Дата принятия: 17 сентября 2020г.
Номер документа: 13АП-2418/2020, А56-30488/2019
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2020 года Дело N А56-30488/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2020 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Изотовой,
судей С.М. Кротова, М.А. Ракчеевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.И. Логиновым, рассмотрев в судебном заседании при участии:
от ответчика представителей Аникеевой С.Е. (доверенность от 27.02.2020), Долговой И.И. (доверенность от 27.02.2020),
от истца представителя Шашило Д.А. (доверенность от 10.12.2019),
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Химико-лабораторные и полимерные материалы" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2019 по делу N А56-30488/2019 (судья Д.С. Геворкян), по иску:
общества с ограниченной ответственностью "Форест" (196006, Санкт-Петербург, ул. Рощинская, д. 36, лит. А, пом. 1Н, комн. 178; ОГРН 1177847363781, ИНН 7810713700)
к обществу с ограниченной ответственностью "Химико-лабораторные и полимерные материалы" (196105, Санкт-Петербург, Люботинский проспект, д. 5, лит. Б, пом.2(9Н); ОГРН 1167847257137, ИНН 7810445184)
о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, стоимости восстановительного ремонта,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Форест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Химико-лабораторные и полимерные материалы" (далее - ответчик) о взыскании 233 955 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2018 по 30.11.2018, 581 784 руб. 89 коп. неустойки за период с 06.09.2018 по 14.06.2019, 343 927 руб. 52 коп. стоимости восстановительного ремонта.
Решением от 09.12.2019 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
Податель апелляционной жалобы указывает, что спорное помещение освобождено им 31.08.2019 в связи с невозможностью его использования, арендодатель уклонялся от приемки имущества из арендного пользования и от подписания соответствующего акта, в связи с чем требование о взыскании арендной платы за период с 01.09.2018 по 30.11.2018 не подлежало удовлетворению, взысканная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства; суд первой инстанции, не обладая специальными знаниями, пришел к выводу о том, что выявленные недостатки помещения подлежали устранению ответчиком в соответствии с условиями договора аренды, отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы.
В отзыве на апелляционную жалобу истец полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, указывает, что договором аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства уклонения арендодателя от приемки спорного помещения после истечения срока договора аренды и до вскрытия помещения; об уменьшении заявленной к взысканию неустойки ответчик в суде первой инстанции не ходатайствовал; спорное помещение принято арендатором без оговорок о повреждениях; для разъяснения вопросов отнесения восстановительного ремонта к текущему ремонту не требуется специальных знаний.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о проведении повторной экспертизы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, а также пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Орион 44" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.11.2017 заключен договор аренды N 10АРП/2017 (далее - Договор) нежилого помещения 1-Н N 31 (далее - Помещение) площадью 131,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рощинская, д. 36, лит. А.
Согласно положениям пункта 2.1.1 Договора арендодатель в том числе обязан:
- передать Помещение по акту приема-передачи в десятидневный срок с даты подписания Договора; после подписания акта приема-передачи арендатор не вправе ссылаться на недостатки полученных в аренду помещений (подпункт "а" пункта 2.1.1 Договора);
- принять от арендатора Помещение по акту приема-передачи по окончании срока действия Договора после его освобождения (подпункт "б" пункта 2.1.1 Договора);
- обеспечить содержание Помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации (подпункт "г" пункта 2.1.1 Договора).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2017.
В соответствии с пунктом 2.2.15 Договора арендатор обязан поддерживать в надлежащем рабочем состоянии и осуществлять за свой счет текущий ремонт арендуемых площадей и инженерных коммуникаций в границах объекта.
Согласно пункту 5.10 Договора он действует с 01.11.2017 по 30.09.2018 и может быть пролонгирован только по взаимному соглашению сторон (пункт 5.2 Договора).
Договор прекращает действие по окончании его срока (пункт 5.1 Договора), либо может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон (пункт 5.9 Договора).
В соответствии с пунктом 5.3 Договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, арендатор может расторгнуть Договор в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, при этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть Договор за три месяца.
При расторжении Договора по основаниям, предусмотренным пунктом 5.3 Договора, арендатор оплачивает арендную плату до момента расторжения Договора и фактической передачи Помещения арендодателю.
В силу положений пункта 2.2.26 Договора арендатор обязан передать Помещение при его освобождении по акту в исправном (хорошем) состоянии с учетом естественного износа. В случае, если состояние Помещения на момент его освобождения ухудшится по причине невыполнения арендатором надлежащего текущего ремонта, арендатор обязан уплатить арендодателю стоимость такого ремонта по ценам, действующим на момент освобождения Помещения.
Согласно положениям пункта 2.2.4 Договора арендатор обязан своевременно и полностью оплачивать арендодателю арендную плату, установленную Договором и последующими соглашениями.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендная плата состоит из фиксированного платежа и переменного платежа.
Размер фиксированной части арендной платы составляет 65 550 руб. (пункт 3.1.1 Договора, пункт 1.1 Приложения N 2 к Договору).
Сумма переменного платежа складывается из стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц и эксплуатационных расходов, включающих в себя расходы по содержанию инженерных сетей, используемых для подачи энергоресурсов, охрану здания, расходы на эксплуатацию здания. Стоимость коммунальных услуг, потреблённых арендатором за месяц, определяется согласно показаниям измерительных приборов, в случае их отсутствия - расчетным путем, пропорционально арендуемым площадям по отношению к общей площади здания по тарифам ресурсоснабжающих организаций. Расходы по содержанию подводящих инженерных сетей определяются в размере 25 % от стоимости потребленных коммунальных услуг за месяц (пункт 3.1.2 Договора).
В соответствии с пунктом 2 Приложения N 2 к Договору размер ежемесячного платежа складывается из фиксированного платежа и авансовой части переменного платежа и составляет в период с октября по апрель 83 109 руб. 07 коп, в период с мая по сентябрь - 67 737 руб. 07 коп.
Авансовый платеж перечисляется на счет арендодателя не позднее пятого числа текущего месяца (пункт 4 Приложения N 2 к Договору).
По окончании месяца арендодатель предоставляет арендатору расчет переменного платежа с учетом фактического потребления арендатором коммунальных услуг за месяц. В случае возникновения задолженности арендодатель выставляет арендатору счет на сумму задолженности, который арендатор должен оплатить в течение пяти дней с даты получения счета. В случае образования переплаты, арендатор уменьшает авансовый платеж на следующий месяц на сумму переплаты (пункт 5 Приложения N 2 к Договору).
В соответствии с положениями пункта 4.3 Договора за просрочку платежей, предусмотренных Договором, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пени в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Впоследствии, в связи с переходом права собственности на Помещение от общества с ограниченной ответственностью "Орион 44" к истцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.11.2017, права и обязанности арендатора по Договору перешли к истцу на основании дополнительного соглашения от 12.02.2018 к Договору.
Письмом от 22.06.2018 N 46, полученным истцом 28.06.2018, арендатор, указывая на неудовлетворительное состояние пола в Помещении, предложил арендодателю рассмотреть вопрос о проведении арендатором ремонта пола в счет арендной платы.
В соответствии с приложенным к указанному письму локальным сметным расчетом "на ремонт бетонных полов складского помещения" сметная стоимость работ составляет 343 927 руб. 27 коп.
Письмом от 27.06.2018 N 48, полученным истцом 27.06.2018, арендатор предложил арендодателю рассмотреть вопрос о досрочном расторжении Договора по соглашению сторон.
Письмом от 09.07.2018 N 32 арендодатель, ссылаясь на положения пункта 5.3 Договора, уведомил арендатора об отсутствии оснований для досрочного расторжения Договора.
Арендатором 31.08.2018 в одностороннем порядке составлен акт возврата Помещения, где указано, что состояние пола соответствует акту от 09.01.2017 в дополнение к акту от 01.01.2017 (договор от 28.12.2016).
Письмом от 04.09.2018 N 65, полученным истцом 04.09.2018 (вх. N 68), арендатор уведомил арендодателя о том, что Помещение освобождено 31.08.2018, арендодателю предложено в любое время подписать передаточный акт.
Впоследствии, ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по возврату Помещения по истечении срока действия Договора, арендодатель 22.11.2018 направил арендатору претензию от 21.11.2018 N 54 с требованием освободить Помещение и передать его арендатору по соответствующему передаточному акту.
Реализуя предусмотренное пунктом 5.7 Договора право, 30.11.2018 арендодатель произвел вскрытие Помещения, о чем составил акт. В соответствии с указанным актом Помещение освобождено от имущества арендатора, находится в неудовлетворительном состоянии, разрушено напольное покрытие (керамическая плитка, линолеум), разрушено основание пола (материал - бетон, выбоины) по всей площади Помещения.
В ответ на претензию от 21.11.2018 N 54 ответчик письмом от 03.12.2018 N 111 уведомил арендодателя о том, что Помещение освобождено 31.08.2018.
Ссылаясь на неисполнение арендатором предусмотренного пунктом 2.2.26 Договора обязательства по возврату Помещения в исправном состоянии по истечении срока действия Договора, а также по внесению арендной платы и возмещению стоимости восстановительного ремонта, арендодатель 10.01.2019 направил арендатору претензию с требованием оплатить 593 254 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате и стоимости восстановительного ремонта.
Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании арендной платы за период с 01.09.2018 по 30.11.2018 и соответствующей неустойки в заявленном размере; посчитав, что ответчик не доказал исполнение им обязанности по возврату помещения в состоянии, обусловленном договором, взыскал стоимость восстановительного ремонта.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с положениями статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно условиям Договора он прекращает действие по окончании его срока, либо может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. Право арендатора на односторонний отказ от Договора не предусмотрено.
Письмом от 09.07.2018 N 32 истец отклонил предложение ответчика о досрочном прекращении договора аренды.
Поскольку до окончания срока действия договора ответчик заявил возражения против продолжения арендных отношений, Договор считается прекращенным 30.09.2018.
Письмом от 04.09.2018 N 65, полученным истцом 04.09.2018, ответчик уведомил истца об освобождении Помещения 31.08.2018, истцу предложено в любое время подписать передаточный акт.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Гражданским законодательством установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N ВАС-16344/11 по делу N А59-51/2011).
Как следует из материалов дела, арендатор принял Помещение по акту от 01.11.2017.
Двусторонний акт о возврате помещения в материалы дела не представлен.
Истцом 30.11.2018 в присутствии представителя общества с ограниченной ответственностью "ЧОО "Ратник" произведено вскрытие Помещения, о чем составлен акт от 30.11.2018.
С учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательство ответчика по уплате арендных платежей прекращено 30.11.2018, то есть с момента поступления помещения во владение истца.
При этом судом первой инстанции с ответчика взыскано 67 737 руб. 07 коп. арендной платы за сентябрь 2018 года и 166 218 руб. 14 коп. арендной платы за фактическое использование Помещением в течении двух месяцев после истечения срока действия Договора в соответствии с условиями Договора (83 109 руб. 07 коп. за октябрь 2018 года, 83 109 руб. 07 коп. за ноябрь 2018 года).
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно одной стороны от исполнения обязанности по передаче имущества, а другой - от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ).
В соответствии с подпунктом "б" пункта 2.1.1 Договора арендодатель обязан принять от арендатора Помещение по акту приема-передачи по окончании срока действия Договора после его освобождения.
Согласно положениям пункта 5.7 Договора в случае, если на дату прекращения действия Договора арендатор не передаст арендодателю Помещение, арендодатель имеет право на следующий день без предупреждения арендатора беспрепятственно войти в Помещение и освободить его от имущества арендатора.
Учитывая, что 04.09.2018 арендатор известил арендодателя об отсутствии намерения продолжать арендные отношения, а также об освобождении помещения и о готовности его передать с подписанием соответствующего акта, суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом положений подпункта "б" пункта 2.1.1, пункта 5.7 Договора, а также указанного письма арендатора в обязанность истца входило обеспечение явки представителя для составления и подписания передаточного акта по окончании срока действия Договора.
При этом наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002 N 66, определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014).
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Истец, действуя разумно и добросовестно, был вправе не позднее 01.10.2018 вскрыть помещение и освободить его от имущества арендодателя.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания арендной платы за фактическое использование Помещением в период с 01.10.2018 по 30.11.2018; с ответчика в пользу истца подлежали взысканию только 67 737 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате за сентябрь 2018 года.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы за сентябрь 2018 года в соответствии с условиями пункта 4.3 Договора с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 191 018 руб. 54 коп. неустойки исходя из расчета: 67 737,07 х 1 % х 282 дня (06.09.2018-14.06.2019).
