Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2022 года Дело N А56-73297/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Приморский сельскохозяйственный рынок" (адрес: Россия 195197, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт ПОЛЮСТРОВСКИЙ 45, ОГРН: 1027802485501);

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561); 2) санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1027809244561);

третье лицо: санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"

о взыскании 94 558 894, 88 руб.

при участии

- от истца: Дуничевой А.А. (доверенность от 01.06.2022), Бородача М.В. (доверенность от 01.06.2022),

- от ответчиков: 1) Загребельной Я.А. (доверенность от 10.01.2022), 2) Фановой А.Ю. (доверенность от 01.03.2022),

- от третьего лица: Михайловой А.Р. (доверенность от 21.01.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Приморский сельскохозяйственный рынок" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и санкт-петербургскому государственному бюджетному учреждению "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (далее - ГУИОН) о взыскании солидарно 77 294 777, 87 руб. в возмещение убытков (в виде арендных платежей), 17 264 117,01 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2017 по 15.07.2022, а начиная с 16.07.2022 процентов, начисленных по дату фактического исполнения обязательства.

Представитель Комитета в судебном заседании 08.11.2022 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение), предметом деятельности которого является материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета по заключению от имени Санкт-Петербурга договоров о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в аренду, а также являющегося администратором доходов бюджета Санкт-Петербурга по договорам аренды для целей, не связанных со строительством. Как указал представитель Комитета, Учреждение может провести сверку расчётов по размеру арендной платы, внесённой Обществом, а также оно будет исполнять (в порядке администрирования доходов) решение суда о взыскании убытков в случае его принятия.

Представители истца не возражали против привлечения Учреждения.

Определением от 08.11.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Учреждение.

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме, а представители Комитета и ГУИОН возражали против иска по мотивам, изложенным в отзывах.

В судебном заседании объявлен перерыв в течение дня для ознакомления истца с представленным представителем Учреждения расчетом задолженности по состоянию на 09.12.2022.

В продолженном после перерыва 20.12.2022 судебном заседании представители истца также поддержали ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по следующим вопросам:

- имеются ли в отчете об оценке от 21.12.2017 N 31-8-0354(042)-2017, выполненном ГУИОН, нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (включая федеральные стандарты оценки), допущенные при его подготовке?

- в случае если по результатам ответа на вопрос 1 будет установлено наличие нарушений, определить, влекут ли выявленные нарушения недостоверность отчета об оценке?

Проведение экспертизы истец предложил поручить автономной некоммерческой организации "Европейский центр судебных экспертов плюс", ООО "Центр экспертиз и оценки", ООО "Экспертное бюро "Рецензиям. Да", частное экспертное учреждение "Городское учреждение судебной экспертизы", ООО "Три А Бизнес".

Представители ответчиков и третьего лица возражали против назначения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Таким образом, назначение экспертизы является правом суда. Необходимость в разъяснении вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В рассматриваемом случае суд, приняв во внимание предмет и характер спора, признав, что совокупность имеющихся в материалах дела доказательств позволяет разрешить спор по существу без назначения судебной экспертизы, в порядке статьи 82 АПК РФ отклонил соответствующее ходатайство истца.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Общество являлось арендатором здания по адресу: Санкт-Петербург, улица Торжковская, д. 20, литера А, площадью 7681 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:1153, и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Торжковская, д. 20, литера А, площадью 13 942 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:24.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о продаже ему здания в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитетом принято распоряжение от 09.04.2018 N 655-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Торжковская ул., д. 20, лит. А" (далее - Распоряжение N 655-рз), согласно которому цена их продажи составила 503 900 000 руб.

Общество не согласилось с установленной Комитетом ценой имущества, подлежащего выкупу, и направило предложение заключить договор купли-продажи здания и земельного участка по цене 250 000 000 руб.

Отказ Комитета от заключения договора по цене, предложенной Обществом, явился основанием для передачи возникших между сторонами разногласий на разрешение арбитражного суда (дело N А56-70023/2018).

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 25.09.2020 по делу N А56-70023/2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи указанных объектов недвижимости; спорные пункты договора изложены в следующей редакции:

- 2.1. Цена продажи Объекта составляет 264 198 810 (двести шестьдесят четыре миллиона сто девяносто восемь тысяч восемьсот десять) рублей (НДС не облагается) и включает в себя:

- 2.1.1. Цену продажи Здания - 41 063 735 (сорок один миллион шестьдесят три тысячи семьсот тридцать пять) рублей.

- 2.1.2. Цену продажи Участка - 223 135 075 (двести двадцать три миллиона сто тридцать пять тысяч семьдесят пять) рублей.

