Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 апреля 2021 года Дело N 33-3074/2021

06 апреля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи Аврамиди Т.С.,

судей Рошка М.В., Онищенко Т.С.,

при секретаре Оголь В.Л.,

по докладу судьи Аврамиди Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Бондаренко <данные изъяты> к Маркинцевичу <данные изъяты>, Котлярову <данные изъяты> о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску Котлярова <данные изъяты> к Бондаренко <данные изъяты>, Маркинцевичу <данные изъяты> о признании добросовестным приобретателем, по апелляционной жалобе Бондаренко <данные изъяты> на решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 15 декабря 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

06.07.2020г. Бондаренко В.Г. обратился в суд с иском к Маркинцевичу Н.Д., Котлярову Н.С., в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ответчиками 05.09.2019г. и применить последствия недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора ипотеки от 13.12.2013г., заключенного между истцом и ответчиком Маркинцевичем Н.Д., в обеспечение исполнения обязательств последнего по договору займа от 13.12.2013г. на сумму 1 423 520 украинских гривен, истец является ипотекодержателем вышеуказанной квартиры, которая принадлежала должнику Маркинцевичу Н.Д. Обременение квартиры ипотекой зарегистрировано в соответствии с законодательством Украины, действовавшим на территории Республики Крым до её принятия в состав Российской Федерации.

Обязательства должника по обеспеченному ипотекой договору займа не исполнены.

В апреле 2020 года истцу стало известно о том, что в нарушение п. 3.5 договора ипотеки, п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке", 05.09.2019г. Маркинцевич Н.Д. продал квартиру Котлярову Н.С. в отсутствие согласия ипотекодержателя, что стало основанием для обращения в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В октябре 2020г. Котляров Н.С. обратился в суд со встречным иском к Бондаренко В.Г. и Маркинцевичу Н.В., в котором просил признать его добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Требования мотивированы тем, что об обременении квартиры ипотекой и о необходимости получения согласия Бондаренко В.Г. на заключение договора купли-продажи, Котлярову Н.С. не было и не могло быть известно, поскольку какие-либо запреты, ограничения и обременения прав на квартиру в ЕГРН РФ отсутствовали.

Спорная квартира была осмотрена им лично в присутствии Маркинцевича Н.В., а также проживающей в квартире ФИО12, которую Маркинцеви Н.В. представил, как временного жильца. Стоимость квартиры в сумме 200 000 руб. оплачена Маркинцевичу Н.В. в качестве предоплаты по расписке, сумма в размере 7 800 000 руб. оплачена представителю Маркинцевича Н.В. по доверенности ФИО14 непосредственно перед заключением договора. О притязаниях Бондаренко В.Г. он узнал только в августе 2020г., будучи извещенным о времени и месте рассмотрения настоящего дела.

Решением Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 15 декабря 2020 года в удовлетворении иска Бондаренко В.Г. отказано, встречный иск Котлярова Н.С. удовлетворен, последний признан добросовестным приобретателем спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе Бондаренко В.Г., ссылаясь на ненадлежащую оценку представленных доказательств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит указанное решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что Котляров Н.С. мог и должен был проверить наличие обременений на квартиру в ЕГРП Украины. Апеллянт считает, что поскольку Котлярову Н.С. было известно о том, что Маркинцевич Н.Д. проживает на территории Украины он мог и должен был потребовать у него выписку из украинского реестра недвижимости, однако не сделал этого, не проявив должную степень заботливости и осмотрительности.

Кроме того апеллянт выражает несогласие с выводами суда о том, что Бондаренко В.Г. не предпринял разумно необходимых действий по регистрации ипотеки в ЕГРН РФ. Считает, что суд первой инстанции не учел положений ч. 1 ст. 53 ФЗ "О регистрации недвижимости" о необходимости совместной подачи заявления залогодателя и залогодержателя объекта недвижимости.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало. Истец Бондаренко В.В. и ответчик Котляров Н.С. обеспечили явку своих представителей.

От представителя Маркинцевича Н.Д. - Артыковой Н.Т. поступило нотариально удостоверенное заявление Маркинцевича Н.Д. о признании иска Бондаренко В.В.

От Артыковой Н.Т., не принимающей участие в деле, поступило ходатайство о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующий в деле, извещенных надлежаще, ходатайств об отложении рассмотрения дела от которых не поступало.

В удовлетворении ходатайства Артыковой Н.Т. отказано в связи с отсутствием предусмотренных ст. 43, п.4 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и привлечения Артыковой Н.Т. к участию в деле, поскольку её права и обязанности обжалуемым судебным актом не разрешались.

Заявление Маркинцевича Н.Д. о признании иска приобщено к материалам дела в качестве письменных пояснений.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Бондаренко В.Г. - Шейкина Д.А. апелляционную жалобу поддержала, по изложенным в ней доводам. Полагала, что судом первой инстанции неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу и нарушены нормы материального права. Указала на отсутствие в материалах дела доказательств возмездности договора купли-продажи, полагала, что действия Котлярова Н.С. являются недобросовестными, поскольку на момент заключения договора обременение в виде ипотеки сохранялось и оригиналы правоустанавливающих документов находились у ипотекодержателя.

Представитель ответчика Котлярова Н.С. - Полуянова Т.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, ссылаясь на то, что приведенные апеллянтом доводы опровергаются материалами дела.

Заслушав судью-докладчика, объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 13.12.2013 года между Бондаренко В.Г. (Заимодавец) и Маркинцевичем Н.Д. (Заемщик) заключен и удостоверен частным нотариусом Одесского городского нотариального округа, договор займа, по условиям которого Бондаренко В.Г. передал Маркинцевичу Н.Д. денежные средства в размере 1 423 520 гривен, сроком до 13.06.2014 года.

Надлежащее исполнение обязательств заёмщика обеспечено заключенным между сторонами и удостоверенным тем же нотариусом договором ипотеки от 13.12.2013 года, в соответствии с которым Маркинцевич Н.Д. передал в ипотеку (в залог) Бондаренко В.Г. принадлежащую ему <адрес>.

13.12.2013 года между Бондаренко В.Г. (Ипотекодержатель) и Маркинцевичем Н.Д. (Ипотекодатель) был заключен и нотариально удостоверен договор об удовлетворении требований Ипотекодержателя, в соответствии с которым Ипотекодержатель имеет право обратить взыскание на Предмет ипотеки в случае ненадлежащего исполнения заёмщиком своих обязательств по договору займа.

Ипотечный договор зарегистрирован в ЕГРП Украины, сведения о регистрации обременения квартиры ипотекой, содержащиеся в ЕГРН Украины на момент рассмотрения настоящего спора, не погашены.

При этом, в ЕГРН Российской Федерации сведения о регистрации обременения квартиры ипотекой отсутствуют.

05.09.2019 года между Маркинцевичем Н.Д., от имени которого на основании нотариально удостоверенной доверенности от 17.07.2019г. действовала ФИО19., и ФИО3 был заключен договор купли-продажи <адрес>.

В соответствии с п. 3.3 договора купли-продажи квартира продается за 8 000 000 руб., которые Представитель Продавца получил от Покупателя полностью до Подписания договора.

Согласно п. 5 договора кули-продажи представитель продавца заверила покупателя о том, что квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не находится, как взнос в уставной капитал не внесена.

Таким образом, подписанием договора продавец гарантировал, что квартира не обременена правами третьих лиц и в залоге не состояит, стороны засвидетельствовали, что оплата за квартиру в сумме 8 000 000 руб. произведена покупателем полностью представителю продавца, то есть ФИО19, которая уполномочена доверенностью от 17.07.2019г. на получение денежных средств.

На основании указанного договора право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН за Котляровым Н.С. 16.09.2019г.

Сведений о регистрации каких-либо ограничений или обременений на спорную квартиру на момент регистрации права собственности Котлярова Н.С. в ЕГРН РФ не имелось и не имеется в настоящее время.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Аналогичные положения предусмотрены ст. 37 ФЗ "Об ипотеке", а также п. 5.3.1 ипотечного договора от 13.12.2013г.

В соответствии с п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Аналогичные положения установлены ст. 39 ФЗ "Об ипотеке" согласно которой при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

При этом, в соответствии с п. 2 ст. 173.1 ГК РФ установлено, что поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ) изменена редакция ст. 352 ГК РФ. Согласно пп. 2 п. 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Поскольку правоотношения, регулируемые пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014.

Таким образом, отчуждение предмета ипотеки на основании возмездной сделки в отсутствие согласия ипотекодержателя не может явиться основанием для признания такой возмездной сделки недействительной, когда приобретатель не знал и не должен был знать о наличии обременения и как следствие необходимости получения согласия ипотекодержателя на сделку.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, установив, что Котляров Н.С. приобрел <адрес> по возмездной сделке - договору купли-продажи и полагаясь на данные росреестра об отсутствии обременений, не знал и не должен был знать о наличии ипотеки, пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи недействительным.

Доводы апелляционной жалобы Бондаренко В.Г. правильность выводов суда первой инстанции не опровергают и не содержат оснований к отмене решения.

Согласно ч. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

На основании ч. 7 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке" для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

То есть, если для сторон договора ипотека уже с момента заключения договора связывает между собой его стороны, то третьим лицам возражения, основанные на ипотеке, могут быть противопоставлены только с момента ее регистрации.

В силу ст. 26 ФЗ "Об ипотеке" ипотека является публичной, что предполагает общедоступность сведений об ипотеке для любого заинтересованного лица.

В силу ч. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

По общему правилу, предусмотренному ст. 38 ФЗ "Об ипотеке" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Вместе с тем, согласно п. 2 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации") залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из анализа указанных норм следует, что право следования ипотеки связано с приданием ипотечному праву свойства публичности, и поскольку момент возникновения у третьих лиц обязанности считаться с правами обеспечительного кредитора связан с государственной регистрацией ипотеки, отсутствие таковой нивелирует право следования и не предоставляет ипотечному кредитору каких-либо преимуществ в отношении лиц, не связанных ипотечным обязательством.

Как указано в ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в частности, ипотека. Указанная норма имеет отношение как к моменту возникновения вещных прав (их возникновение и фиксация), так и к динамике (установление (снятие) ограничений, переход прав на время или навсегда к другим лицам и их прекращение).

Согласно нормы, предусмотренной п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего до 01.01.2017 года и аналогичной ей по своему содержанию нормы, предусмотренной ч. 3, 5 ст. 1 ФЗ от 13 июня 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав); государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ N 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу ч. 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее ФКЗ N 6-ФКЗ), в редакции ФКЗ N 5-ФКЗ от 23.06.2016, до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В части 3 статьи 7 вышеуказанного конституционного закона закреплено, что Государственный Совет Республики Крым и Совет министров Республики Крым, Законодательное Собрание города Севастополя вправе осуществлять собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов, которые не могут противоречить Конституции Российской Федерации и федеральным законам.

В развитие вышеуказанных норм был принят Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).