Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 апреля 2021 года Дело N 33-2534/2021

08 апреля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.А.

судей Паниной П.Е.

Сыча М.Ю.

при секретаре Яковлевой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску Ярцева К.В. к Киселеву В.Ю., третье лицо - Дубровицкий Ю.Р., о признании договора подлежащим государственной регистрации,

по апелляционной жалобе Ярцева К.В. на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 14.12.2020г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Кузнецовой Е.А., исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым

УСТАНОВИЛА:

Ярцев К.В. в иске от 28.09.2020г. просил признать заключенный 19.11.2015г. между ним и Киселевым В.Ю. предварительный договор купли-продажи договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В обоснование заявленных требований Ярцевым К.В. указано на то, что 19.11.2015г. между ним и Дубровицким Ю.Р., действующим от имени Киселева В.Ю., был заключен предварительный договор купли-продажи помещения в объекте капитального строительства, возводимом на земельном участке по адресу: <адрес>, по условиям которого он взял на себя обязательство в срок до 03.12.2015г. оплатить стоимость помещения в объекте строительства в размере 564 000 рублей, а Киселев В.Ю. - построить дом, ввести его в эксплуатацию и заключить основной договор купли-продажи помещения площадью 18,8 кв.м. Не смотря на исполнение им своих обязательства по договору и внесения денежных средств в полном объеме, Киселев В.Ю. не исполняет своих обязательств по завершению строительства, сдаче дома в эксплуатацию, заключению основного договора купли-продажи и передаче ему указанного в договоре помещения.

Ссылаясь на то, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилого дома, просил признать предварительный договор купли-продажи от 19.11.2015г. договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 14.12.2020г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит указанно решение суда отменить, указав на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам по делу.

Стороны в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (абз. 1 п. 1); могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 2).

При этом, определяя пределы осуществления гражданских прав, законом установлена недопустимость их осуществления в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 19.11.2015г. между Ярцевым К.В. и Дубровицким Ю.Р., действующим от имени Киселева В.Ю., заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель взял на себя обязательства по финансированию строительства части объекта недвижимости, осуществляемого продавцом на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, а продавец - осуществить строительство указанного объекта, сдать его в эксплуатацию и передать покупателю в этом объекте в собственность помещение площадью 18,8 кв.м. на 3-м этаже корпуса N 2 (п.п. 1.2, 1.3 Договора).

Стоимость подлежащего передаче объекта пунктом 2.1 Договора определена в 564 000 рублей; плановое окончание строительства согласно п. 1.4 Договора - второй квартал 2017г.; сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность покупателя - в течение шести месяцев после окончания строительства (л.д. 6-8).

Дополнительным соглашение к Договору плановое окончание строительства определено третьим кварталом 2018г. (л.д. 9).

Обязательства по оплате договора Ярцевым К.В. исполнены, в подтверждение чего представлены расписка Дубровицкого Ю.Р. от 19.11.2015г. о получении денежных средств по Договору от 19.11.2015г. в сумме 50 000 рублей (л.д. 13) и заявление истца на перевод денежных средств на счет Дубровицкого Ю.Р. и приходным кассовым ордером ПАО "Генбанк" от 30.11.2015г. (л.д. 14).

В установленный Договором срок строительство объекта недвижимости не завершено, дом в эксплуатацию не введен, основной договор купли-продажи помещения не заключен, помещение истцу не передано.

Разрешая заявленные в иске требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания заключенного между сторонами Договора следует, что Киселев В.Ю. привлек денежные средства Ярцева К.В. для строительства объекта капитального строительства под обязательство последующей передачи ему помещения в указанном объекте.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" указанным Федеральным законом урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 ст. 4 названного Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно правовым позициям, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017г., независимо от наименования договора суду следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В рамках разрешения настоящего спора, проанализировав буквальное содержание заключенного между ними договора, а также доводы сторон относительно сложившиеся между ними правоотношений, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что сторонами при совершении сделки в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку из его содержания усматривается, что его целью является привлечение застройщиком денежных средств истца для строительства объекта с последующей передачей истцу помещения в этом объекте; сторонами согласованы все существенные условия, характерные для такого договора, в частности: о предмете договора - помещение в строящемся объекте недвижимости (п.п. 1.2, 1.3), о его стоимости (п. 2.1), о порядке внесения оплаты в период строительства (п. 2.2), о сроке исполнения обязательства по возведению объекта, сдаче его в эксплуатацию и передачи помещения в собственность истца (п. 1.4).

При этом материалы дела не содержат данных о том, что указанный Договор заключен истцом не для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градострои-тельной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом п. 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи. Определено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу указанной правовой нормы застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г.).

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

В силу ч. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования; - договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Аналогичные положения предусмотрены ч. 2 ст. 48 действующего Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015г. "О государственной регистрации недвижимости".

Из приведенных норм следует, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации при условии осуществления застройщиком строительства объекта капитального строительства в установленном законом порядке и при предоставлении необходимых документов.

При этом, как следует из разъяснений, приведенных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г., действие Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто при разрешении настоящего спора, в рамках спорных правоотношений застройщик привлек денежные средства истца для целей строительства дома, который имеет признаки многоквартирного дома, состоящего из отдельных помещений, предназначенных для проживания граждан и не являющихся членами одной семьи. В частности, на третьем этаже спорного объекта согласно приложению к Договору расположены 11 таких помещений.

При этом размещение указанного объекта на земельном участке с кадастровым номером N не согласуется с видом его разрешенного использования - "индивидуальное жилищное строительство" (л.д. 10-11).

Кроме того, при разрешении настоящего спора суду не представлены и материалы дела не содержат данные о получении застройщиком разрешения на строительство указанного объекта на вышеуказанном земельном участке, а также проектная документация либо сведения о ее наличии.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами Договор, несмотря на наличие в нем признаков договора участия в долевом строительстве, не соответствует требованиям закона и не подлежит государственной регистрации в ЕГРН, являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы состоятельность указанных выводов суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на законность и обоснованность судебного постановления.

Ссылки апеллянта на наличие родственных отношений с ответчиком Киселевым В.А., фактическое финансирование строительства одной из комнат в индивидуальном жилом доме несостоятельны, основаны на неверном понимании норм права и не свидетельствуют о наличии правовых оснований для признания договора подлежащим государственной регистрации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения, судом не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено с соблюдением норм действующего законодательства, отвечает требованиям законности и обоснованности, правовых оснований для отмены которого по апелляционной жалобе не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 14.12.2020г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ярцева К.В. без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Председательствующий судья: Кузнецова Е.А.

Судьи: Панина П.Е.

Сыч М.Ю.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка