Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 30 марта 2021 года №33-2730/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 марта 2021 года Дело N 33-2730/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего, судьи Белинчук Т.Г.,
судей Богославской С.А., Самойловой Е.В.,
при секретаре Ушак Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации <адрес> к Парафиёву ФИО1, Парафиёвой ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности, обязании совершить определенные действия,
по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 на заочное решение Ялтинского городского суда Республики ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, -
Установила:
ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> обратился с иском к Парафиёву А.И., Парафиёвой А.А., в котором просил расторгнуть договор аренды, обязать возвратить земельный участок, взыскать с ответчиков 18 765,70 рублей в счёт задолженности по аренде, 16 707.64 рублей в счёт пени.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ялтинским городским советом и Парафиёвым ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0030 га, (кадастровый N), расположенного по адресу: Республика ФИО3, <адрес> въезд, в районе <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ N, (далее - Договор).
Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок: "индивидуальное жилищное, гаражное и дачное строительство", расположенный по адресу: Республика ФИО3, <адрес> въезд, в районе <адрес>.
Согласно п. 5.1 Договора земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания индивидуального гаража.
Договор заключен сроком на 49 лет (п.3.1 Договора).
Согласно п.9.4 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. На дату подачи настоящего искового заявления Договор не расторгнут и не прекращен, ни одной из сторон не совершены действия, направленные на досрочное расторжение Договора. Таким образом, Договор является действующим, обязательства сторон по нему актуальны и действительны.
Тем не менее, ответчик длительное время (с 2015 года) не производит оплату арендной платы в полном объеме по указанному договору аренды.
В целях соблюдения досудебного порядка Департаментом имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 в адрес ответчика была отправлена претензия N от 12.02. 2020 года, которая оставлена без ответа.
Задолженность ответчика по арендной плате за период с 10.04.2015г. по ДД.ММ.ГГГГ составляла в размере 18 765,70 руб. Данная сумма до настоящего момента не оплачена и подлежит взысканию с ответчика.
Заочным решением Ялтинского городского суда Республики ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены частично.
С Парафиёва ФИО1 в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> взыскано 2 193,73 руб. в счёт оплаты за аренду земельного участка 0111900000:01:014:0082, расположенного в районе <адрес> въезд в <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 61,78 руб. в счёт пени, а всего 2 255, 51 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Парафиёва А.И. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 400 руб.
С Парафиёвой ФИО2 в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> взыскано 7 664, 49 руб. в счёт оплаты за аренду земельного участка 0111900000:01:014:0082, расположенного в районе <адрес> въезд в <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени 3 485, 93 руб., а всего 11 150, 42 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Парафиёвой А.А. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 446, 01 рублей.
Не согласившись с указанным решением суда, Департамент имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 подал апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка. Принять в указанной части новое решение, которым исковые требования в указанной части удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы истец считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неверном толковании норм материального права. Указывает, что с момента перехода права собственности на гараж к Парафиёвой А.А., к ней перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Представитель администрации <адрес> Республики ФИО3 и Департамента имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> Республики ФИО3 ФИО7, действующая на основании доверенностей в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила ходатайства о рассмотрении дела в ее отсутствие. Просила апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 удовлетворить в полном объеме.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные участники процесса, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало, о причинах неявки суд не известили, в связи с чем, на основании ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Информация о назначенном судебном заседании размещена на официальном интернет-сайте Верховного Суда Республики ФИО3.
Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи-докладчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений пункта 3 статьи 420, статей 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 606, пункту 1 статьи 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктами 1 и 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от ДД.ММ.ГГГГ "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения о том, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Судом установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Ялтинским городским советом и Парафиёвым ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0030 га (кадастровый N) расположенного по адресу: Республика ФИО3, <адрес> въезд, в районе <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ за N).
Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок: "индивидуальное жилищное, гаражное и дачное строительство", расположенный по адресу: Республика ФИО3, <адрес> въезд, в районе <адрес>.
Согласно п. 5.1 Договора земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания индивидуального гаража.
Договор заключен сроком на 49 лет (п.3.1 Договора).
Согласно п. 9.4 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
На дату подачи искового заявления Договор не расторгнут и не прекращен, ни одной из сторон не совершены действия, направленные на досрочное расторжение Договора. Следовательно договор аренды является действующим, обязательства сторон по нему действительны.
Апелляционным пределением Верховного Суда Республики ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ изменено решение Ялтинского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ в части раздела недвижимого имущества и за Парафиёвой ФИО2 Александровной признано право собственности на гараж-бокс,; 4 по адресу: <адрес> въезд, 4а. (л.д. 44-49).
Указанный гараж-бокс расположен на земельного участка площадью 0,0030 га, переданный по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Парфиёву А.И.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Исходя из п. 25 постановления Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежит продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).
Таким образом, учитывая названные законоположения и разъяснения высшего суда, со дня признания за Парафиёвой А.А. права собственности на гараж, находящийся на арендуемом земельном участке, обязанность по оплате арендных платежей за землю в силу закона перешла на Парафиёву А.А. как на лицо, приобретшее указанный гараж.
Согласно п. 6 ст. 26 Закона Республики ФИО3 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике ФИО3" органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти РФ, органами государственной власти Республики ФИО3, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.
Согласно Закону Республики ФИО3 N-ЗРК от ДД.ММ.ГГГГ "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике ФИО3" принятым Государственным Советом Республики ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ муниципальное образование <адрес> наделен статусом городской округ Ялта.
Согласно п.6 решения 1 сессии 1 созыва Ялтинского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ N Ялтинский городской совет первого созыва является правопреемником прав и обязанностей органов местного самоуправления, действовавших на момент проведения выборов ДД.ММ.ГГГГ на территориях, которые отнесены к территории вновь образованного муниципального образования городской округ Ялта.
Уставом муниципального образования городской округ Ялта определены полномочия Ялтинского городского совета по принятию нормативно-правовых актов в сфере землепользования (ст. 33) и администрации города в части земельных отношений как непосредственное управление и распоряжение земельными участками муниципальной собственности, проведение земельного контроля (ст. 52), участие в суде в качестве истца и ответчика по вопросам землепользования.
Во исполнение требований Устава <адрес>, Ялтинским городским советом 1-го созыва было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ N "Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации <адрес>".
В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3, утвержденному решением от ДД.ММ.ГГГГ N, 80-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского Совета вменено обеспечение управления и распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с действующим законодательством (п.4.2.1 Положения), обеспечение полноты и стабильности поступления в местный бюджет средств и администрирование неналоговых доходов местного бюджета, полученных при управлении и распоряжении муниципальным имуществом (п.4.2.2 Положения), осуществление контроля за соблюдением условий договоров, предметом которых является муниципальное имущество, в части своевременности и полноты поступления средств в местный бюджет (п. 3.4.5 Положения), обеспечение управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п.3.3.6 Положения), обращение в правоохранительные органы, суды в случае выявления фактов нарушения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом (п. 4.1.9 Положения).
Таким образом, Департамент имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 правомерно обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды, в котором Ялтинский городской совет являлся арендодателем.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Департаментом имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 в адрес ответчиков была направлена претензия N от ДД.ММ.ГГГГ, которая была оставлена последними без ответа.
Задолженность по арендной плате до настоящего времени ответчиками не оплачена.
Истец просил взыскать задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Суд первой инстанции взыскал с Парафиёвой А.А. задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 7664,49 руб. и пеняю в размере 3485,93 руб., а с Парафиёва А.И. взыскав задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с учетом срока исковой давности, в размере 2 193,73 руб., пени 61,78 руб.
Решение суда первой инстанции в указанной части не обжаловано.
Примененный истцом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком ответчиками не оспорены ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, а потому правовых оснований сомневаться в правомерности применяемых арендодателем формул при расчете задолженности по арендным платежам не имеется.
Материалами дела подтверждается, что истец исполнил свои обязательства по договору аренды надлежащим образом, в то время как ответчики не производили перечисление арендной платы в предусмотренные договором сроки.
Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с нарушением ответчиками условий договора о внесении арендной платы, договор подлежит расторжению, а земельный участок - возврату арендодателю исходя из следующего.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как установлено судом первой инстанции, арендатором не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей более четырех лет, арендодатель направлял арендатору требования об уплате задолженности по арендным платежам, однако арендатор продолжал нарушение обязательств по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка и наличия оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных пунктами 12.4.3, 12.4.4 договора аренды.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части отказа в удовлетворении требований Департамента имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> Республики ФИО3 о расторжении договора аренды отменить, приняв в указанной части новое решение об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды земельного участка.
Руководствуясь 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия -
ОПРЕДЕЛИЛА:
Заочное решение Ялтинского городского суда Республики ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации <адрес> Республики ФИО3 в части расторжения договора аренды земельного участка удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 30 кв.м. с кадастровым номером 0111900000:01:014:0082, расположенного по адресу: Республика ФИО3, <адрес>, Санаторный въезд, в районе <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Ялтинским городским советом и ФИО1.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий судья ФИО9
Судьи Богославская С.А.
Самойлова Е.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка