Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2023 года Дело N А56-92709/2022

Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 1027809244561) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН 1177847189190)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Петроэстейт" (196247, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Новоизмайловское, Конституции пл., д. 1, литера А, этаж 2, ком. 237/1, ОГРН 1069847521204)

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о расторжении договора,

при участии

- от истца: Петрова А.Р. (доверенность от 09.01.2023),

- от ответчика: Рубцова И.И. (доверенность от 12.09.2022), Богачева С.П. (доверенность от 14.11.2022),

- от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Петроэстейт" (далее - Общество) о расторжении договора аренды N 12/ЗК-02189 от 17.11.2006 (далее - Договор).

Определением суда от 22.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило; представило в материалы дела отзыв, в котором полагало требования истца подлежащими удовлетворению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представители ответчика иск не признали по мотивам, изложенным в отзыве (с учетом дополнений).

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Общество (арендатор) на основании Договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 16.07.2007), заключенного с Комитетом (арендодатель), занимает земельный участок площадью 2477 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007553:1049 по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, уч. 121 (у дома 153, лит. Д).

По акту сдачи-приемки от 16.07.2007 участок передан Обществу.

Согласно пункту 1.2 Договора участок предоставлен для использования под благоустройство территории с организацией гостевой парковки (код - 1.5, 11.4).

Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

В силу пункта 4.3.1 Договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

В результате обследования спорного земельного участка, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 29.06.2021, установлено, что северо-западнее здания по адресу: Санкт-Петербург, площадь Конституции, дом 3, лит. А расположена асфальтированная территория, используемая для парковки автомобилей, доступ на которую ограничен, въезд осуществляется через автоматические шлагбаумы; на асфальтовом покрытии территории нанесена парковочная разметка, на территории размещаются парковочные столбики и бетонные полусферы; выявлены признаки самовольного размещения элементов благоустройства (часть шлагбаумов), использования земельного участка площадью 50 кв.м без правоустанавливающих документов, а также признаки нарушения условий Договора в части целей использования участка. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 29.06.2021.

В соответствии с пунктом 5.3 Договора в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Кроме того, в силу пункта 6.3.1 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании участка арендатором под цели, не предусмотренные в пункте 1.2 Договора, что признается существенным нарушением.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 "О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию N ПР-28330/21-0-0 от 19.07.2021, в которой, указав на нарушение арендатором пунктов 1.2 и 4.3.1 Договора, потребовало уплатить штраф в размере 68 714, 27 руб., а также предложило обратиться в Учреждение в целях подписания соглашения о расторжении Договора, предупредив о том, что в случае неисполнения ответчиком указанного требования, оно будет обращаться в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа и расторжении Договора.

Как указал истец в иске, сумма штрафа оплачена ответчиком добровольно.

В ходе повторного обследования участка 05.05.2022 ККИ установлено, что ранее выявленные нарушения условий Договора в части цели использования участка Обществом не устранены, о чем составлен акт обследования от 05.05.2022.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении Договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, следует из содержания пункта 6.3.1 Договора.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1.2 Договора цель использования предоставленного Обществу в аренду участка - под благоустройство территории с организацией гостевой парковки.

В материалы дела истцом представлены составленные ККИ акты обследования спорного земельного участка с приложениями (фотоматериалами), из которых следует, что на участке размещена парковка автомобилей, доступ на которую ограничен путем установки автоматических шлагбаумов, парковочных столбиков, бетонных полусфер.

ККИ создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 "О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга", является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 N 335-66 "О Правительстве Санкт-Петербурга" Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о ККИ, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 "О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга", установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах. Он является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.

Согласно пункту 1.4 распоряжения ККИ от 05.09.2017 N 11-р "Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда" предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости, в том числе требований по оформлению документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках.

На основании пункта 3.1 названного распоряжения обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости. В данном случае обследования земельного участка были произведены в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами. Результаты обследований отражены в соответствующих актах, которые оценены судом наряду с иными доказательствами.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя Комитета в судебном заседании, основанием для предъявления требования о расторжении Договора послужило нарушение Обществом цели использования арендуемого земельного участка, предоставленного для организации гостевой парковки, выразившееся в размещении на участке в нарушение пункта 1.2 Договора парковки с ограничением доступа.

Пункт 1.2 Договора содержит указание на код (Кн) функционального использования территории спорного земельного участка - 11.4.

Коды и коэффициенты функционального использования территории утверждены в приложении 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Приложение N 4).

Согласно пункту 45 Приложения N 4 коду 11.4 соответствуют следующие виды функционального использования территории:

- Гаражи, гаражные и лодочные стоянки;

- Гаражные (в том числе многоэтажные) и лодочные стоянки: КАС, ВОА, ГСК, ГК и других некоммерческих организаций, используемые для хранения личного автотранспорта членов этих организаций, а также коммерческих организаций, единственным участником (акционером) которых является Санкт-Петербург, либо санкт-петербургского государственного унитарного предприятия, для которых гаражное хранение личного автотранспорта является основным видом деятельности;

- Общедоступные бесплатные гостевые автостоянки;

- Многоэтажные паркинги вне зависимости от формы собственности. Временные открытые социальные автостоянки;

- Перехватывающие автостоянки и парковки.

Возражая против заявленных требований, Общество сослалось на недоказанность истцом факта нецелевого использования ответчиком арендованного земельного участка. Так, по мнению ответчика, использование спорного участка для парковки с установленными шлагбаумами полностью соответствует установленной Договором цели использования; с помощью установленного оборудования Общество регулирует режим пользования парковкой, въезд и выезд автомобилей сотрудников и посетителей офисного здания на парковку регулирует технический персонал, оплата за стоянку не взимается; во исполнение пункта 1.2 Договора (в целях благоустройства территории: регулирование режима использования, соблюдение мер безопасности, в частности исключение использования парковки в ночное время) Общество получило в Комитете по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) задание на разработку проекта благоустройства элементов благоустройства N 01-21-9-13204/19 от 23.04.2019; таким образом, шлагбаумы установлены в соответствии с согласованным КГА проектом N 01-21-8-577/20 от 14.01.2020 (заключение о согласовании проекта благоустройства элементов благоустройства).

Согласно содержанию искового заявления в качестве нарушения ответчиком пункта 1.2 Договора истцом указано выявленное в ходе обследования ККИ размещение на участке шлагбаума, через который осуществляется въезд, парковочных столбиков, бетонных полусфер, ограничивающих, по мнению Комитета, доступ на участок.

При этом, из позиции Комитета следует, что заявленные им требования не связаны с размещением на арендованном участке элементов благоустройства в виде бетонных полусфер и парковочных столбиков, а обусловлены наличием препятствий в размещении на спорной территории неограниченным кругом лиц транспортных средств в результате установки специального оборудования, в том числе шлагбаумов.

Кроме того, как следует из акта от 20.02.2023, составленного ККИ в присутствии сотрудника Учреждения и представителя ответчика, в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007553:1049 установлено, что участок расположен севернее здания по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, дом 153, литера Д, частично покрыт асфальтом, частично - травянистой растительностью (газон), используется для парковки автомобилей; доступ на участок ограничен, въезд автомобилей осуществляется через автоматические шлагбаумы с использованием пульта с площади Конституции; на асфальтовом покрытии участка нанесена парковочная разметка.

Таким образом, в результате обследования спорного участка, проведенного в ходе рассмотрения настоящего дела в суде, ККИ не установлен факт размещения на участке парковочных столбиков, бетонных полусфер, ограничивающих, по мнению истца, доступ на этот участок.

Более того, из представленных в материалы дела актов обследования участка (от 29.06.2021, 05.05.2022, 20.02.2023) не следует, что въезд или проход на территорию спорного участка, организованную под парковку автомобилей, является платным, а установленный шлагбаум (шлагбаумы) служит какой-либо иной цели помимо обеспечения определенного режима пользования парковкой.

При таком положении оснований для вывода о том, что наличие на участке специального оборудования (парковочных столбиков, бетонных полусфер, шлагбаумов), из назначения которого можно заключить, что оно предназначено для обозначения парковочных мест, обеспечения нормального функционирования гостевой автостоянки и безопасности движения по ней, может быть квалифицировано в качестве обстоятельства, препятствующего доступу на парковку неопределенного круга лиц, не имеется.

На иные обстоятельства, помимо размещения арендатором на участке парковки с ограниченным доступом, в подтверждение довода о нарушении Обществом условий пункта 1.2 Договора Комитет не ссылался (статьи 9, 65 АПК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае материалами дела не подтвержден факт нарушения арендатором указанной в пункте 1.2 Договора цели использования земельного участка, то есть отсутствуют предусмотренные пунктом 6.3.1 Договора основания для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке, иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка