Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 декабря 2022 года Дело N А56-97452/2021

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 1027809244561) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН 1177847189190)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Анга" (196641, город Санкт-Петербург, Металлострой поселок, на Металлострой дорога, дом 5, ОГРН: 1157847163506, ИНН: 7817051894)

о взыскании, расторжении договора,

при участии

- от истца: до перерыва - Краглик А.В. (доверенность от 10.01.2022), после перерыва - Григорьевой Н.В. (доверенность от 10.01.2022),

- от ответчика: Самохваловой А.Ю. (доверенность от 10.01.2022),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Анга" (далее - Общество) о взыскании 384 073, 50 руб. задолженности по арендной плате, 73 742,11 руб. пеней, расторжении договора аренды от 01.11.2018 N 06/ЗК-03790 (далее - Договор).

Определением суда от 10.11.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 29.12.2021 суд в порядке пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В ходе судебного разбирательства истец, уточнив исковые требования, просил взыскать с ответчика 640 122, 5 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.03.2022, 214 889,12 руб. пеней, начисленных по состоянию на 28.02.2022.

Определением от 26.07.2022 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы "Петроградский эксперт" Кравцову Алексею Николаевичу и Желнову Дмитрию Владимировичу, в связи с чем приостановил производство по делу до окончания срока проведения экспертизы.

От общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы "Петроградский эксперт" в материалы дела поступило заключение экспертов N 180- 10/2022 от 06.10.2022.

Определением (протокольным) от 16.12.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 16.12.2022 представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил взыскать с ответчика 514 236, 37 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 09.08.2022, 145 657,88 руб. пеней, начисленных по состоянию на 28.02.2022, а также поддержал заявленное в иске требование о расторжении Договора.

Определением (протокольным) от 16.12.2022 суд объявил перерыв в судебном заседании до 23.12.2022.

В продолженном после перерыва судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в уточненной редакции, представил справочный расчет исковых требований.

Представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в письменных правовых позициях.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 10.10.2018 Комитет (арендодатель) в лице Фонда и Общество (арендатор) 01.11.2018 заключили Договор, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3000 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017412:1023, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, дорога на Металлострой, участок 23 (у дома 5, литера АЕ), имеющий разрешенное использование: для размещения складских объектов.

По акту сдачи-приемки от 01.11.2018 земельный участок передан арендатору.

Размер подлежащей перечислению арендной платы определяется в порядке, установленном пунктом 3.4 Договора.

В соответствии с пунктом 3.5 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе начиная со следующего платежного периода перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 4.3.6 Договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемых договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В силу пункта 5.3 договора в случае нарушения арендатором пунктов 3.4, 3.5 договора начисляются пени в размере 0, 15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию от 06.08.2021 N ПР-31130/21-0-0 с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить начисленные пени, а также предложило в добровольном порядке расторгнуть Договор и освободить занимаемый земельный участок.

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Являясь по своей природе возмездным, договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса). Из указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество ссылалось на то, что арендодатель в рамках заключенного договора не выполнил своей обязанности по передаче имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, соответственно, арендатор освобождается от обязанности уплачивать арендные платежи.

Как указывал ответчик в ходе рассмотрения дела, во время подготовки земельного участка к размещению на нём временных (некапитальных) сооружений - складских объектов - арендатором было установлено, что по центральной части участка проходит железнодорожный путь необщего пользования N 12, принадлежащий иному лицу, о чем арендодатель при заключении Договора не поставил в известность арендатора; указанные обстоятельства препятствовали пользованию участком по его назначению.

С целью определения площади части арендуемого земельного участка, использование которой невозможно для целей аренды (складская деятельность) ввиду нахождения на ней железнодорожного пути, ответчиком в ходе судебного разбирательства было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

На основании определения от 26.07.2022 судом назначена судебная экспертиза по следующим вопросам:

1. Каковы местоположение (топогеодезические координаты) железнодорожного пути необщего пользования N 12 и железнодорожного пути необщего пользования N 1, принадлежащих акционерному обществу "Северо-Западный Промжелдортранс", на местности, зоны минимальных габаритов приближения к этим железнодорожным путям, в том числе с учетом оборудованных железнодорожных переездов, в районе расположения земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:1023? Отразить указанные характеристики на кадастровом плане территории.

