Дата принятия: 28 октября 2020г.
Номер документа: 13АП-24123/2020, А56-376/2020
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2020 года Дело N А56-376/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2020 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ракчеевой М.А.,
судей Изотовой С.В., Кротова С.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником Куренковой Е.М.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Дом купца" представителя Дмитриевой М.С. (доверенность от 11.09.2020),
от федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" Иванова С.В. (доверенность от 09.09.2020),
рассмотрев 20.10.2020 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24123/2020) общества с ограниченной ответственностью "Дом купца" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-376/2020,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дом купца", адрес: 248000, Калужская область, г. Калуга, ул. Вилонова, д. 5, оф. 3В, ОГРН 1144027003295, ИНН 4027120535 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности", адрес: 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 34, лит. А, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971 (далее - Дирекция), об обязании заключить договор аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г." общей площадью 366,5 кв. м (подвальные помещения N 1 - 7, 15, 17), поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33, на срок 49 лет с зачетом стоимости произведенных работ в счет арендной платы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - МТУ Росимущества) в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520, и МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях, адрес: 248600, Калужская область, г. Калуга, ул. Баженова, д. 2, ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522.
Решением от 10.07.2020 в иске отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить обжалуемый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что в дополнительном соглашении от 01.12.2013 N 3 стороны согласовали, что стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя и госоргана при осуществлении текущего ремонта неотъемлемых улучшений арендуемого имущества подлежит возмещению, таким образом, по мнению подателя жалобы, ответчик добровольно принял на себя обязательство продлить в будущем договор аренды с зачетом в счет арендной платы произведенных затрат либо произвести возмещение последних; поскольку от Дирекции предложений по возмещению произведенных затрат не поступало, суду надлежало применить положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Кроме того, Общество полагает ошибочным и несоответствующим действующему законодательству вывод суда о том, что поскольку договор субаренды от 01.12.2008 N 1, равно как и договор от 01.08.2009 N 125-ФП, были заключены после введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), однако без проведения конкурсных процедур, основания для обязания ответчика заключить с Обществом договор аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, отсутствуют.
Представитель Общества в судебном заседании, проведенном через систему веб-конференции, доводы жалобы поддержал, пояснил, что Общество обращалось с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, проект договора не направляло, поскольку просило продлить ранее заключенный договор без изменения его условий на 49 лет.
Представитель Дирекции просил в удовлетворении жалобы отказать.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016 по делу N А23-412/2016, Комитет государственного имущества Калужской области (арендодатель), дирекция по охране памятников (балансодержатель) и закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Коралл" (арендатор) 15.04.2002 заключили договор N 302-П аренды спорных помещений. Срок договора аренды установлен до 31.12.2019.
ЗАО "Коралл" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Эль-Гуна" (арендатор, далее - Компания) 01.12.2008 заключили договор субаренды N 1, по условиям которого арендодатель с письменного согласия Управления Росимущества по Калужской области от 05.06.2008 N 1252 передало, а арендатор - принял во временное владение и пользование спорные помещения. Срок аренды установлен с 01.12.2008 по 31.12.2019.
Впоследствии ЗАО "Коралл" досрочно отказалось от договора аренды от 15.04.2002 N 302-П, в связи с чем Компания в соответствии со статьей 618 ГК РФ обратилась к Управлению Росимущества по Калужской области с заявлением о заключении договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствовавших условиям прекращенного договора аренды.
В связи с изложенными обстоятельствами, Управление Росимущества по Калужской области (арендодатель) и Компания (арендатор) 01.08.2009 заключили договор N 125-ФП.
Из материалов настоящего дела следует, что договор аренды от 01.08.2009 N 125-ФП был заключен в отношении помещений объекта культурного наследия регионального значения "Дом Купца П.С. Ракова 1912 г.", поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33.
Согласно пункту 2.2 указанного договора предметом аренды являлись помещения подвала N 1 - 7, 15, 17 общей площадью 366,5 кв. м.
Срок аренды установлен с 01.08.2009 по 31.12.2019 (пункт 2.3 договора).
Дополнительным соглашением от 01.08.2009 N 1 стороны, руководствуясь Порядком компенсации затрат арендаторов на реконструкцию и капитальный ремонт находящихся в государственной собственности нежилых помещений (зданий, сооружений), утвержденным распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калужской области от 25.06.2004 N 209-р, согласовали компенсацию арендодателем затрат арендатора на ремонтно-реставрационные работы нежилых помещений объекта аренды путем их зачета в счет арендной платы.
