Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 1 марта 2023 года Дело N А56-84363/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Пятовой Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление (заявление):

истец: общество с ограниченной ответственностью "Политех" (адрес: Россия, 194021, Санкт-Петербург, Политехническая улица, дом 17, корпус 1 литер А, помещение 17Н, ком. 11, ОГРН: 1057813173142, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2005, ИНН: 7840329587)

ответчик: индивидуальный предприниматель Абациева Майя Сергеевна (ОГРНИП: 320784700129032)

о взыскании задолженности и пени, встречному иску о взыскании убытков

при участии:

- от истца: представитель Алтунин А.К., на основании доверенности от 20.07.2020,

- от ответчика: представитель Меркулов А.К., на основании доверенности 26.09.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Политех" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Абациевой Майе Сергеевне (далее - предприниматель) о взыскании 385 268 руб. 81 коп. задолженности по основной части арендной платы за июль-сентябрь 2022 года, 240 000 руб. задолженности по оплате обеспечительного платежа, 351 027 руб. 67 коп. неустойки за период по 01.12.2022, неустойки, начиная с 02.12.2022 по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера 0, 5 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. В удовлетворении заявления о принятии к рассмотрению требования Общества о взыскании задолженности по оплате переменной части арендной платы за июнь-сентябрь 2022 года в сумме 4838 руб. 44 коп. истцу было отказано протокольным определением от 11.01.2023, как несоответствующее положениям статьи 49 АПК РФ.

Определением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2022 арбитражным судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление предпринимателя о взыскании с Общества убытков в размере 100 000 руб.

В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал уточненные исковые требования, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель предпринимателя поддержал встречные исковые требования, просил их удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве, также ходатайствовал о применении положений, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Исследовав материалы дела, выслушав представителей Общества и предпринимателя, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 09.06.2022 заключен договор N П6-22 (далее - договор) аренды части нежилого помещения N 17Н, N 31Н - комнаты 1, 2, 3, 4 общей площадью 45, 2 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005205:4330, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Политехническая ул., д. 17, корп. 1, лит. А.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата состоит из: основной и переменной части (далее - арендная плата), начисляемых с момента передачи помещения арендодателем арендатору по акту приёма-передачи.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрена основная часть арендной платы.

В пункте 3.2.1.1 договора стороны договорились, что размер основной части арендной платы составляет: за первый месяц аренды, начиная с даты подписания акта приёма-передачи помещения, в размере 100 000 руб., НДС не облагается, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещение в месяц; за второй месяц аренды, начиная с даты подписания акта приёма-передачи помещения, в размере 150 000 руб., НДС не облагается, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещение в месяц; за третий, четвертый и пятый месяцы аренды, начиная с даты подписания акта приёма-передачи помещения, в размере 200 000 руб., НДС не облагается, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещение в месяц; с шестого месяца аренды, начиная с даты подписания акта приёма-передачи помещения, в размере 240 000 руб., НДС не облагается, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещение в месяц.

Следует отметить, что согласно пункту 3.2.1.2 договора основная часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением и земельным участком, а также любые налоги и сборы, уплачиваемые арендодателем в связи с реализацией права собственности на помещение, в том числе при введении в действие законодательных актов, либо возникновения новых обстоятельств, устанавливающих дополнительные налоги и сборы, либо изменяющие установленный размер существующих платежей;

Согласно пункту 3.2.1.3 договора основная часть арендной платы перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя, ежемесячно, не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. Основанием для оплаты является настоящий договор, а в случае изменения - направляемое уведомление. Основная часть арендной платы за первый месяц аренды оплачивается в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания акта приема-передачи.

В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем условий договора у него образовалась задолженность за период с июля 2022 года по сентябрь 2022 года в размере 385 268 руб. 81 коп.

В силу пункта 3.4.1 договора в качестве гарантии исполнения арендатором своих обязательств по договору арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 240 000 руб., НДС не облагается, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, в обеспечительный платеж уплачивается арендатором в следующем порядке: 50 000 руб. до 10.07.2022; 50 000 руб. до 10.08.2022; 50 000 руб. до 10.09.2022; 50 000 руб. до 10.10.2022, 40 000 руб. до 10.11.2022.

Общество указывает, что между тем, обеспечительный платеж не был внесен арендатором, в связи с чем по состоянию на текущую дату задолженность составляет 240 000 рублей.

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0, 5% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Так, Общество начислило на задолженность по основной части арендной платы неустойку в размере 229 341 руб. 93 коп., на задолженность по обеспечению платежа неустойку в размере 119 850 руб.

Истец направил в адрес ответчик претензию с требованием погасить возникшую задолженность, однако ответчик оставил требования претензии без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование доводов встречного иска предприниматель ссылается на следующие обстоятельства.

Согласно пункту 1.3 договора помещение передавалось в пользование для целей размещения общественного питания.

Согласно акту приема-передачи от 10.06.2022 арендуемое помещение оборудовано системой вентиляции. При этом, не обусловлено какой именно вид системы вентиляции установлен в названном помещении.

Акт от 10.06.2022 подписывался арендатором без осмотра помещения. Однако после получения ключей, спустя время предпринимателем обнаружено, что в арендуемом помещении отсутствует приточно-вытяжная вентиляция, вся система вентиляции, поименованная в акте приема-передачи, состоит из гофрированной трубы с выходом в неизвестном направлении, также отсутствует система пожарной безопасности, отсутствует горячее водоснабжение.

Как указывает предприниматель, отсутствие указанных инженерных и технических коммуникаций сделало непригодным помещение для использования его по назначению, а именно для размещения объекта общественного питания.

Предприниматель ссылается на то, что отсутствие данных ключевых инженерных систем было обнаружено к началу июля 2022 года, до этого времени предприниматель занимался поиском строительных бригад, для проведения ремонта помещения, а также начал частичное облагораживание помещения, в частности была установлена дверь для защиты приборов учета показаний электроэнергии.

Предприниматель 14.07.2022 направил в адрес Общества уведомление о расторжении договора аренды в связи с тем, что оно не соответствует требованиям, предъявляемым к помещениям для организации общественного питания, и не может быть использовано арендатором по назначению.

Предприниматель указывает, что согласно пункту 1.1 акта о разграничении эксплуатационной ответственности арендодатель обязуется осуществлять эксплуатацию, техническое обслуживание и обеспечивать надежную работу магистральных систем электроснабжения, отопления, горячего и холодного водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации, приточно-вытяжной вентиляции, водяного пожаротушения, охранно-пожарной сигнализации и речевого оповещения, до точек ввода и/или мест подсоединения к ним инженерно-технических систем и оборудования, являющихся принадлежностью помещения.

Несмотря на неоднократные требования арендатора расторгнуть договор как несоответствующий условиям целевого использования, арендодатель не предпринял никаких действия на устранение названных нарушений и ссылался на подписанный акт приема-передачи, согласно которому помещение передано полностью оборудованным для целей использования. При этом, по мнению предпринимателя, арендодателю заведомо было известно о том, что помещение не соответствует целям его использования.

В целях подтверждения своих доводов предпринимателем была произведена независимая экспертиза помещения на предмет соответствия помещения условиям договора и целей его использования.

Согласно выводам технического заключения от 05.08.2022 (исследование проводилось в период с 27.07.2022 по 29.07.2022): система противопожарной защиты отсутствует; система горячего водоснабжения отсутствует; отдельная система приточно-вытяжной вентиляции производственного помещения (открытой кухни) отсутствует. Помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д17, к.1, лит.А, часть помещения 17-Н, 31-Н, не пригодно для размещения предприятия общественного питания.

По мнению арендатора, факт отсутствия горячего водоснабжения подтверждается в частности и актами приема-передачи, где не указаны сведения приборов учета ГВС.

Кроме того, отраженные в актах показания приборов учета электрической энергии разнятся в отрицательном значении, в частности по акту от 10.06.2022 данные показания составляют 21840, 55, в то время как по акту возврата от 14.09.2022 данные показания составляют 1418, что обуславливает, по мнению Предпринимателя, недействительность данных показаний и свидетельствует о том, что сам арендодатель даже не знал в каком состоянии им сдавалось помещение в аренду. Также арендатором установлено, что в отношении арендуемого помещения 29.12.2021 в Росреестре зарегистрировано право аренды по договору N П4-21 от 21.04.2021 в пользу ООО "Космос".

При таких обстоятельствах, предприниматель указывает, что Обществом было передано помещение не соответствующее целям использования и с обременением правами третьих лиц, что прямо противоречит положениям гражданского законодательства, а в действиях арендодателя усматривается злоупотребление правом, выразившееся в намеренном затягивании расторжения договора аренды при наличии у арендатора полного права к расторжению договора.

Предприниматель указывает, что ею была внесена арендная плата за первый месяц аренды в размере 100 000 руб., однако в силу того, что арендодатель передал помещение не соответствующее назначению помещения и арендатор не смог воспользоваться данным помещением, что привело к расторжению договора, полагает, что в данном случае были понесены убытки в размере 100 000 руб.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, задолженность предпринимателя по арендной плате по договору составила по постоянной части арендной платы 385 268 руб. 81 коп.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы по постоянной части арендной платы за спорный период в указанном размере, либо наличие обстоятельств, свидетельствующих о прекращении обязанности предпринимателя по уплате арендных платежей в спорный период, предпринимателем суду не представлено, в связи с чем требование в указанной части подлежит удовлетворению.

Поскольку предпринимателем допущено нарушение сроков оплаты задолженности по постоянной части арендной платы, то право Общества на взыскание суммы неустойки за спорный период является обоснованным.

При этом, оценивая доводы предпринимателя о необходимости снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Взаимосвязанные положения п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" не исключают права суда снизить размер заявленной к взысканию договорной неустойки при наличии соответствующего ходатайства ответчика и установленного факта несоразмерности неустойки.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 N 5467/14, а также с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 N 154-О, от 21.12.2000 N 263-О, согласно которой право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При изложенных обстоятельствах, сам по себе факт непредставления предпринимателем доказательств несоразмерности неустойки не может свидетельствовать о соразмерности и разумности заявленной кредитором к взысканию неустойки.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2014 N 4231/14 при заявлении ответчиком о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер, но вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Таким образом, суд с учетом предоставленных ему полномочий с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.