Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 27 февраля 2020 года №33-2211/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 февраля 2020 года Дело N 33-2211/2020
27 февраля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего, судьи Аврамиди Т.С.,
судей Рошка М.В., Онищенко Т.С.,
при секретаре Бабийчук Л.О.,
по докладу судьи Аврамиди Т.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Османова <данные изъяты> к Романенко <данные изъяты>, третье лицо - Госкомрегистр РК, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по апелляционной жалобе Османова <данные изъяты> на решение Черноморского районного суда Республики Крым от 10 декабря 2019 года,
УСТАНОВИЛА:
В августе 2019 Османов Э.Э. обратился в суд с иском к Романенко Д.А., в котором просил признать владение ответчиком земельным участком с кадастровым номером N незаконным, истребовать указанный земельный участок из незаконного владения ответчика, отменить государственную регистрацию ограничений и обременений земельного участка в виде аренды и отменить государственную регистрацию договора аренды от 07.09.2017 года.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 06.02.2019 года истец приобрел у ФИО10 земельный участок с кадастровым номером N Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 21.02.2019 года. До перехода права собственности к истцу, земельный участок находился в аренде у ответчика согласно договору аренды N 2 от 07.09.2017 года, заключенному с прежним собственником ФИО10 После регистрации права собственности на земельный участок за собой, истец обратился к ответчику с предложением заключить договор аренды как с новым собственником. Однако ответчик оставил предложение без удовлетворения. Истец полагает, что поскольку собственник предмета аренды изменился, то договор аренды не может действовать автоматически в отношении нового собственника. Замена стороны арендодателя в договоре возможна только путем заключения договора аренды с новым собственником и поскольку ответчик такой договор заключать отказался - договор аренды прекращен, утратив юридическую силу. Поскольку ответчик отказывается заключить договор аренды с истцом как с новым собственником, то с февраля 2019 года ответчик владеет земельным участком незаконно.
Решением Черноморского районного суда Республики Крым от 10 декабря 2019 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, Османов Э.Э. подал на него апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, ненадлежащую оценку доказательств, и неправильное применение норм материального права, просил указанное решение отменить, и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В качестве доводов указал, что юридически значимые обстоятельства для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения по делу доказаны, однако суд пришел к ошибочному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 07.09.2917г. является действующим, поскольку не учел доводы истца о том, что договор аренды с новым собственником не заключен.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Романенко Д.А., представитель Госкомрегистра РК, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало, о причинах неявки суд не известили. Ответчик обеспечил явку своего представителя - адвоката Шмытова А.В. по ордеру.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Османов Э.Э. апелляционную жалобу поддержал, по доводам в ней изложенным.
Представитель ответчика Шмытов А.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на то, что договор аренды, заключенный с прежним собственником земельного участка сохраняет своё действие в отношении нового собственника.
Заслушав судью докладчика, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 07.09.2017 года между ФИО10 и главой КФХ Романенко Д.А. заключен договоры аренды N 2, по условиям которого ФИО10 передала Романенко Д.А. во временное платное владение сроком на 10 лет - до 07.09.2027 г., принадлежащий ей земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 76 894 кв.м. с кадастровым номером N (л.д. 16-19).
Согласно п. 10.7 Договора аренды предусмотрено, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу на праве отчуждения земельного участка, а также реорганизация юридического лица - арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.10.2017г., в пользу арендатора Романенко Д.А. установлено обременение в виде аренды с 16.10.2017г. по 07.09.2027г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.10.2017 года, номер государственной регистрации N (л.д. 9).
На основании договора купли-продажи от 06.02.2019г. ФИО10 продала вышеуказанный земельный участок Османову Э.Э. (л.д. 25,26), за последним 21.02.2019г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности (л.д. 8 оборот).
Пунктом 5 Договора купли-продажи земельного участка от 06.02.2019 года предусмотрено, что продавец довела до сведения покупателя, а покупатель принял к сведению, что на момент подписания указанного договора земельный участок имеет обременение на срок с 07.09.2017 года до 07.09.2027 года в виде аренды на основании договора аренды земельного участка N 2 от 07.09.2017 года, заключенного между ФИО10 и Романенко Д.А..
Заявлением от 23.04.2019г. Османов Э.Э. проинформировал Романенко Д.А. о том, что является новым собственником земельного участка, указал, что договор аренды между ними не заключен, просил действовать в соответствии с указанными обстоятельствами.
В ответ на указанное обращение Романенко Д.А. сообщил истцу о наличии ранее заключенного договора аренды, зарегистрированного в ЕГРН
В дальнейшей переписке Османов Э.Э. требовал от Романенко Д.А. заключения нового договора аренды, ссылаясь на то, что ранее заключенный договор прекращен, в связи с выбытием стороны арендодателя. В свою очередь Романенко Д.А., ссылаясь на то, что не был проинформирован арендодателем об отчуждении земельного участка, а также на положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при изменении сторон, заключать новый договор аренды с Османовым Э.Э. отказывался.
В настоящем деле, Османов Э.Э., ссылаясь на то, что договор аренды с ним не заключен, просит истребовать земельный участок из незаконного владения ответчика.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды спорного земельного участка, заключенный между ФИО10 и Романенко Д.А. является действующим, не прекращен и не расторгнут, в связи с чем, ответчик является законным владельцем земельного участка, а требования истца о его истребовании не обоснованы, что стало основанием для отказа в удовлетворении иска.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается и не находит оснований к отмене решения, поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на нормах закона, регулирующих спорные правоотношения, оснований не согласиться с выводами суда апеллянтом не приведено.
Как правильно указано судом первой инстанции в соответствие со ст. 301 ГК РФ основанием для истребования вещи её собственнику является незаконное владение вещью ответчиком.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Романенко Д.А. владеет спорным земельным участком на основании договора аренды, который действует до 2027 года, и на момент рассмотрения спора не прекращен и не расторгнут, что свидетельствует о необоснованности заявленных требований.
Доводы апеллянта о том, что договор аренды прекратил своё действие в связи со сменой собственника земельного участка и выбытием стороны арендодателя из арендного правоотношения, основаны на неправильном толковании норм материального права, получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции.
Согласно ст.ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Договор аренды порождает обязательственные правоотношения между его сторонами и по общему правилу действует до его исполнения.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Положения указанной нормы представляют собой гарантию прав арендатора и направлены на защиту его интересов в случае отчуждения предмета аренды.
При этом, правовая конструкция указанной нормы позволяет прийти к выводу о том, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется, поскольку аренда обладает свойством следования на вещью. То есть, наличие обязательственных отношений между новым собственником и арендатором определяется не заключенным ими договором, а принадлежностью вещи, обремененной ранее заключенной арендой.
То есть, обязательство, основанное на договоре аренды, не прекращается, а происходит замена лиц в обязательстве, при этом отсутствие договора заключенного между новым собственником и арендатором не препятствует исполнению договора и не свидетельствует о правовой неопределенности, поскольку исполнение происходит между арендатором и новым собственником в силу закона.
Каких-либо обстоятельств, ставящих под сомнение правильность выводов суда и влекущих отмену судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ и постановил законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Черноморского районного суда Республики Крым от 10 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Османова <данные изъяты> - без удовлетворения.
Председательствующий судья:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка