Дата принятия: 02 апреля 2021г.
Номер документа: 13АП-6395/2021, А56-61423/2020
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2021 года Дело N А56-61423/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2021 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Изотовой,
судей С.М. Кротова, М.А. Ракчеевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от Предпринимателя представителя Быкова О.В. (доверенность от 01.10.2020),
от Общества представителя Вороновой В.В. (доверенность от 19.03.2021),
апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Хамчичева Алексея Александровича и общества с ограниченной ответственностью "Сфера" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2021 по делу N А56-61423/2020 (судья А.О. Вареникова), принятое по иску:
индивидуального предпринимателя Хамчичева Алексея Александровича (Санкт-Петер)
к обществу с ограниченной ответственностью "Сфера" (191002, Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д. 1-3, лит. А, пом. 7Н; ОГРН 1157847087716, ИНН 7840025910),
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, задолженности за электроэнергию, задолженности по коммунальным платежам и неустойки,
и по встречному иску о взыскании обеспечительного платежа, переплаты по коммунальным услугам и компенсации за неотделимые улучшения в нежилом помещении,
установил:
индивидуальный предприниматель Хамчичев Алексей Александрович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - Общество) о взыскании 750 000 руб. задолженности по арендной плате за апрель 2020 года, 302 265 руб. 51 коп. задолженности за электроэнергию, 355 724 руб. задолженности по коммунальным платежам, 2 808 750 руб. пеней за период с 06.04.2020 по 20.07.2020.
Определением от 16.11.2020 судом первой инстанции принято к производству встречное исковое заявление Общества к Предпринимателю о взыскании 750 000 руб. обеспечительного платежа, 862 254 руб. переплаты по коммунальным услугам, 5 000 000 руб. компенсации за неотделимые улучшения нежилого помещения.
Решением от 15.01.2021 с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 302 265 руб. 51 коп. задолженности за электроэнергию, 58 224 руб. задолженности по коммунальным платежам, в остальной части в иске отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требования Предпринимателя о взыскании с Общества 750 000 руб. задолженности по арендной плате за апрель 2020 года, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в этой части.
В обоснование апелляционной жалобы Предприниматель указывает, что арендатор не уведомил арендодателя о наличии у него права на отсрочку уплаты арендной платы, а Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" не предусматривает полного освобождения арендатора от внесения арендной платы.
В свою очередь Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части взыскания с Общества задолженности по оплате за электроэнергию в размере 302 265 руб. 51 коп. и задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 58 224 руб., а также об отказе в удовлетворении требований Общества отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом взыскана задолженность за электроэнергию в размере, превышающем размер задолженности, указанной в акте сверки, Обществом полностью оплачена задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, письмом от 08.05.2015 истец дал согласие ответчику на заказ и согласование проектной документации газоиспользующего оборудования и газопровода на объекте, при расторжении договора истец принял неотделимые улучшения, произведенные в помещении, путем подписания акта приема-передачи помещения при расторжении договора, тем самым выразил согласие на производство неотделимых улучшений, в акте отображены выполненные работы.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои апелляционные жалобы, против удовлетворения апелляционной жалобы другой стороны возражали.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.04.2018 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 260, 3 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001139:3146, расположенного на первом и подвальном этажах многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пер. Крылова, д. 1, лит. А, пом. 10Н (далее - Помещение), для использования под объект общественного питания.
В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды составляет 3 года с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован 18.06.2018 за номером 78:31:0001139:3146-78/042/2018-9.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2018.
В период с 01.04.2018 по 31.03.2019 арендная плата составляет 720 000 руб. в месяц, в период с 01.04.2019 до окончания срока действия договора арендная плата составляет 750 000 руб. в месяц (пункт 4.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.2 договора в течение трех банковских дней с даты подписания договора вносится первоначальный платеж в размере двухмесячной арендной платы, который засчитывается в счет арендной платы за первый и последний месяц аренды.
Согласно условиям пункта 4.3 договора арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя в срок до пятого числа оплачиваемого месяца. Датой платежа считается день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.5 договора в состав арендной платы не входят любые расходы, связанные с обеспечением объекта коммунальными услугами (газо-, электро-, водоснабжение, вывоз мусора, уборка прилегающей территории и проч.), услугами охраны, услугами, связанными с противопожарным обеспечением, а также расходы, связанные с обеспечением арендатора услугами телефонной связи. Указанные расходы арендатор оплачивает на основании счетов, выставляемых соответствующими организациями (поставщиками услуг) или арендодателем.