- 2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем единовременно, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Как указало Общество в обоснование настоящего иска, как следует из п. 4.2 Распоряжения N 655-рз, стоимость приватизируемого Объекта (503 900 000 руб.) была определена Комитетом на основании отчета об оценке от 21.12.2017 N 31-8-0354(042)-2017, составленного ГУИОН; как следует из отчета об оценке N 178/17 от 27.11.2017, выполненного по заявке Общества оценщиком ИП Кузьменко П.П., реальная рыночная стоимость Объекта в 2 раза ниже оценки ГУИОН: здание ? 19 891 890, 86 руб.; участок ? 230 108 109,14 руб. (всего ? 250 000 000 руб.); рыночная стоимость выкупаемого имущества, определенная судом в деле N А56-70023/2018 по результатам судебной экспертизы, составила 264 198 810 руб., в том числе за здание - 41 063 735 руб.; за участок - 223 135 075,00 руб.; в результате рассмотрения дела N А56-70023/2018 было установлено, что оценка проведена ГУИОН с нарушением требований законодательства, а рыночная стоимость, определенная по результатам такой оценки, недостоверна; поскольку в результате принятия Комитетом недостоверного отчета ГУИОН было издано Распоряжение N 655-рз, в котором определены ненадлежащие (нерыночные) условия выкупа арендуемого Обществом объекта, договор купли-продажи не мог быть заключен по названной стоимости, а за Обществом безосновательно сохранялась обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды от 21.03.2014 N 17-А001980.

Посчитав, что оценка, по результатам которой стоимость здания и участка была определена в размере 503 900 000 руб., проведена ГУИОН с нарушением требований законодательства, Общество направило в Комитет и ГУИОН претензию, в которой требовало уплатить 77 294 777, 87 руб. в возмещение убытков в виде излишне уплаченной в период с 21.12.2017 по 26.01.2021 арендной платы, 14 784 331,13 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2017 по 28.03.2022.

Неисполнение ответчиками изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статьям 16, 1069 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответствующей казны.

Лицо, заявляющее требование о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) органов государственной власти или органов местного самоуправления, должно доказать противоправность действий (бездействия) органа или его должностного лица, возникновение у потерпевшего убытков, их размер, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) органа и наступившим для заявителя вредом.

Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при наличии в совокупности всех указанных условий.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В данном случае под убытками Общество понимает расходы по арендной плате, выплаченной за период, когда имущество могло бы находиться в его собственности.

Процедура выкупа имущества, находящегося в публичной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства регламентирована Законом N 159-ФЗ, в том числе предусмотрена обязанность уполномоченного органа обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном названным Законом, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; обеспечить заключение договора купли-продажи путем направления заявителю в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, включающего цену, определенную на основании независимой оценки рыночной стоимости имущества.

В случае осуществления Комитетом всех предусмотренных действий, направленных на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества, обязательство по внесению арендных платежей подлежало бы прекращению ввиду заключения договора купли-продажи.

На основании заявления Общества с учетом сроков, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, договор купли-продажи нежилого помещения мог быть заключен не позднее 31.10.2017.

Комитетом не приведено обоснование нарушения установленных Законом N 159-ФЗ сроков на осуществление процедур, связанных с реализацией преимущественного права Общества на выкуп арендуемого имущества.

Ссылка ГУИОН на судебные акты по делу N А56-95853/2017 судом отклонена, поскольку в постановлении кассационного суда по названному делу прямо указано на право Общества на подачу иска о взыскании убытков, в ходе рассмотрения которого подлежат исследованию судом обстоятельства, связанные с соблюдением установленных Законом N 159-ФЗ сроков рассмотрения заявления Общества о выкупе арендуемого имущества.

При этом в соответствии с пунктом 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами" тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Как видно из материалов дела, Комитетом 09.04.2018 принято Распоряжение N 655-рз, согласно которому цена продажи здания и участка составила 503 900 000 руб.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность заключения лицом, имеющим преимущественное право приобретения спорного объекта, исключительно по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

В рассматриваемом случае, как следует из материалов дела и установлено судами на основании результатов судебной экспертизы в рамках дела N А56-70023/2018, рыночная цена выкупаемого имущества составила 264 198 810 руб., что на 239 701 190 руб. ниже цены, по которой Обществу Комитетом в распоряжении N 655-рз предложено выкупить спорное имущество.

Таким образом, поскольку в рамках дела N А56-70023/2018 установлено существенное завышение ГУИОН в отчете от 21.12.2017 N 31-8-0354(042)-2017 цены выкупаемого имущества (превышение цены рыночной стоимости имущества почти в два раза), под которой согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, судом отклонены доводы ответчиков о достоверности выполненной ГУИОН оценки. При таком положении указанная в отчете ГУИОН рыночная стоимость не может быть отнесена к вероятностному характеру определения рыночной стоимости и признана достоверной в понимании Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного судом также отклонена ссылка ответчиков на правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.2015 по делу N А09-6803/2014, так как данное дело основано на иных обстоятельствах (в частности, разница между ценой предложения о выкупе и рыночной ценой в приведенном выше деле составляла 95 100 руб. или 5, 8 %); в то же время в рамках дела N А56-70023/2018 установлено кратное превышение цены предложения о выкупе над рыночной ценой.

Кроме того, ответчиками не опровергнуты приведенные в письменных пояснениях Общества доводы и представленные в их обоснование доказательства о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (выбор несопоставимых объектов при применении сравнительного подхода, недостоверное указание сведений об объектах-аналогах, необоснованное применение затратного подхода); против назначения судебной экспертизы по этому вопросу ответчики возражали.

Таким образом, Распоряжение N 655-рз, установившее в рассматриваемом случае существенно завышенную цену выкупаемого имущества, с учетом разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, не может признано законным и обоснованным, равно как и само установление существенно завышенной цены выкупаемого имущества.