Дата принятия: 10 сентября 2020г.
Номер документа: 13АП-19192/2020, А21-11106/2018
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2020 года Дело N А21-11106/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2020 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галенкиной К.В.,
судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,
при участии:
от истца: представитель Малахов А.Г., на основании доверенности от 15.08.2018, путем использования системы онлайн-заседание,
от ответчика: представитель Сидельникова О.А., на основании доверенности от 16.12.2019,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19192/2020) Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.06.2020 по делу N А21-11106/2018, принятое по иску:
истец: индивидуальный предприниматель Смешко Денис Валерьевич (ОГРНИП: 316392600098402)
ответчик: Агентство по имуществу Калининградской области (адрес: Россия, 236006, Калининградская область, город Калининград, проспект Московский, дом 95, пом. I,, ОГРН: 1023900767186, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: 3905031025)
о признании недействительным соглашения, взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Смешко Денис Валерьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Агентству по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) о признании недействительным пункта 2.1 соглашения от 18.09.2017 N 739/и об изъятии в части установления размера убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 площадью 257 кв.м, взыскании в счет возмещения (включая убытки) в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191, расположенного по адресу: Калининградская область, город Калининград, ул. Свердлова, из категории земель: земли населенных пунктов, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36, площадью 0,1240 га, на котором расположено нежилое здание общей площадью 874,7 кв.м, денежных средств в размере 11 575 755 руб. за вычетом произведенной компенсации.
Решением от 02.06.2020 суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, Агентство подало апелляционную жалобу, в которой решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, в нарушение установленных требований в оспариваемом судебном акте не дана надлежащая оценка доводам сторон и представленным доказательствам. Как указывает Агентство, в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о заключении оспариваемой сделки под влиянием заблуждения; выводы суда о возникновении убытков в связи с изъятием участка, на котором были расположены парковочные места, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; при проведении экспертизы допущены грубейшие ошибки, которые привели к существенному искажению итогового результата расчета рыночной стоимости объекта исследования, вследствие чего данный результат не может быть признан обоснованным и достоверным.
Определением от 07.09.2020 ввиду нахождения судьи Баженовой Ю.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью Полубехину Н.С.
В настоящем судебном заседании представитель Агентства поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель предпринимателя просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, пояснив, что полагает сделку недействительной как заключенную под влиянием заблуждения.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого здания общей площадью 874,7 кв.м по адресу: г. Калининград, ул. Свердлова, 29а.
Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 13.07.2016, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства о государственной регистрации права.
Между Администрацией городского округа "Город Калининград" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 29.02.2016 заключен договор N 63/2016-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36 площадью 0,1240 га по ул. Свердлова, д. 29а в Ленинградском районе г. Калининграда, для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок договора - до 29.12.2018 (пункт 2.1) (т. 1, л.д. 28-33).
27.07.2016 Правительством Калининградской области в целях строительства эстакады "Восточная" от ул. Молодой Гвардии (через Московский проспект и улицу Емельянова) до улицы Муромской с мостами через реки Старая и Новая преголя в городе Калининграде, принято постановление N 378 "Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области", в соответствии с которым было принято решение об изъятии части земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Свердлова.
В связи с изъятием земельных участков для государственных нужд Калининградской области для строительства эстакады "Восточная" исходный земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:36 был разделен на два земельных участка:
- земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:191 площадью 257 кв.м,
- земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:192 площадью 983 кв.м
по ул. Свердлова 29а в г. Калининграде.
В отношении образованных в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36 земельных участков с предпринимателем заключены договоры аренды:
- договор от 21.08.2017 N 370/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 площадью 257 кв.м (под территорию общего пользования), срок аренды - до 29.12.2018;
- договор от 21.08.2017 N 371/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192 площадью 983 кв.м, по ул. Свердлова 29а в г. Калининграде (разрешенное использование - под предпринимательство, цель использования - под существующее административное здание), срок аренды - до 21.06.2066 (т. 1, л.д. 42-47, 49-55).
Письмом от 17.08.2016 N АВ-4871 Агентство уведомило предпринимателя о принятии решения об изъятии путем прекращения права аренды для государственных нужд части земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36:ЗУ 1 площадью 257 кв.м, для строительства эстакады "Восточная" (т.1, л.д. 151).
Земельный участок с кадастровым номером 59:15:133201:191 площадью 257 кв.м на основании соглашения об изъятии от 18.09.2017 N 739/и был изъят для государственных нужд Калининградской области.
В настоящее время через земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:191 проходит эстакада "Восточная".
В пункте 2.1 соглашения об изъятии зафиксировано, что размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 59:15:133201:191, определен Агентством на основании отчета N Н-0755- 2017 от 30.05.2017, составленным по заказу Агентства ООО "НЦ "БАЛТЭКСПЕРТИЗА", и составил 733 400 руб. (без НДС). Указанная сумма была выплачена предпринимателю (т. 1, л.д. 35-37).
Обращаясь с иском, Предприниматель указал, что размер возмещения являлся недостоверным, не соответствующим установленным требованиям для расчета убытков, подлежащих возмещению, поскольку противоречит положениям статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предприниматель указывает, что в результате раздела исходного земельного участка и последующего изъятия из его состава для государственных нужд Калининградской области земельного участка площадью 257 кв.м, административное здание, принадлежащее Предпринимателю, полностью лишилось мест для парковки автотранспортных средств, объектов благоустройства и зеленых насаждений. Границы земельного участка под зданием после изъятия земельного участка площадью 257 кв.м фактически совпадают с границами самого нежилого здания. Отсутствие прилегающей территории существенно повлияло на функциональность здания и его коммерческую привлекательность. В результате чего фактически утрачена возможность сдачи в аренду на рыночных условиях, существенно затруднена самостоятельная его эксплуатация, а также утрачена возможность продажи здания за цену и на условиях, предшествующих разделу исходного земельного участка.
Несмотря на то, что соглашение об изъятии Предпринимателем было подписано, Предприниматель пояснил, что при его подписании был введен в заблуждение относительно истинного размера возмещения, подлежащего оплате в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, а положения соглашения об изъятии, устанавливающие данный размер возмещения, являются недействительными в силу статей 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Придя к выводу о введении предпринимателя в заблуждение относительно выкупной цены земельного участка, суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Партнер-Контракт" Гаврюшиной Ксении Юрьевне, поставив перед экспертом вопрос о стоимости возмещения (включая убытки) в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36 площадью 0,1240 га, на котором расположено нежилое здание общей площадью 874,7 кв.м, принадлежащее истцу на праве собственности, на два земельных участка с кадастровыми номерами 39:15:133201:191 и 39:15:133201:192.
Согласно поступившему по результатам судебной экспертизы заключению эксперта N 11-ЭЗ/10/19 рыночная стоимость возмещения (включая убытки) в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 составила 12 309 155 руб. В состав стоимости возмещения эксперт включил право аренды земельного участка (789 600 руб.), компенсацию выплат в связи с вынужденной потерей арендаторов (3 426 855 руб.), убытки, связанные с уменьшением рыночной стоимости здания, принадлежащего истцу (8 092 700 руб.).
Заключение эксперта ООО "Партнер-Контракт" N 11-ЭЗ/10/19 оценено судом наряду с другими, представленными в материалы дела доказательствами. Суд пришел к выводу о том, что заключение соответствует требованиям земельного законодательства, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В этой связи суд удовлетворил иск.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения соглашения об изъятии) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1). При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 этой статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2).
В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2).
По смыслу приведенных положений заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.
Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно пункту 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).
В данном случае суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для признания соглашения об изъятии в оспариваемой части сделкой, заключенной под влиянием заблуждения.
Так, в пункте 2.1 соглашения стороны зафиксировали, что размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка, определен в отчете N Н-0755 от 30.05.2017, и составляет 733 400 руб.
Названный отчет составлен по результатам выполнения оценочных работ по определению размера возмещения, в состав которого включены рыночная стоимость прав на изымаемый земельный участок, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, упущенная выгода.
Предприниматель имел возможность ознакомиться с отчетом. Так, в адрес истца письмом от 13.06.2017 N НК-3493 для ознакомления и подписания были направлены проект соглашения об изъятии и копия отчета об оценке N Н-0755-2017 (проект соглашения и копия отчета были получены истцом 15.06.2017 нарочно, что подтверждается соответствующей отметкой на сопроводительном письме).
При этом отчет в установленном порядке не оспорен, его достоверность не опровергнута.
После ознакомления с отчетом об оценке N Н-0755-2017 истцом 18.09.2017 было подано заявление о согласии на изъятие земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 по цене, определенной на основании указанного отчета об оценке (т. 1, л.д. 227).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец при заключении соглашения находился в положении, затрудняющем согласование иного содержания его условий, и что заключение соглашения на предложенных Агентством условиях являлось для него вынужденным.
Из положений абзаца 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.