Согласно условиям пункта 5.2 договора в случае невнесения платежей в установленные договором сроки подлежат уплате пени в размере 3, 5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Вопреки доводам истца, материалами дела подтверждается, что Общество со ссылкой на распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" письмами от 06.04.2020 N 21, 22 просило Предпринимателя не начислять предусмотренную договором арендную плату за апрель 2020 года, а также предоставить отсрочку по платежам за электроэнергию на основании счетов от 25.02.2020 N 25, 24.03.2020 N 27.
Указывая на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей за апрель 2020 года и оплате потребленной электроэнергии, Предприниматель направил Обществу претензию от 30.04.2020 с требованием об оплате задолженности в течение десяти дней с момента получения претензии.
Ссылаясь на положения постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Постановление N 439), Общество письмом от 08.05.2020 просило Предпринимателя согласовать новые условия внесения арендной платы по договору, предоставить Обществу отсрочку ее внесения.
Соглашение относительно условий внесения арендной платы сторонами не достигнуто, в связи с чем письмом от 29.05.2020 Общество уведомило Предпринимателя об отказе от договора с 01.06.2020.
Помещение возвращено Предпринимателю по акту возврата от 31.05.2020.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с апреля по май 2020 года, а также задолженности по оплате электроэнергии и коммунальных платежей, Предприниматель 03.06.2020 направил Обществу претензию от 01.06.2020 с требованием об оплате указанной задолженности и неустойки в течение десяти дней с момента получения претензии, а впоследствии обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Обществом заявлены встречные требования о взыскании с Предпринимателя 5 000 000 руб. возмещения стоимости неотделимых улучшений Помещения, 750 000 руб. обеспечительного платежа, 862 254 руб. переплаты коммунальных платежей.
Судом первой инстанции установлено, что арендатор относится к числу лиц, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на предоставление отсрочки внесения арендной платы по договору, которая в отношении платежа за апрель 2020 года предоставляется на полную сумму, в связи с чем отказал в удовлетворении требования Предпринимателя о взыскании соответствующей задолженности и начисленной на такую задолженность неустойки; требование о взыскании задолженности за потребленную электроэнергию и иные коммунальные платежи удовлетворено судом первой инстанции с учетом частичной оплаты Обществом задолженности по оплате коммунальных платежей; в удовлетворении встречных требований Общества к Предпринимателю отказано.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества (далее - Требования), по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Постановление N 439).
Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, запрещена (временно приостановлена) на территории Санкт-Петербурга деятельность предприятий общественного питания, за исключением доставки заказов на дом, на предприятия (организации) и в номера гостиниц.
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц в отношении Общества, основным видом деятельности ответчика является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 2 - 56.10).
В пункте 6 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (далее - Перечень), поименована деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД 2 - 56).
Каждая отрасль (сфера деятельности) в Перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД 2, в котором отражены отдельные классы (XX), подклассы (XX.X), группы (XX.XX), подгруппы (XX.XX.X) и виды (XX.XX.XX).
В случае, если в Перечне приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень.
Таким образом, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
В соответствии с разъяснениями по вопросу N 3 раздела II Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Согласно разъяснениям по вопросу N 4 Обзора N 2 право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для предоставления Обществу отсрочки уплаты арендной платы за апрель 2020 года до 01.01.2021. Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности за указанный период до истечения установленного постановлением Правительства Российской Федерации N 439 срока отсрочки внесения арендной платы.
Вместе с тем, на момент вынесения обжалуемого решения срок предоставления отсрочки истек, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования Предпринимателя о взыскании 750 000 руб. задолженности по арендной плате за апрель 2020 года со ссылкой на указанные нормы.
Между тем неправильный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения ввиду следующего.
Статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Из вышеуказанных положений пункта 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в Обзоре N 2, следует, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.
Как указано выше, Общество осуществляет свою деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.03.2020 N 161) с 28.03.2020 запрещена деятельность ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением доставки заказов на дом, на предприятия (организации) и в номера гостиниц.
Поскольку арендодатель уклонился от согласования условий уменьшения арендной платы, суд апелляционной инстанции с учетом сложившейся практики считает необходимым в целях соблюдения баланса интересов установить подлежащую уплате арендную плату после 28.03.2020 в размере 50% от предусмотренной договором арендной платы, что составляет 375 000 руб., в связи с чем уплаченный Обществом авансовый платеж в размере 750 000 руб. подлежит зачету в счет арендной платы за апрель и май 2020 года.
