Дата принятия: 23 сентября 2020г.
Номер документа: 13АП-19569/2020, А21-15620/2019
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2020 года Дело N А21-15620/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2020 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.
при участии:
от истца: Стороженко О.А. (доверенность от 23.01.2020)
от ответчика: Михеев А.С. (доверенность от 10.09.2020)
от 3-го лица: не явился, извещено.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-19569/2020, 13АП-19571/2020) ИП Назарова О.В. и ООО "Фармкомпания" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.06.2020 по делу N А21-15620/2019 (судья Шанько О.А.), принятое по иску ИП Назарова О.В. к ООО "Фармкомпания" о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора аренды, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,
установил:
Назаров Олег Витальевич (далее - ИП Назаров О.В., предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском обществу с ограниченной ответственностью "Фармкомпания" (далее - ООО "Фармкомпания", общество, ответчик) и, уточнив исковые требования, просил признать недействительной сделку - письмо - уведомление от ООО "Фармкомпания" исх. N 03 от 06.02.2019 о расторжении договора аренды N 28/01/16 от 28.01.2016 нежилого помещения, заключенного между ИП Назаровым О.В. и ООО "Фармкомпания" с 12.08.2019; признать договор аренды N 28/01/16 от 28.01.2016 нежилого помещения, заключенный между ИП Назаровым О.В. и ООО "Фармкомпания", действующим; применить последствия недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации договора аренды N 28/01/16 от 28.01.2016 нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:000000:6696 (регистрационная запись N 39:15:000000:6696-39/001/2017-1 от 21.03.2017 года) и записи об обременении вещного права арендой в пользу ООО "Фармкомпания"; применить последствия недействительности сделки - взыскать с ООО "Фармкомпания" в пользу ИП Назарова О.В. 3 300 561 руб. 75 коп. задолженности по договору аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра).
Решением от 08.06.2020 иск удовлетворен частично. Односторонняя сделка -, оформленная уведомлением ООО "Фармкомпания" исх. N 03 от 06.02.2019 о расторжении договора аренды N 28/01/16 от 28.01.2016 нежилого помещения, заключенного между индивидуальным предпринимателем Назаровым Олегом Витальевичем и ООО "Фармкомпания", признана недействительной. С общества в пользу предпринимателя взыскано 3 300 561 руб. 75 коп. долга и 45 503 руб. государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
Суд признал, что требования о восстановлении в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды и записи об обременении вещного права арендой не приведет к восстановлению нарушенного права в связи с прекращением действия лицензии ООО "Фармкомпания" на осуществление фармацевтической деятельности.
Не согласившись с решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.
Истец в апелляционной жалобе просит удовлетворить иск в полном объеме, полагая, что требование о восстановлении записи о государственной регистрации договора аренды N 28/01/16 от 28.01.2016 и записи об обременении в ЕГРН подлежит удовлетворению.
Ответчик просит решение отменить, отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме, считая оспариваемую сделку законной и соответствующей условиям договора аренды N 28/01/16 от 28.01.2016 (п. 7.9).
В судебном заседании представители истца и ответчика доводы своих жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалобы, поданной другой стороной.
Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между ИП Назаровым О.В. (арендодатель) и ООО "Фармкомпания" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 28/01/16 от 28.01.2016 (далее - договор).
Объектом аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу гор. Калининград пр-т., Ленинский, д. 63-67, помещение VIII/2, общей площадью 253,3 кв.м, торговой площадью 131,7 принадлежит истцу на праве собственности.
Срок действия договора установлен п. 2.1 договора и составляет 79 месяцев.
Срок истечения договора - 27.08.2022.
В п. 7.4 договора стороны оговорили, в каких случаях договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требования арендодателя.
В п. 7.8 договора стороны прописали условие, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае получения запрета от компетентных государственных органов (в том числе, но не исключительно, СЭС, Госпожнадзор) на использование помещения по целевому назначению согласно настоящему договору с даты получения такого запрета.
