Дата принятия: 27 октября 2020г.
Номер документа: 13АП-22366/2020, А56-19608/2020
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2020 года Дело N А56-19608/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2020 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.
при участии:
от истца: Герасимова А.Е. (доверенность от 30.06.2020)
от ответчика: Мухин В.М. (доверенность от 17.09.2019)
от 3-го лица: Афонина Е.А. (доверенность от 05.08.2020)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22366/2020) ООО "Гостиная" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2020 по делу N А56-19608/2020 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "Гостиная"
к ООО "Эстейт Спб 4"
3-е лицо: ООО "Реабилитационно - восстановительный центр "Лесное"
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гостиная" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эстейт СПб4" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 01.05.2016 N 01/05/16/В, обязании ООО "Эстейт СПб 4" передать ООО "Гостиная" по акту приема-передачи нежилое здание главного корпуса со столовой общей площадью 2545,7 кв.м., кадастровый номер 47:07:1302015:79, нежилое здание хлораторной площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 47:07:1302131:41, часть земельного участка, кадастровый номер 47:07:1302035:27, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Всеволожск, пр. Грибоедова, дом 110Б, лит. А-А1.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Лесное".
Решением от 01.07.2020 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, иск удовлетворить, полагая, что судом дана ненадлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, имеются основания для расторжения договора, при использовании объекта аренды ответчиком нарушаются нормы пожарной безопасности, что подтверждается предписанием МЧС.
Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.05.2016 N 01/05/16/В аренды нежилого здания главного корпуса со столовой общей площадью 2545,7 кв.м., с кад.N 47:07:1302015:79, нежилого здания хлораторной площадью 18,7 кв.м, с кад.N 47:07:1302131:41, части земельного участка с кад.N 47:07:1302035:27, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Всеволожск, пр. Грибоедова, дом 110Б, лит. А-А1.
По акту приема-передачи от 01.06.2015 объект аренды передан арендатору.
Пунктом 1.4 договора установлено, что арендатор вправе использовать арендуемое имущество для сдачи в субаренду, включая возможность последующей субаренды, использовать для коммерческой деятельности, в частности, в качестве гостиницы, пансионата, больницы, лечебного или лечебно-профилактического учреждения.
В пунктах 3.2.12-3.2.14 договора установлена обязанность арендатора получать письменное согласие арендодателя на производство капитальных перепланировок и переоборудования зданий, затрагивающих несущие конструкции, а также установлено право без согласования с арендодателем, но с его уведомлением осуществлять иные ремонтные работы. Срок действия договора согласно пункту 2.1 - по 08.07.2034.
Условия расторжения и прекращения договора перечислены в разделе 6 договора, где, в частности, предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора либо расторгнуть договор в случае если арендатор нарушил срок страхования имущества и оплату счетов в соответствии с пунктом 3.2.7 договора более, чем на 1 месяц при условии своевременного предоставления арендодателем необходимых счетов и документов (пункт 6.2.2).
Согласно пункту 6.4.1 договора договор может быть расторгнут судом в случае, если арендодатель пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Как указывает истец, ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, которые дают ему право требовать расторжения договора. Так, арендатором имущество передано в субаренду третьему лицу - ООО "Реабилитационно-восстановительный центр "Лесное" (далее - ООО "РВЦ "Лесное"), которым на территории арендованного имущества организован дом престарелых, что противоречит имеющемуся классу функциональной пожарной опасности здания Ф 1.2, дом престарелых относится к классу функциональной пожарной опасности Ф 1.1, в связи с чем арендатору надлежало согласовать с арендодателем комплекс мероприятий, направленных на обеспечение повышенных требований пожарной безопасности, арендатором в соответствии с пунктом 3.2.8 договора не представлен приказ о назначении ответственного за пожарную безопасность, а представлен приказ на ответственного со стороны субарендатора. Акты проверки пожарных рукавов и перекатки пожарных рукавов составлены не арендатором, а другим юридическим лицом, акт проверки внешних водопроводов отсутствует. Договор арендатора на выполнение работ по обслуживанию систем автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией заключён с ИП Ширедченко С.В., имеющим лицензию, выданную в Алтайском крае, а не в Ленинградской области, кроме того, ответчиком нарушен пункт 3.2.7 договора аренды в части отсутствия страхования ряда материальных ценностей, что является самостоятельным основанием для расторжения договора в силу п. 6.2.2 договора. Ответчик не предоставил истцу доказательства соблюдения требований п. 3.2.6 договора в части уборки территории, заключения договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми бытовыми отходами, не исполнил обязанность по заключению договора на обслуживание хлораторной, уклонялся от проверок органов пожарного надзора и скрывал от контролирующих органов действительный класс функциональной пожарной опасности, что послужило основанием для направления истцом досудебного требования от 27.12.2019 о расторжении договора
Поскольку соглашение о расторжении договора между сторонами не подписано, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против предъявленного иска, ответчик указал, что в течение 5 лет оказывает в арендуемом здании социальные услуги в стационарной форме, все услуги оказываются в соответствии с действующим законодательством, в настоящее время субарендатор здания ООО "РВЦ "Лесное" входит в реестр поставщиков социальных услуг Комитета по социальной защите населения Ленинградской области, здание соответствует всем нормам для оказываемых услуг - имеются санитарно-эпидемиологические заключения Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области, лицензии на осуществление медицинской деятельности, выданные Комитетом по здравоохранению Ленинградской области в 2017 и 2018 годах, заключение МЧС о соответствии помещений требованиям пожарной безопасности, установленным нормативными актами для объектов защиты социального назначения. Класс функциональной пожарной опасности Ф 1.1 от контролирующих органов ответчиком не скрывался ввиду получения разрешительных документов, содержащих указание на данный класс, а также нахождения в реестре поставщиков социальных услуг, являющемся публичным, документы о проводимой в феврале 2020 года органами МЧС по жалобе истца проверки деятельности ответчика также содержат информацию о классе Ф 1.1, имеется акт проверки МЧС об отсутствии в деятельности ответчика нарушений противопожарных норм, а также акт проверки деятельности субарендатора ООО "РВЦ "Лесное" и предписание с небольшими нарушениями, большая часть из которых на момент рассмотрения дела устранены, а сам срок устранения ещё не истёк, каких-либо согласований с арендодателем для приведения здания в соответствие законодательным нормам не требовалось ввиду отсутствия ремонтных работ, затрагивающих несущие конструкции, об остальных работах арендодатель был уведомлен, ошибки в составленных актах пожарных рукавов являются несущественными в связи с отсутствием жёстких законодательных требований к форме таких актов, действие лицензии ИП Ширедченко С.В. на осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности распространяется на всю территорию Российской Федерации, часть движимого имущества действительно не была застрахована, так как это мелкие бытовые вещи - простыни, ёршики для унитаза, вёдра для мусора и т.д., что не свидетельствует о нарушении самого срока страхования имущества, при этом истцу было достоверно известно об отсутствии страхования данного имущества, так как состав застрахованного имущества не менялся в течение 5 лет, а ответчик ежегодно предоставлял истцу полис с перечнем застрахованного имущества. Имеется дополнительное соглашение к страховому полису от 22.05.2020 об устранении данного нарушения, договор с региональным оператором на вывоз отходов не заключён, так как оператор АО "Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области" ещё не начал вести деятельность во Всеволожском районе, при этом имеются договоры на вывоз твёрдых бытовых и медицинских отходов с другими организациями.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска правомерно.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что представленные в материалы дела документы не являются надлежащими доказательствами нарушения ответчиком существенных условий договора, предоставляющих арендодателю право на расторжение договора аренды.
Оценка суда первой инстанции имеющихся в деле доказательств ст. 71 АПК РФ не противоречит.
Согласно письму МЧС от 17.10.2017 N 4497-8-56 нарушений пожарной безопасности на момент дачи консультации проверяющим органом не выявлено (т.3., л.д. 169), невозможность использования объект аренды по согласованному сторонами в договоре назначению не доказана, принимая во внимание, что решением МЧС от 27.07.2020 установлен новый срок исполнения предписания об устранении нарушений требований пожарной безопасности от 03.03.2020 N 220/1/1 - 01.05.2021,осуществляемая субарендатором в арендуемых объектах деятельность не запрещена.
Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
С учетом того, что истцом не доказано наличие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2020 по делу N А56-19608/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А. Тимухина
Судьи
К.В. Галенкина
Н.С. Полубехина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