При таких обстоятельствах у Общества отсутствует задолженность по арендной плате по договору как за апрель, так и за май 2020 года.
Поскольку по условиям договора расходы, связанные с обеспечением объекта коммунальными услугами (газо-, электро-, водоснабжение, вывоз мусора, уборка прилегающей территории и проч.), услугами охраны, услугами, связанными с противопожарным обеспечением, а также расходы, связанные с обеспечением арендатора услугами телефонной связи, подлежат оплате сверх арендной платы, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 арендодатель не освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для отказа в удовлетворения требования истца о взыскании задолженности за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы в заявленной сумме с учетом частичной оплаты Обществом задолженности по коммунальным платежам на сумму 297 500 руб. чеком-ордером от 03.09.2020 N 10.
Размер задолженности по оплате электроэнергии подтверждается представленными в материалы дела счетами-фактурами акционерного общества "ПСК" от 31.01.2020 N 23171011689/23, 29.02.2020 N 23171021609/23, 31.03.2020 N 23171031606/23, 30.04.2020 N 23171041432/23, 31.05.2020 N 23171051364/23 на общую сумму 780 764 руб. 22 коп. (т. 2, л д. 116-120).
Требование Предпринимателя о взыскании с Общества 2 808 750 руб. пеней за период с 06.04.2020 по 20.07.2020 судом первой инстанции обоснованно оставлено без удовлетворения с учетом положений подпункта "в" пункта 3 Требований и пункта 3.2 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции также не находит правовых и фактических оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных требований Общества.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендатор в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать переданное ему в аренду имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) несут собственники помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
Как следует из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом в виде организации эксплуатации, взаимоотношений со смежными организациями и поставщиками, всех видов работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий в виде технического обслуживания (содержания), включая диспетчерское и аварийное, осмотров, подготовки к сезонной эксплуатации, текущего ремонта, капитального ремонта; санитарное содержание в виде уборки мест общего пользования, уборки мест придомовой территории, ухода за зелеными насаждениями.
Судом первой инстанции установлено, что пункт 4.5 Договора содержит незакрытый перечень коммунальных услуг, которые дополнительно к арендной плате, оплачиваются ответчиком, и включает в себя все платежи, связанные с обслуживанием Помещения.
Помещение является частью многоквартирного дома, поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание Помещения. Следовательно, Общество в соответствии с договором и пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязано нести приходящихся на его долю затраты по эксплуатационному обслуживанию здания, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Общества о наличии переплаты за коммунальные услуги.
Несостоятельны доводы Общества о необоснованном возложении на арендатора обязанности несения расходов на содержание мест общего пользования, так как обязанность по оплате возникла из договора, а поведение арендатора (принятие счетов от ТСЖ "Крылова, 1", и их оплата без возражений) давало основание арендодателю полагаться на согласованность указанного условия сторонами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).
Аналогичное условие содержится в пункте 6.3 договора, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без письменного согласования с арендодателем не подлежит возмещению при расторжении договора.
К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
При этом под улучшением следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды.
Согласно акту от 24.04.2015 помещение было передано Обществу в состоянии, пригодном для использования в целях аренды.
Представленное в материалы дела письмо Предпринимателя от 08.05.2015 о согласии на разработку проектной документации газоиспользующего оборудования и внутреннего газопровода на объекте свидетельствует о согласовании арендодателем соответствующих работ в рамках договора аренды от 24.04.2015, однако доказательства выполнения указанных работ в материалы дела не представлены.
Возврат Обществом и приемка Предпринимателем Помещения в соответствии со статьями 622, 655 ГК РФ по акту приема-передачи не свидетельствует о последующем одобрении Предпринимателем действий Общества, так как из представленного акта не следует прямо выраженная воля арендодателя по возмещению затрат на производство неотделимых улучшений, молчание же, по общему правилу, не считается согласием на принятие на себя обязательства по возмещению таких затрат.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии согласия арендодателя на производство работ, стоимость которых предъявлена к взысканию Обществом, в связи с чем правильно отказал в иске в этой части.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2021 по делу N А56-61423/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы Хамчичева Алексея Александровича и общества с ограниченной ответственностью "Сфера" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
С.М. Кротов
М.А. Ракчеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
