Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2020 года №13АП-12602/2020, А56-74805/2018

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 сентября 2020 года Дело N А56-74805/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2020 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галенкиной К.В.,
судей Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шахрзаевым М.И.,
при участии:
от истца: до перерыва: представитель Михайлова А.Р., по доверенности от 31.12.2019, после перерыва: представитель Бурдинская Е.В., по доверенности от 01.11.2019,
от ответчика: представитель Березнякова В.В., по доверенности от 25.05.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12602/2020) общества с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2020 по делу N А56-74805/2018, принятое по иску:
истец: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 1177847189190, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 7840066803)
ответчик: общество с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" (адрес: Россия, 198412, Санкт-Петербург, город Ломоносов, набережная Сидоровского канала, дом 2а, литера А, помещение 7, ОГРН: 1089847333531, Дата присвоения ОГРН: 25.08.2008, ИНН: 7841393698)
о взыскании,
установил:
Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" (далее - Общество) о взыскании 4 480 906 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018, 3 485 205 руб. 68 руб. неустойки за просрочку платежей, ссылаясь на ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618.
Решением суда от 01.11.2018 с Общества в пользу Учреждения взыскано 1 145 172 руб. 39 коп. задолженности, 570 000 руб. пеней, в удовлетворении остальной части требований отказано; при определении размера взыскиваемых санкций суд применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 данное решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.08.2019 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 по делу N А56-74805/2018 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Решением от 13.03.2020 суд взыскал с Общества в пользу Учреждения 4 480 906 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 года, пени в размере 360 109 руб. 34 коп., в остальной части в иске отказал; взыскал с Общества в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 45 422 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество подало апелляционную жалобу.
В судебном заседании 17.08.2020 представитель Общества пояснил, что просит проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме, что зафиксировано аудиопротоколом.
Определением от 06.07.2020 на основании статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена, в связи с отпуском судья Тимухина И.А. заменена на судью Баженову Ю.С.
Определением от 14.08.2020 на основании статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена, в связи с отпуском судья Полубехина Н.С. заменена на судью Тимухину И.А.
В обоснование апелляционной жалобы Общество ссылается на ошибочное применение судом при расчете арендной платы коэффициента К6, наличие арифметических ошибок при расчете арендной платы, отсутствие возможности проверить применяемые коэффициенты и их значения.
Представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Учреждения просил в ее удовлетворении отказать.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодателем) и Обществом (арендатором) 10.11.2014 заключен договор N 23/ЗД-000618 аренды земельного участка площадью 18 190 кв.м с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, наб. Сидоровского канала, д. 2а, лит. А.
Договор заключен на срок до 21.08.2063 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2014.
В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды - 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1).
Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Как следует из пункта 3.4 договора, величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 786 439 руб. 72 коп. Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет в 1 и 4 кварталах 184 855 руб. 77 коп., во 2 и 3 кварталах - 208 364 руб. 09 коп. В 2014 году величина коэффициента динамики рынка недвижимости составляет 1,2, в 2015 году - 1,25.
В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной ГУИОН, арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы.
В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6-1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18 с учетом пункта 3.5 договора.
В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек=Акварт*Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.
Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также не реже 1 раза в 3 года (отсчет указанного периода начинается с 10.11.2014) предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную ГУИОН.
В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/ с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.
Согласно пункту 7.4 договора в случае, если по истечении 12 месяцев с даты заключения договора арендатор не начал использовать помещения, требовавшие ремонта на дату заключения договора согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 N 39767Г-14/1, текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 договора до момента предоставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.
За ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы пунктом 5.3 договора установлена ответственность в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Письмом от 24.02.2016 N 15867-32 Комитет уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 570 584 руб. 03 коп. в 1 и 4 кварталах и до 599 169 руб. 35 коп. во 2 и 3 кварталах с 01.12.2015.
В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению арендных платежей Учреждение направило в его адрес претензию от 14.03.2018 N 455-пр./18 с требованием об уплате 4 480 906 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 и 2 618 530 руб. 91 коп. неустойки.
Ссылаясь на невыполнение Обществом указанных в данной претензии требований и ненадлежащее исполнение им обязательств по договору аренды, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также Постановлением N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике 5 А56-74805/2018 определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).
В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 настоящего Положения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс. По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, подтвержденного соответствующим актом и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.
Из приведенных правовых положений следует, что размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок определения размера арендной платы на соответствующий период.
Согласно Приложению N 4 к Положению код 10.1 применяется при расчете арендной платы за земельные участки:
- предоставленные для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости (нежилые здания, нежилые помещения, многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, жилые помещения) в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции), а также арендная плата за примыкающие к ним земельные участки, переданные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов;
- занятые объектами незавершенного строительства, неиспользуемыми (пустующими) зданиями, сооружениями, частями зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в которых предусмотрен капитальный ремонт, реконструкция или восстановление после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, в том числе для арендаторов, осуществляющих особые (льготные) виды деятельности в соответствии с приложением N 7 к названному Положению.
Следовательно, действовавший в спорный период и на момент заключения договора порядок расчета арендной платы по коду 10.1 не предусматривал возможности применения этого кода без повышающего коэффициента К6 по истечении 12 месяцев и отсутствии разрешения на строительство.
