Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 декабря 2022 года Дело N А56-83193/2021

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смалевым Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская 20/А/2-Н, ОГРН: 1027809244561);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "РМ-СТРОЙ" (адрес: Россия 195299, Санкт-Петербург, Киришская улица дом 2 литер А, помещение 9н офис 23, ОГРН: 5067847073124);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика д. 10-12 )

о признании,

при участии

- от истца: Светлова Е.Н. (доверенность от 10.01.2022);

- от ответчика: Нелидов В.А. (доверенность от 30.08.2022);

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее-истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "РМ-Строй" (далее-ответчик) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:0004223:5572, площадью 9543, 6 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Вербная улица (северо-восточнее дома 18, корпус 1, литера А по Вербной улице).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

В ходе рассмотрения дела, ответчиком заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, поставив на разрешение вопросы:

- соответствует ли разрешительной и проектной документации объект, в том числе выполнены ли строительные работы по сооружению фундамента и полностью и завершены работы по сооружению фундамента (завершены полностью или установить степень в процентом выражении)?

- возможно ли завершение строительства объекта в соответствии с проектом, в отношении которого получено Положительное заключение негосударственной экспертизы, на имеющемся фундаменте?

- возможно ли перемещение объекта без соразмерного ущерба его назначению?

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

При этом вопрос о назначении судебной экспертизы является правом арбитражного суда, а не его обязанностью.

Вопрос о назначении судебной экспертизы, либо об отказе в ее назначении разрешается арбитражным судом в каждом конкретном случае, исходя из фактических обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Принимая во внимание, что исходя из представленных актов осмотра, фотоматериалов, заключения специалиста, следует, что между сторонами отсутствуют разногласия относительно объема фактически выполненных на объекте работ, обстоятельства рассматриваемого дела могут быть установлены исходя из документов, представленных в дело, при этом поставленные вопросы носят правовой характер и могут быть рассмотрены судом без привлечения эксперта.

С учетом изложенного судом в удовлетворении названного ходатайства отказано.

Определением от 30.09.2022 суд истребовал из Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 62) копию технического плана объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:0004223:5572, площадью 9543, 6 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Вербная улица (северо-восточнее дома 18, корпус 1, литера А по Вербной улице), представленного при постановке на кадастровый учет и регистрации объекта в ЕГРН.

От Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Санкт-Петербургу в суд поступили истребуемые сведения.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 29.02.2012 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 00/ЗК-06407(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 4 820 кв. м с кадастровым номером 78:34:4223:37, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Вербная ул., уч. 1 (северо-восточнее дома 18, корпус 1, лит. А по Вербной улице), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству коммерческого объекта, связанного с проживанием населения (социально-бытовой комплекс с подземным гаражом).

Государственная регистрация договора произведена 28.03.2013.

Как следует из пункта 1.2 договора, Участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству коммерческого объекта, связанного с проживанием населения (социально-бытовой комплекс с подземным гаражом).

Ответчиком получено разрешение на строительство от 31.12.2013 N 78-015-0351.2-2013

Дополнительным соглашением от 24.12.2014 N 1 к договору срок действия договора продлен до 29.09.2016, определено, что в соответствии с постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1248 и 25.11.2014 N 1056 общая сумма арендной платы составляет 39 261 181 руб., за период с 17.07.2014 по 29.09.2016 - 11 961 181 руб.

В отношении расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:0004223:5572, площадью 9 543, 6 кв.м., степенью готовности 26%, определенной на основании представленной ответчиком декларации об объекте недвижимости, с согласия Комитета, выраженного в письме от 08.07.2019 N 48743-32, 09.09.2019 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по перечислению арендных платежей, Договор расторгнут на основании уведомления Комитета от 05.08.2020 N 05-15- 23611/21-0-00.

На основании уведомления Комитета от 05.08.2020 N 05-15-23611/20-0-0 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация прекращения договора аренды с 06.11.2020 г.

В соответствии с актами обследования земельного участка от 27.08.2019, от 16.02.2021 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга установлено, что участок огорожен металлическим забором с воротами, хозяйственная деятельность не осуществляется, строительные объекты на участке отсутствуют.

На основании запроса N 50/34809 на проведение кадастровых работ в рамках выполнения работ по государственному контракту N 0172200003120000641_160861, кадастровым инженером СРО КИ Ассоциация "Саморегулируемая организация кадастровых инженеров Артемьевой О.В. составлен Актом обследования от 16.02.2021, из которого следует, что на момент осмотра объект незавершенного строительства отсутствует, участок представляет собой территорию, заросшую травой, кустарниками и деревьями, имеет вид заброшенности.

Полагая, что объект незавершенного строительства не обладает признаками объекта недвижимости, а запись о праве собственности объекта незавершенного строительства нарушает права и интересы Санкт-Петербурга, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

В возражениях на иск ответчик указывает, что согласно сведениям ЕГРН степень готовности объекта составляет 26%, на момент прекращения арендных правоотношений им были завершены работы по установке свай, в связи с чем полагает, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют, ссылаясь на возможность продления срока действия договора аренды земельного участка, завершения выполнения работ на объекте и введения объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Факт государственной регистрации права собственности объект, не обладающий соответствующими признаками недвижимой вещи, может нарушать права собственника земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку значительно ограничивает возможность последнего реализовать имеющиеся у него правомочия. Нарушенное право собственника земельного участка восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. Данный правовой подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденного его Президиумом 13.04.2016.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 N 304-КГ16-761, от 22.05.2018 N 308-ЭС17-21569.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 1160/13 (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012) сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства для признания неоконченного строительством объекта недвижимым имуществом независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на него, при оспаривании права собственности следует устанавливать наличие у объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

При этом некоторые физические характеристики отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с соответствующим земельным участком, не означают автоматического признания такого объекта недвижимым.

При наличии положенных в основание иска документов, которые являются надлежащими доказательствами по делу, в силу общего распределения бремени доказывания (статьи 9, 65 АПК РФ) ответчик применительно к положениям пункта 38 Постановления Пленума N 25 должен доказать относимыми (статья 67 АПК РФ) и допустимыми (статья 68 АПК РФ) доказательствами, а суд должен установить, что на спорном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Из предоставленных истцом в материалах дела фотоматериалов, приложенных к акту натурного осмотра от 27.08.2019, не усматривается наличие каких-либо объектов недвижимости по состоянию на дату регистрации в реестре (09.09.2019) права собственности ответчика на незавершенный строительством объект и после расторжения договора аренды земельного участка, что подтверждается актами осмотра от 16.02.2021, от 12.08.2022

Ответчиком в свою очередь не представлено доказательств, опровергающих факты, зафиксированные на фотоматериалах, являющихся приложением к актам осмотра.

В обоснование заявленных возражений ответчик ссылается на наличие у спорного объекта незавершенного строительства признаков недвижимости, ссылаясь на Заключение специалиста N 22-Н0798 от 28.02.2022 ООО "Авторское бюро оценки "Альтернатива" и приложенные фотоматериалы, из которых, следует, что на дату проведения осмотра на земельном участке имеются оголовки буронабивных свай в количестве 164 штук, диаметром 450 мм, с шагом между сваями от 1750 мм до 2400 мм.

Согласно истребованного из Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Санкт-Петербургу технического плана объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:0004223:5572, площадью 9543, 6 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Вербная улица (северо-восточнее дома 18, корпус 1, литера А по Вербной улице), предусмотрено устройство фундамента, представляющего собой железобетонную плиту толщиной 600 мм на свайном основании.

Между тем, установка буронабивных свай, не соответствует обозначенному в проекте строительства фундаменту, представляющему собой сваи из труб, соединенные монолитной плитой из бетона и не могут являться оконченным фундаментом, поскольку строительные работы по его возведению на этой стадии строительства не завершены (отсутствует монолитная плита из бетона) и они не привели к созданию объекта незавершенного строительства.

Исходя из того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие установить наличие у спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе подтверждающих, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, металлический каркас на сваях из труб, не связанных между собой бетонной плитой, не образуют законченной конструкции фундамента строящегося здания, строения, сооружения.

При этом такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связи с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости.

Иного материалами настоящего дела ответчиком не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

Следовательно, на спорном объекте, который зарегистрирован как объект незавершенного строительства, работы по сооружению фундамента завершены не полностью, что означает, что спорный объект не является объектом недвижимости.

Доводы ответчика о намерении продлить арендные отношения с целью завершения строительства объекта, судом отклонены как необоснованные.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. По смыслу вышеприведенных норм, ответчик как собственник объекта незавершенного строительства, вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.