Вопреки доводам апелляционной жалобы, ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции о применении статьи 333 ГК РФ не заявил.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде стоимости восстановительного ремонта.
Возражая против удовлетворения указанного требования, ответчик ссылается на ненадлежащее состояние полов в арендуемом помещении на момент передачи ему Помещения в аренду, а также на неисполнение ответчиком обязанности по капитальному ремонту объекта.
Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком не доказано, что выявленные недостатки Помещения явились следствием естественного износа; довод ответчика об отнесении ремонтных работ, которые необходимо произвести для устранения выявленных недостатков, к капитальному ремонту отклонен судом первой инстанции; при этом судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении строительно-технической экспертизы.
В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По правилам статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2017 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.
В подтверждение своих требований истец ссылается на составленный им в одностороннем порядке акт от 30.11.2018, а также смету расчетов (т. 1, л. д. 35 - 38).
Кроме того, истцом представлено заключение специалиста, согласно которому повреждения напольного покрытия находятся в причинной связи с воздействием на него сверхнормативных нагрузок, и механических воздействий в результате ударов, изгибов, вибраций. (т. 1, л. д. 118 - 128).
В силу положений пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Аналогичные положения закреплены в подпункте "г" пункта 2.1.1 Договора.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).
При этом в силу правовой позиции, изложенной в пункте 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, указание в акте приема-передачи помещения на аварийное состояние объекта не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту.
Арендатор в свою очередь в соответствии с положениями пункта 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Аналогичные положения закреплены в пункте 2.2.15 Договора.
Судом первой инстанции установлено, что в период с 01.01.2017 по 31.10.2017 ответчик пользовался Помещением на основании договора аренды от 28.12.2016 N 53, заключенного ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью "Орион 44". В связи с истечением срока действия указанного договора Помещение возвращено арендодателю по акту от 31.10.2017 без оговорок о его неудовлетворительном состоянии.
В связи с заключением договора аренды на новый срок Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2017, в соответствии с которым Помещение соответствует санитарно-гигиеническим нормам, оснащено действующими инженерными сетями и коммуникациями: отопление, водопровод, канализация, электроснабжение, телефон, пожарная сигнализация; потолок побелен, стены частично побелены, частично окрашены; в Помещении имеется один электрический счетчик, две двери входные противопожарные двустворчатые с доводчиком и замком, одна дверь пластиковая уличная двустворчатая трехсекционная, три регистра, одна батарея плоская, пять окон; из мебели в Помещении имеется три шкафа красно-черных для папок с дверцами, один шкаф для одежды красно-черный, два стола прямоугольных красно-черных, одна тумба с ящиками красно-черная, две приставки красных угловых, восемь стеллажей для папок открытых, один стул офисный черный кожаный, два стола офисных закругленных коричневых, две тумбы коричневых, одна приставка серая, один стол прямоугольный большой серый с коричневой столешницей; на неудовлетворительное состояние пола Помещения в акте не указано, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно с учетом положений пункта 2.1.1 договора и письма общества с ограниченной ответственностью "Орион 44" от 09.08.2019 N 25 сделал вывод, что письмо ответчика от 02.11.2017 N 83 и односторонний акт осмотра состояния пола от 01.11.2017 не являются надлежащими доказательствами, поскольку недостатки, на которые ссылается ответчик, относятся к явным недостаткам, которые должны были быть обнаружены при приемке помещения.
Суд первой инстанции критически отнесся к показаниям свидетелей Тимофеевой А.А., Слузова Г.А., поскольку они имеют противоречивый характер, вступают в противоречие с собранными по делу доказательствами.
Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции в качестве свидетеля Орешко В.Г. показал, что он не помнит, что на дату принятия ответчиком Помещения пол имел повреждения, являющиеся предметом настоящего спора и не позволяющие использовать его по назначению. По мнению свидетеля, при наличии таких повреждений Помещение никто не взял бы в аренду.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не принял расшифровку аудиозаписи телефонного разговора в качестве доказательства, подтверждающего неудовлетворительное состояние напольного покрытия на момент принятия Помещения ответчиком.
Оснований для иной оценки указанных доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Письмом от 22.06.2018 N 46 в связи с ухудшающимся состоянием пола в арендуемом под склад помещении арендатор указал на невозможность использования помещения и предложил арендодателю рассмотреть вопрос о проведении арендатором ремонта пола в счет арендной платы; в соответствии с приложенным к указанному письму локальным сметным расчетом "на ремонт бетонных полов складского помещения" сметная стоимость работ составляет 343 927 руб. 27 коп.
Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ответчика о назначении экспертизы для разрешения следующих вопросов:
1) каков характер повреждений пола в помещении общей площадью 131,1 кв. м, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рощинская, д. 36, лит. А, являющегося предметом договора аренды от 01.11.2017 N 10АРП/2017?
Установить срок давности образования выявленных дефектов.
2) что является причиной возникновения указанных дефектов?
Являются ли выявленные дефекты следствием использования помещения обществом с ограниченной ответственностью "Химико-лабораторные и полимерные материалы" в целях, определенных договором аренды, в том числе для складских целей?
3) какие работы должны быть выполнены для восстановления пола в помещении общей площадью 131,1 кв. м, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рощинская, д. 36, лит. А, являющегося предметом договора аренды от 01.11.2017 N 10АРП/2017?
Относятся ли указанные работы к текущему или капитальному ремонту?
Согласно заключению экспертизы, подготовленному экспертом Института судебной и технической экспертизы в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Асановым В.Л. с учетом его пояснений, данных в судебном заседании, недостатки спорного помещения в виде повреждения покрытия чистого пола возникли в период использования помещения ответчиком, вероятнее всего в связи с превышением нормативной нагрузки на поверхность, для восстановления пола до нормативного состояния требуется демонтаж 89,148 кв. м и устройство нового покрытия на площади 131,1 кв. м; при разрушении только верхнего слоя напольного покрытия, являющегося отделкой конструкции пола, в отсутствие повреждений несущих конструкций перекрытия и подстилающего слоя покрытия в помещении не требуется проведение капитального ремонта, в помещении необходимо проведение текущего ремонта - "Приведение объекта в нормативное состояние путем обновления, замены или ремонта изношенных, поврежденных или частично утративших работоспособность частей" в соответствии с пунктом 7.1.52 ГОСТ Р 58033-2017.
Противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, судом не установлено; заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.
Несогласие ответчика с выводами эксперта таким основанием не является.
Выводы о причинах выявленных недостатков, содержащиеся в указанном заключении, не противоречат также выводам, содержащимся в заключении специалиста, представленном истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции.
Довод ответчика о необходимости отнесения подлежащих выполнению работ к капитальному ремонту основан на неправильном толковании норм ПОТ РО-14000-004-98.
Несостоятелен также довод ответчика об отсутствии у эксперта права осуществлять экспертизу по поставленным в определении вопросам со ссылкой на часть 5 статьи 55.5-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием сведений об Асанове В.Л. в национальном реестре специалистов в области строительства, поскольку в силу части 1 статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены АПК РФ.
Отводы названному эксперту, равно как и возражения против поручения Асанову В.Л. проведения экспертизы ответчиком не заявлены.
Таким образом, поскольку выявленные недостатки образовались по вине арендатора, не относятся к нормальному износу, требования истца о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению.
Размер убытков определен истцом на основании сметы, представленной ответчиком.
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 12 783 руб. расходов на оплату государственной пошлины по иску; с истца в пользу ответчика - 1 441 руб. расходов по апелляционной жалобе, в результате зачета с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 11 342 руб. расходов на оплату государственной пошлины; с истца в пользу ответчика также подлежат взысканию 76 847 руб. 47 коп. расходов по экспертизе.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2019 по делу N А56-30488/2019 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Химико-лабораторные и полимерные материалы" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Форест" 67 737 руб. 07 коп. задолженности по договору аренды, 343 927 руб. 52 коп. убытков, 191 018 руб. 54 коп. неустойки, 11 342 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Форест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Химико-лабораторные и полимерные материалы" 76 847 руб. 47 коп. расходов по экспертизе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
С.М. Кротов
М.А. Ракчеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
