Дата принятия: 10 ноября 2020г.
Номер документа: 13АП-25002/2020, А21-4335/2020
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2020 года Дело N А21-4335/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2020 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Баженовой Ю.С.
судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шахрзаевым М.И.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен,
от ответчика: представитель Лысенко С.А. (по доверенности от 24.04.2020),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25002/2020) общества с ограниченной ответственностью "Керамодом" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.07.2020 по делу N А21-4335/2020, принятое
по иску Администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" (238560, Калининградская область, Светлогорский район, город Светлогорск, Калининградский проспект, дом 77 "А", ОГРН: 1023902054967, ИНН: 3912002917)
к обществу с ограниченной ответственностью "Керамодом" (236016, Калининградская область, город Калининград, улица Артиллерийская, дом 79, квартира 43, ОГРН: 1123926015190, ИНН: 3906261871)
об изъятии объекта незавершенного строительства,
установил:
Администрация муниципального образования "Светлогорский городской округ" (далее - Администрация, Истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Керамодом" (далее - Общество, Ответчик) об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:17:010005:149, степенью готовности 17%, площадью 305,5 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. 2 Балтийская, 16А, путем продажи с публичных торгов (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.07.2020 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает решение суда незаконным и необоснованным, поскольку, по его мнению, договор аренды земельного участка является действующим, и нарушение срока строительства допущена не по его вине, объект находится в завершающей стадии строительства, в связи с чем, в действиях Администрации усматривается злоупотребление правом.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (претензии Администрации от 19.12.2019, счета и платежных поручений о внесении арендной платы за земельный участок).
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направила, ходатайствовала о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражала.
Представленные бществом дополнительные доказательства не принимаются судом апелляционной инстанции на основании ч.2 ст. 268 АПК РФ, поскольку Общество не обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя Общества, апелляционный суд установил следующее.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) на основании постановления Администрации от 26.07.2016 N 545 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен сроком на три года договор N 45/08-2016 01.08.2016 далее - Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:6, общей площадью 600 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения индивидуального жилого дома по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Балтийская (далее - Участок).
Постановлением Администрации от 30.01.2017 N 44 установлен вид разрешенного использования Участка - малоэтажная многоквартирная застройка.
Соглашением от 28.02.2017 внесены изменения в Договор, в частности указано в качестве разрешенного использования земельного участка малоэтажная многоквартирная застройка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 05.02.2020 Общество с 05.05.2012 является собственником расположенного на указанном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:17:010005:149, со степенью готовности 17%, общей площади застройки 305,5 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Балтийская, д. 16А.
Ссылаясь на прекращение Договора аренды по истечении установленного срока в нем срока Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.
Суд первой инстанции, признав Договор прекращенным, удовлетворил исковые требования Администрации.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).
Как следует из пункта 6 этой же статьи, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила). В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Названные положения внесены в ЗК РФ пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).
Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.
Как было указано выше, право собственности Общества на объект незавершенного строительства 17% готовности зарегистрировано 05.05.2012.
Письмом от 22.07.2016 Общество просило заключить договор аренды земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства.
Договор аренды был заключен на основании постановления Администрации муниципального образования "Светлогорский район" от 26.07.2016 N 545 о предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:6, то есть по заявлению Общества, а не по результатам торгов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем, не могут быть изменены по соглашению сторон.
На момент заключения договора действующее законодательство не предусматривало предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов в иных целях, чем предусмотрено пунктом 10 части 2 ст. 39.6 ЗК РФ (однократно для завершения строительства), следовательно, Договор аренды был заключен для завершения строительства.
Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом уже было реализовано при заключении Договора аренды в 2016 году, однако, строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у Общества права на последующее продление арендных правоотношений.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Частью 3 статьи 425 ГК РФ определено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В пункте 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Учитывая изложенное, следует признать, что в данном случае Договор аренды прекратил свое действие по истечении трех лет с момента его заключения, то есть 01.08.2019.
Перечисление Обществом после указанной даты арендной платы не свидетельствует о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ). Поскольку Участок не возвращен арендодателю, обязанность Общества по внесению арендной платы не считается прекращенной.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта является нарушение срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ доказательства наличия предусмотренных указанных пунктом оснований для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта Обществом не представлены.
Изменение разрешенного вида использования земельного участка произведено Администрацией на основании заявления самого Общества от 25.10.2016.
Утверждение Общества о том, что объект находится в завершающей стадии строительства документально не подтверждено.
Учитывая изложенное, следует признать, что требования об изъятии земельного участка заявлены Администрацией в соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ и квалифицированы в качестве злоупотребления правом быть не могут.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.07.2020 по делу N А21-4335/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.С. Баженова
Судьи
Н.С. Полубехина
И.А. Тимухина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