Согласно пункту 2 указанного дополнительного соглашения стоимость работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта аренды составила 8 575 010 руб. 44 коп., а подлежащая зачету стоимость этих работ составила 4 129 721 руб. 25 коп.
В течение срока действия соглашения за пользование арендуемым по договору имуществом арендатор вносит минимальную арендную плату в сумме 8 259 руб. 77 коп. (пункт 3 дополнительного соглашения).
Впоследствии 22.04.2011 между сторонами договора было заключено дополнительное соглашение, которым на основании распоряжения Управления Росимущества в Калужской области от 03.11.2010 N 618-р, закрепившего объект аренды на праве хозяйственного ведения за Дирекцией, заменили арендодателя по договору на Дирекцию.
Дополнительным соглашением от 31.01.2012 N 2 стороны продлили действие пункта 5.1 договора до 31.12.2019, согласно которому арендатор за пользование арендуемым по договору имуществом оплачивает минимальный размер арендной платы, а именно 8 259 руб. 77 коп.
Дополнительным соглашением от 01.12.2013 N 3 стороны согласовали, что стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя и госоргана при осуществлении текущего ремонта неотъемлемых улучшений арендуемого имущества подлежит возмещению, а сумма произведенных затрат по капитальному ремонту возмещается арендодателем в полном объеме либо с согласия сторон засчитывается в счет арендной платы, и соответственно, срок действия договора продлевается.
Согласно подписанному сторонами без замечаний акту от 12.11.2014 Дирекция приняла переданные Компанией документы и выполненные ею работы на сумму 12 155 672 руб.
Впоследствии 24.07.2015 Компания (цедент) и Общество (цессионарий) заключили договор об уступке прав по договору.
Дополнительным соглашением от 30.10.2015 к договору Дирекция и Общество на основании договора цессии заменили арендатора по договору на Общество.
Дополнительным соглашением от 01.12.2018 к договору стороны согласовали, что с 01.12.2018 размер арендной платы по договору составляет 8 259 руб. 77 коп. в месяц (без учета НДС), а также сумму НДС, исчисляемого дополнительно по ставке, установленной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей на дату оказания услуг.
В ответ на обращения Общества от 01.10.2019 и 15.11.2019 о продлении срока аренды на 49 лет Дирекция письмом от 25.11.2019 указала на ничтожность договора об уступке прав от 24.07.2015 в связи с заключением последнего без согласия арендодателя, а также всех последующих дополнительных соглашений, отказала Обществу в продлении договора и зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы, а также указала на обязанность Общества по окончании срока действия договора освободить объект аренды и передать его арендодателю по акту.
Ссылаясь на наличие у Общества преимущественного права на заключение договора аренды помещений на новый срок на основании статьи 621 ГК РФ и статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также уклонение Дирекции от заключения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против заявленных требований, Дирекция привела доводы, аналогичные изложенным в письме Обществу от 25.11.2019.
Суд первой инстанции, изучив материалы дела, полагая, что договор был заключен после введения в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, при этом в отсутствие проведения торгов, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Соответственно, дополнительное соглашение от 01.12.2013 N 3 в любом случае не может являться основанием для заключения договора аренды в отношении государственного имущества на новый срок.
В силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случае, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года; срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
При этом статьей 2 Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ установлено, что действие положений части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 2 июля 2008 года, то есть договоров, заключенных до введения в Закона о конкуренции статьи 17.1, предусматривающей обязательное проведение аукционов или конкурсов при аренде государственного имущества.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не подлежит применению в спорных правоотношениях, поскольку договор аренды заключен в 2009 году без проведения аукциона, связан с неправильным толкованием норм материального права. В рамках дела N А23-412/2016 суды пришли к выводу, что заключение на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды 15.04.2002 N 302-П договора с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, а также на условиях, соответствовавших условиям прекращенного договора аренды, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Ссылка суда на пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, подлежит отклонению, поскольку касается применением положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в редакции, действовавшей до 2019 года.
При этом суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок перед другими лицами при соблюдении определенных условий, которые Общество при обращении к Дирекции и подаче настоящего иска не выполнило.
Сторонами не оспаривается, что оценка рыночной арендной платы не проводилась, а правовых оснований для применения ранее установленного размера арендной платы (в соответствии с отчетом об оценке 2009 года), как и предоставления имущества в аренду сроком на 49 лет не имеется.
Учитывая обстоятельства дела, а также приведенные правовые положения, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-376/202020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.А. Ракчеева
Судьи
С.В. Изотова
С.М. Кротов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