В п. 7.9 договора стороны предусмотрели, что арендатор вправе не ранее чем через 3 года 15 календарных дней со дня подписания акта в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, уведомив арендодателя об одностороннем расторжении настоящего договора не менее, чем за 180 календарных дней до даты освобождения арендуемого помещения.
21.05.2018 от арендатора в адрес арендодателя поступило уведомление о намерении прекратить арендные правоотношения с 12.02.2019 на основании п. 7.9 договора.
29.05.2018 арендодатель направил арендатору письмо с указанием на отсутствие оснований для расторжения договора арендатором в одностороннем внесудебном порядке.
06.02.2019 арендатор повторно в адрес арендодателя направил уведомление о намерении расторгнуть договор и прекратить арендные отношения с 12.08.2019 на основании п. 7.9 договора.
16.02.2019 арендодатель направил арендатору письмо повторно указав, что основания для расторжения договора арендатором в одностороннем внесудебном порядке отсутствуют, поскольку, по смыслу п. 7.9. договора, арендатор вправе расторгнуть договор не ранее чем через 3 года 15 календарных дней при условии уведомления за 180 дней, то есть с 12.02.2019 при обязательном согласии арендодателя. По мнению арендодателя, понятие "в одностороннем внесудебном порядке" в данном пункте относится к праву арендатора выступить с инициативой о расторжении договора, но не означает его право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ.
12.07.2019 арендатор в адрес арендодателя направил уведомление, согласно которому на адрес арендодателя 06.02.2019 направлено письмо - уведомление (Исх. N 03 от 06.02.2019) о расторжении договора с 12.08.2019.
Таким образом, по мнению арендатора, договор прекращен 12.08.2019.
Полагая, что уведомление ООО "Фармкомпания" от 06.02.2019 о расторжении договора аренды является недействительной сделкой, арендные отношения сторон не прекратились, ИП Назаров О.В. обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.
Признавая оспариваемую сделку недействительной, суд указал на отсутствие у ответчика оснований для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии со ст. ст. 450, 620 ГК РФ, считая, что спорным пунктом 7.9 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке заявить о расторжении договора, то есть инициировать расторжение в суде.
Между тем выводы суда являются ошибочными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального значения содержания пункта 7.9 договора следует, что арендатору по истечении определенного срока (3 года и 15 дней) предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от договора.
Данное условие полностью соответствует п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которому в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение обусловлено сроком действия договора и обязанностью уведомить арендодателя не менее чем за 180 дней до даты предполагаемого расторжения.
Указанное условие не противоречит положениям ст. 450, 620 ГК РФ.
Таким образом, договор является расторгнутым с 12.08.2019.
Письмом N 03 от 06.02.2019 арендатор пригласил арендодателя принять помещение по акту приема-передачи 12.08.2019.
Письмом N 15-01 от 16.02.2019 истец отказался принять помещение, полагая, что право на одностороннее расторжение договора у арендатора отсутствует.
Учитывая, что от приемки помещения арендодатель уклонился, арендная плата, начисленная истцом за спорный период, взысканию не подлежит.
Мотивы, по которым суд первой инстанции отказал в иске, с учетом выводов апелляционного суда, изложенных в постановлении, не имеют значения для дела.
На основании изложенного в части признания сделки недействительной и взыскания денежных средств иск удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.06.2020 А21- 15620/2019 в части признания недействительной сделки- уведомления исх.N 03 от 06.02.2019 о расторжении договора аренды N 28/01/16 от 28.01.2016 и взыскания с ООО "Фармкомпания" в пользу индивидуального предпринимателя Назарова Олега Витальевича 3 300 561 руб. 75 коп. отменить.
В указанной части в иске отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Назарова Олега Витальевича - без удовлетворения.
Взыскать с ИП Назарова Олега Витальевича в пользу ООО "Фармкомпания" 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
К.В. Галенкина
И.А. Тимухина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