2. В случае, если зоны минимальных габаритов приближения железнодорожных путей N 12 и N 1 накладываются (заходят) на земельный участок с кадастровым номером 78:37:0017412:1023, каковы площади части указанного земельного участка, использование которой невозможно для целей аренды в соответствии с договором аренды от 01.11.2018 N 06/ЗК-03790 (размещение складских объектов), и оставшейся части участка, допускающей возможность использования участка для размещения складских объектов?

Согласно заключению экспертов N 180-10/2022 от 06.10.2022 границы зон минимальных габаритов приближения железнодорожных путей N 1 и N 12 пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:1023, соответственно, часть участка занята площадями этих зон. В границах земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:1023 из-за наличия железнодорожных путей необщего пользования N 1 и N 12 образуются три части участка, которые невозможно использовать в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка. Общая площадь части земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:1023, которую невозможно использовать в соответствии с разрешенным видом использования участка, составляет 1121 кв. м, что составляет 37, 4% от всей площади участка.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату.

На случай обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его пользованию, закон устанавливает определенные последствия, перечисленные в статье 612 ГК РФ.

Так, пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, и право арендатора при обнаружении таких недостатков потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. В пункте 2 названной статьи перечислены случаи, при которых арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

Аналогичные правовые последствия также перечислены в статье 37 ЗК РФ, согласно пункту 3 которой покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу пункта 4 статьи 37 ЗК РФ требования, установленные пунктом 3 этой статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

В данном случае по условиям заключенного сторонами договора аренды величина арендной платы установлена исходя из площади арендуемого земельного участка 3000 кв.м.

Вместе с тем, как установлено экспертами в заключении N 180-10/2022 от 06.10.2022, из-за наличия железнодорожных путей необщего пользования N 1 и N 12 часть спорного земельного участка площадью 1121 кв. м невозможно использовать в соответствии с целями аренды (под складскую деятельность), то есть фактически для целей аренды возможно использовать лишь часть участка площадью 1879 кв. м.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение экспертов N 180-10/2022 от 06.10.2022 по правилам статей 64, 71 АПК РФ, суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего величину площади части спорного земельного участка, использование которой невозможно для целей аренды по Договору; заключение соответствует требованиям действующего законодательства; экспертами исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы.

Суд с учетом положений статей 611, 612 ГК РФ на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к выводу, что установленный Договором размер арендной платы за пользование земельным участком должен быть уменьшен соразмерно площади этого участка, пригодной для использования арендатором.

Согласно уточненному расчету Комитета, произведенному исходя из площади арендованного участка 1879 кв. м, задолженность по арендной плате по Договору за период с 01.01.2021 по 09.08.2022 составит 514 236, 37 руб.

Как установлено судом, на момент вынесения решения по настоящему делу указанная сумма задолженности по арендной плате за спорный период полностью в добровольном порядке погашена ответчиком, что подтверждено копиями соответствующих платежных документов, справочным расчетом Комитета, а также представителем истца в судебном заседании.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с Общества 514 236, 37 руб. задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.01.2021 по 09.08.2022 у суда не имеется.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания неустойки (пеней) в размере 0, 15% с просроченной суммы за каждый день просрочки за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы предусмотрена пунктом 5.3 Договора.

В связи с допущенной Обществом просрочкой внесения арендной платы по Договору Комитет начислил пени, сумма которых по состоянию на 28.02.2022 составила 145 657, 88 руб.

Как следует из расчета истца, указанная сумма неустойки рассчитана исходя из величины арендной платы за пользование земельным участком площадью 1879 кв. м.

Ответчик, возражая против иска в этой части, представил контррасчет неустойки на сумму 134 592, 21 руб.

Указанный контррасчет отклонен судом, поскольку начисление пеней произведено Обществом исходя из общей суммы долга за спорный период в размере 400 930, 05 руб., что не соответствует установленным судом фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Расчет истца ответчиком не опровергнут. Доводы Общества относительно неверного определения Комитетом периодов начисления неустойки (без учета установленных Договором сроков платежа) отклонены судом, поскольку контррасчета пеней, выполненного исходя из суммы долга за спорный период в размере 514 236, 37 руб., ответчиком представлено не было. В связи с этим соответствующие возражения Общества отклонены судом как безосновательные.