Как следует из материалов дела, в расчет арендной платы, являющийся приложением к договору, включены коды и коэффициенты, в том числе код 10.1.
Арендуемый Обществом земельный участок был предоставлен последнему для эксплуатации нежилых зданий (пункт 1.2 договора), часть из которых указана в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории ГУИОН от 28.10.2014 N 39767Г-14/2 как неиспользуемые (пустующие) помещения в аварийном состоянии и требующие ремонта, в связи с чем в отношении занимаемой ими площади земельного участка (2 574,6 кв.м) применен код функционального использования 10.1.
В пункте 3 данной ведомости прямо указано на то, что арендная плата по коду 10.1 устанавливается на срок не более одного года с момента заключения договора аренды; по истечении указанного срока в случае отсутствия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к коду 10.1 применяется повышающий коэффициент К6 (л.д. 76).
Названная ведомость ГУИОН от 28.10.2014 N 39767Г-14/2 была составлена по заявке Общества и на нее имеется ссылка в пункте 7.4 договора аренды.
При таком положении следует признать, что при заключении договора аренды Общество приняло на себя обязательство по самостоятельному исчислению размера арендных платежей с применением повышающего коэффициента К6 в случае неиспользования им помещений, указанных в ведомости от 28.10.2014 N 39767Г-14/2, по истечении 12 месяцев с даты заключения договора и непредставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленной ГУИОН в установленном порядке.
Как установлено судом, такая ведомость Обществом не была предоставлена арендодателю.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2018 по делу N А56-104373/2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2019, с Общества в пользу Комитета взыскан штраф в размере 200 000 руб. за неисполнение предусмотренной договором аренды от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618 обязанности предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка.
Условия пункта 7.4 договора соответствуют требованиям пункта 3.1.2 Положения, утвержденного Постановлением N 1379.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен в аренду Обществу как собственнику, в том числе и объектов, находящихся в аварийном состоянии, требующих ремонта, и порок волеизъявления сторон при заключении сделки не доказан, то при разрешении настоящего спора подлежат применению нормы о регулируемых ценах, а также требования пункта 3.1.2 Положения и согласованные сторонами условия пункта 7.4 договора аренды, предусматривающие возможность применения повышающего коэффициента до изменения функционального использования земельного участка по истечении 12 месяцев в соответствии с новыми ведомостями функционального использования земельного участка, составленными ГУИОН.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, приняв во внимание разъяснения кассационного суда, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований Учреждения по праву.
Вместе с тем, при расчете задолженности по арендной плате Учреждением допущены арифметические ошибки, не устраненные судом.
Так, согласно материалам дела размер долга Общества по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 составляет 4 456 794 руб. 44 коп.
Поскольку оснований для взыскания с Общества большей суммы не имелось, решение суда в этой части подлежит изменению.
Что касается требования о взыскании неустойки.
Признав правомерным начисление Учреждением 3 485 205 руб. 68 коп. неустойки за период с 10.10.2015 по 11.07.2018, суд первой инстанции применил положения статьи 333 ГК РФ и снизил размер штрафных санкций до 360 109 руб. 34 коп.
В силу части 1 статьи 333 ГК РФ и пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
Согласно пункту 73 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и принимая во внимание компенсационную природу неустойки, пришел к выводу о явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства, и руководствуясь статьей 333 ГК РФ снизил размер неустойки до 360 109 руб. 34 коп.
Как разъяснено в абзаце 3 пункта 72 Постановления N 7, основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75 Постановления N 7).
Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления N 7).
В данном случае, применяя статью 333 ГК РФ, судом первой инстанции допущено снижение размера неустойки ниже ключевой ставки Банка России в однократном размере (по состоянию на дату объявления решения суда размер ключевой ставки составлял 6%).
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что уменьшение размера неустойки произведено судом не в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ и конкретными обстоятельствами настоящего дела, поскольку ответчиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, не доказано наличия каких-либо экстраординарных обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для снижения неустойки ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ.
В этой связи решение суда подлежит изменению и в части взысканной неустойки.
По мнению апелляционного суда, соразмерной допущенному нарушению будет являться неустойка в размере 1 700 000 руб.
Доводы подателя жалобы об отсутствии оснований для применения при расчете арендной платы иных кодов, кроме кода 3.2 (складская деятельность), являются ошибочными.
В пункте 1.2 договора стороны согласовали, что участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды - 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1).
Одновременно в пункте 7.4 договора зафиксировано, что в случае, если по истечении 12 месяцев с даты заключения договора арендатор не начал использовать помещения, требовавшие ремонта на дату заключения договора согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 N 39767Г-14/1, текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 договора до момента предоставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.
В данном случае расчет осуществлен исходя из положений договора, согласованных сторонами, а кроме того с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела. Следовательно, оснований для применения при расчете арендной платы только кода 3.2 не имеется.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2020 по делу N А56-74805/2018 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" 4 456 794 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018, 1 700 000 руб. пеней.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" в доход федерального бюджета 48 631 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
К.В. Галенкина
Судьи
Ю.С. Баженова
И.А. Тимухина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка