Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 декабря 2022 года Дело N А56-6769/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пановой А.М.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление (заявление):

истец: Администрация муниципального образования "Муринское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия, 188662, Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Мурино, ул. Оборонная, д.32-а, ОГРН: 1064703001065)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Стройпроектсервис" (адрес: Россия, Ленинградская область, Всеволожский район, Центральный проезд (производственная зона Мурино), дом 10, литера А, ОГРН: 1089847048092)

третье лицо: Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, площадь Растрелли, дом 2, литер А, ОГРН: 1087847040181)

о признании строений самовольными постройками, обязании снести строения, и по встречному иску о признании права собственности на строения

при участии:

- от истца: представитель Осипова Н.М., на основании доверенности от 19.04.2022,

- от ответчика: представитель Давлетова А.Ю., на основании доверенности от 11.05.2022,

- от третьего лица: представитель Смирнова В.Н., на основании доверенности от 11.01.2022,

установил:

Администрация муниципального образования "Муринское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроектсервис" (далее - Общество) о признании самовольными постройками строения - здание складского комплекса, корпус 3, литер В, ориентировочной общей площадью более 2 000 кв.м, здание складского комплекса, корпус 2, литер Б, ориентировочной площадью более 2 000 кв.м, расположенные на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское городское поселение, производственная зона "Мурино", Центральный проезд, д. 10, литер Г, участок 12, обязании Общества снести указанные строения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (далее - Комитет).

Судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление Общества к Администрации, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании права собственности на расположенные на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712018:58, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, производственная зона "Мурино", Центральный проезд, участок 10, объекты капитального строительства:

- нежилое одноэтажное с антресолью здание складского комплекса корпус 2, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское городское поселение, производственная зона "Мурино", Центральный проезд, дом 10, литер Б, общей площадью 2039, 0 кв.м,

- нежилое одноэтажное с антресолью здание складского комплекса Корпус 3, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское городское поселение, производственная зона "Мурино", Центральный проезд, дом 10, Литер В, общей площадью 2040, 0 кв.м.

Определением от 16.11.2022 производство по делу приостановлено, в связи с назначением экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО "Центр судебной экспертизы" Жаворонковой С.Ю.

16.11.2022 в суд поступило заключение эксперта от 11.11.2022 N 375/16.

Определением от 16.11.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель Администрация и Комитета поддержали первоначальные исковые требования, просили их удовлетворить.

Представитель Общества поддержал встречные исковые требования, просил в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Администрации, Общества, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Комитетом проведена проверка соблюдения собственником земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:386, действующего законодательства при строительстве объектов по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Центральный проезд "производственная зона "Мурино", дом 10, литер Г, участок 12 (акт проверки N 834-МА-21 от 23.11.2021).

В ходе проведения проверки установлено, что собственником земельного участка является Общество (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (земельный участок) от 23.12.2021). Согласно данной выписки категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального значения. Вид разрешённого использования - для эксплуатации складского комплекса.

Из искового заявления следует, что при визуальном осмотре объектов было установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположены здания, сведения о которых имеются в выписке: складской комплекс литер А, площадью 1499, 9 кв.м с кадастровым номером 47:07:0712018:141, складской комплекс литер Б, (объект незавершенного, строительства степень готовности 80%), а также здания, сведения о которых отсутствуют в выписке: "здание складского комплекса корпус 4 литер Г", "Склад", "Здание складского комплекса корпус 5", "Здание складского комплекса, корпус 3, литер В". На период проверки и составления акта проверки, а также на основании представленных документов установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712018:58 были выявлены построенные объекты без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом проверки N 834-МА-21 от 23.11.2021.

"Здание складского комплекса, корпус 3, литер В" представляет собой прямоугольное, в плане, одноэтажное здание, размерами примерно 54*38 м, общей площадью примерно 2052 кв.м, с наружными ограждающими конструкциями из сэндвич панелей, двухскатной кровлей, выполненной отмасткой по периметру здания. В указанное здание при проведении проверки доступ не был обеспечен, на период визуального осмотра строительно-монтажные работы не осуществлялись, здание имеет законченный строительный вид.

"Здание складского комплекса, корпус 2, литер Б" представляет собой прямоугольное в плане одноэтажное здание, размерами примерно 54*38 м, общей площадью примерно 2052 кв.м, с наружными ограждающими конструкциями из сэндвич панелей, двухскатной кровлей, выполненной отмасткой по периметру здания. В указанное здание при проведении проверки доступ не был обеспечен, на период визуального осмотра строительно-монтажные работы не осуществлялись, здание имеет законченный строительный вид. Данное здание складского комплекса поставлено на кадастровый учет (N 47:07:0712018:141) как объект незавершенного строительства, со степенью готовности 80%.

По мнению Администрации, исходя из вышеизложенного, здания, имеют признаки объекта капитального строительства, ориентировочно общей площадью более 1500 кв.м, с количеством этажей - 1.

В соответствии с разрешениями на строительство, общая площадь каждого из корпусов здания складского комплекса составляет 1428 кв.м. В ходе проверки установлено, что общая площадь каждого из корпусов составляет примерно 2052 кв.м, таким образом параметры построенных объектов не соответствуют параметрам разрешений на строительство.

Исходя из акта проверки, выявлено, что разрешение на ввод всех вышеуказанных объектов (здание складского комплекса, корпус 4, литер Г, здание склада, здание складского комплекса, корпус 5, здание складского комплекса, корпус 3, литер В, здание складского комплекса, корпус 2, литер Б) в эксплуатацию отсутствует.

При строительстве указанных выше объектов капитального строительства должен осуществляться государственный строительный надзор.

По результатам проверки в адрес Администрации Комитетом было направлено уведомление N 337/01-3 о выявлении самовольной постройки N 6, которое поступило 16.12.2021. В данном случае орган местного самоуправления обязан в течении 20 рабочих дней обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Полагая, что строения являются самовольными постройками и подлежит сносу, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В обоснование доводов встречного искового заявления Общество ссылается на то, что объекты, которые Администрация требует снести, обладают согласно приложенному к иску акту проверки Комитета от 23.11.2021 N 834-МА-21, следующими характеристиками: корпус 2 (литера Б) одноэтажное нежилое здание общей площадью примерно 2052 кв.м; корпус 3 (литера В) одноэтажное нежилое здание общей площадью примерно 2052 кв.м.

Указанным актом Комитета существенных недостатков при строительстве указанных зданий не обнаружено, единственным основанием для признания указанных зданий самовольными постройками и требования их дальнейшего сноса является несоответствие характеристик построенных объектов выданным разрешениям на строительство.

Несоответствие построенных объектов разрешениям на строительство установлено путем визуального осмотра объектов, доступ внутрь объектов обеспечен не был.

Общество полагает, что поскольку является собственником земельного участка с кадастровым номером: 47:07:0712018:58 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское городское поселение, производственная зона "Мурино", Центральный проезд, участок 10, то имеет право возводить на данном земельном участке объекты, соответствующие его функциональному назначению в пределах ограничений, установленных соответствующими градостроительными регламентами. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.11.2020 N КУВИ-002/2020-37480286.

Требованиям, установленным градостроительным планом земельного участка, объекты соответствуют.

Строительство (реконструкция) объектов осуществлялись организациями, имеющими все предусмотренные законом допуски к производству такого вида работ, что подтверждается приложенными свидетельствами о допуске к определенному виду работ от 01.03.2017 N 0484.00-2017-7814512610-С-258 и от 12.09.2014 N 1820.

Строительство и, в дальнейшем, реконструкция объекта незавершенного строительства корпус 2 (литера Б), велись ООО "СтройЭлемент" (ИНН 7814512610, ОГРН 1117847396127), имеющим свидетельство о допуске к определенному виду работ от 01.03.2017 N 0484.00-2017-7814512610-С-258, на основании договора подряда от 01.07.2017 N П01/17. Работы по строительству и техническому сопровождению процесса строительства объекта были оплачены подрядчику частично.

Строительство здания корпус 3 (литера В) велось ООО "ПрофСтройСервис" (ИНН 7810685267), имеющим свидетельство о допуске к определенному виду работ от 12.09.2014 N 1820, на основании договора подряда от 11.06.2018 N 11-06-2018. Работы по строительству и техническому сопровождению процесса строительства объекта были оплачены подрядчику частично.

В соответствии с договором подряда от 01.07.2017 N П01/17 ООО "СтройЭлемент" обязалось выполнить работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства (корпус 2) со следующими характеристиками: назначение: нежилое; количество этажей: один с антресолью; площадь: 1469 кв.м + навес площадью 565 кв. м.; строительный объем - 13034 куб.м, тип здания: каркасно-панельный с шагом колонн 6x18 м; высота: 9, 565м, полы монолитные железобетонные толщиной 150 мм. Срок выполнения работ, согласно пункту 1 договора был установлен: в течение 12 месяцев с момента начала работ. Дата начала работ - в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора. Согласно пункту 3.1 договора подряда от 01.07.2017 N П01/17. Подрядчик (ООО "СтройЭлемент") подтвердил, что до подписания договора заказчик передал ему все необходимые исходные данные, в том числе градостроительный план земельного участка, проектную документацию шифр 1114-1/1, выполненную ООО "СК "Империал", технические условия, результаты инженерных изысканий, актуальную топосъемку. Проектирование и строительство объекта было осуществлено ООО "СтройЭлемент" в период с 01.07.2017 по 20.11.2018. Закончены работы по возведению здания корпус 2 (литера Б) были в конце ноября 2018 года, что подтверждается, в том числе, письмом ООО "СтройЭлемент" в адрес Общества от 20.11.2018 N 2018-11-252, согласно которому на момент написания письма работы ООО "СтройЭлемент" выполнило, здание готово к эксплуатации.