Положения пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размещены в открытом доступе, истец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имел возможность ознакомиться с ними, равно как и с отчетом, и в случае установления обстоятельств недостоверности сведений отчета, не подписывать соглашение об изъятии в предложенной редакции.
Суд отказывает в признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).
На момент заключения соглашения истцу, при наличии сомнений, следовало проявить должную осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суд, принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что истец заблуждался относительно существа сделки и мотивов ее заключения, а также о том, что действия ответчика при заключении договора были направлены на введение истца в заблуждение или обман, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по правилам статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 2.1 соглашения об изъятии в части установления размера убытков, а также производного от него требования о взыскании денежных средств в счет возмещения, следовало отказать.
Помимо необоснованности требований по праву, апелляционный суд отмечает недоказанность их размера, определенного в ходе судебной экспертизы.
Эксперт пришел к выводу о возникновении убытков в результате отсутствия возможности разместить парковочные места, необходимые для эксплуатации офисного здания на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192.
Между тем, в соответствии с техническим паспортом площадь застройки здания составляет 354,7 кв.м, при том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192 составляет 983 кв.м, следовательно 628,3 кв.м осталось в пользовании истца.
Информация о том, что здание (уже после изъятия участка), имеет парковочные места, подтверждается представленными ответчиком распечатками объявлений, из содержания которых следует, что здание расположено в перспективном районе с активным автомобильным и пешеходным трафиком и имеет свою парковку, отличные подъездные пути, развитую инфраструктуру.
В заключении экспертом (стр.12) указано на установление в ходе визуального осмотра того, что нежилое здание площадью 874,7 кв.м с кадастровым номером 39:15:133201:67, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:133201:192 (смежный с исследуемым), не имеет парковки, которая ранее находилась на изъятом земельном участке с кадастровым номером 39:15:133201:191, отсутствие парковки снижает коммерческую привлекательность здания, а, следовательно, его рыночную стоимость.
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства существования самой парковки, а также того, каковы были ее технические характеристики (конструктивные материалы замощения, наличие ограждения, количество малых, средних и большегрузных машин, которые могли быть размещены на парковке, вид деятельности арендаторов и анализ необходимости в существовании именно такой парковки, отсутствие которой привело к одностороннему расторжению договоров аренды, степень загрузки парковки арендаторами, количество и качество подъездных путей к парковке, возможность обустройства альтернативной стоянки для автомобилей на смежном участке и пр.).
В этой связи суд критически относится к выводу о том, что изъятый земельный участок мог повлиять на рыночную стоимость здания, уменьшив ее на 8 092 700 руб.
Расчет упущенной выгоды в связи с расторжением договоров аренды также является некорректным и необоснованным в силу следующего (табл. 9 заключения).
По мнению эксперта, упущенная выгода представляет собой недополученный чистый доход за периоды с даты расторжения договоров аренды нежилых помещений до даты определения стоимости (с 01.12.2017 по 29.10.2019). При этом эксперт не обосновывает период расчета.
Вместе с тем, из представленных в материалы дела договоров аренды следует, что они были заключены сроком на один год, и в случае их пролонгации продлеваются на тот же срок и на тех же условиях.
Таким образом, договоры не являются долгосрочными и фактически могли прекратить свое действие через год.
Учитывая, что договоры не являются долгосрочными, а в материалах дела отсутствуют бесспорные документы, подтверждающие намерения арендаторов продлевать договорные отношения на 2018 и 2019 годы, следует, что недополученный чистый доход возникает с даты расторжения договора - 01.12.2017 по дату прекращения договора - 01.08.2018, что составляет 8 месяцев, а не 1 год 9 мес., как указал эксперт (табл. 9).
Кроме этого суд критически оценивает представленный договор аренды N 3/08/16 от 01.08.2016, заключенный между истцом (арендодатель) и ООО "Оазис" (арендатор).
Так, со стороны арендатора указанный договор подписан Румянцевым Сергеем Анатольевичем, при том, что сведения о нем, как о директоре, были внесены только 12.04.2017, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
ООО "Элис-Калининград", выступающее стороной по договору аренды N 7/08/16 от 01.08.2016, не осуществляет предпринимательскую деятельность, что подтверждается принятыми в 2018 и 2019 годах решениями ФНС России о предстоящем исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ.
При таком положении апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.06.2020 по делу N А21-11106/2018 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Смешко Дениса Валерьевича в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
К.В. Галенкина
Судьи
Н.С. Полубехина
И.А. Тимухина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