С 2018 года по 2021 год ООО "СтройЭлемент" пыталось ввести здание в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности заказчика (Общество) на него.

В качестве обоснования проведения строительных работ по возведению объекта без разрешения на строительство, подрядчик указывал, что для объекта вспомогательного назначения, осуществляющего вспомогательную функцию по отношению к основному зданию (складской комплекс литер А), разрешение на строительство которого не требуется.

Поскольку договором с подрядчиком было предусмотрено строительство объекта "под ключ" и результатом работ являлась регистрация права собственности заказчика на объект, Общество письмом от 15.01.2019 N 01/СПБ-19 отказалось принимать результат работ до момента устранения недостатков работ и регистрации права собственности заказчика на объект.

В соответствии с договором от 11.06.2018 N 11-06-2018 ООО "ПСМ" обязалось выполнить работы по получению технических условий, результатов инженерных изысканий, по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства (корпус 3, литера В) со следующими характеристиками: назначение: нежилое; количество этажей: 1 с антресолью; площадь: 1469 кв.м + навес площадью 565 кв. м; строительный объем - 13034 куб.м, тип здания: каркасно-панельный с шагом колонн 6x18 м; высота: 9, 565м, полы монолитные железобетонные толщиной 150 мм. Срок выполнения работ, согласно пункту 4.1 договора был установлен: в течение 12 месяцев с момента начала работ. Дата начала работ - в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора.

ООО "ПСМ" силами специализированной организации, имеющей предусмотренный законом допуск, осуществило проектирование склада с характеристиками, указанными в договоре и техническом задании к нему. На основании указанной проектной документации в Администрации 12.12.2019 было получено разрешение на строительство N 47-RU47504307-004-2019 со сроком действия до 12.12.2021. Согласно проекту и разрешению на строительство, площадь построенного объекта должна была составить 1469 кв.м. Дополнительно должен был быть спроектирован и возведен временный навес площадью 565 кв. м.

Между тем, в ходе проверки, осуществленной Комитетом в ноябре 2021 года, было установлено, что площадь объекта не соответствует разрешению на строительство, составляет примерно 2052кв.м, при том, что согласно выводам представителя Комитета, изложенным в акте проверки от 23.11.2021 N 834-МА-21 работы на объекте завершены.

Представитель организации в судебном заседании указал на то, что подрядчики, ООО "ПСМ" и ООО "СтройЭлемент", в соответствии с условиями договоров подряда, взяли на себя функцию строительного контроля на строительстве объектов и функцию взаимодействия с органами государственного строительного надзора. Исходя из этого, вышеуказанные строительные организации должны были получить все необходимые разрешения и согласования, а также направить в Комитет извещения о начале строительства. Как выяснилось, в ходе проверки инспектором Комитета разрешения на строительство (реконструкцию), а также предусмотренные законом извещения о начале строительства объектов, в предусмотренные законом сроки, направлены не были. В связи с отсутствием соответствующих извещений, строительный надзор на объектах не осуществлялся.

Как уже было указано выше, когда Комитет вышел на проверку объектов (акт проверки от 23.11.2021 N 834-МА-21), работы, которые подлежали проверке, уже были выполнены. Исходя из этого, Комитет разъяснил истцу, что он вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку. Также Комитет сообщил истцу, что здания не могут быть приняты в эксплуатацию во внесудебном порядке, в связи с тем, что строительство велось без предусмотренного законом извещения о начале строительства, в том числе из-за того, что провести проверку работ по подготовке земельного участка и выполнению земляных работ, работ по монтажу фундаментов и конструкций подземной части здания, монтажу наружных сетей инженерно-технического обеспечения, в том числе путем визуального осмотра выполненных работ, включая скрытые работы, которые выполнены без проведения соответствующих проверок в рамках государственного строительного надзора, не представляется возможным.

ООО "СтройЭлемент" отказалось переделывать проектную документацию, либо приводить здание к тем параметрам, которые предусмотрены договором, ООО "ПСМ" перестало выходить на связь, а 31.03.2022 вовсе было ликвидировано. Согласно сведениям из ЕГРЮЛ 06.07.2022 ООО "СтройЭлемент" также ликвидировано. Руководство данных организаций дало понять, что приводить здания к проектным параметрам не намерено, переделать проектную и исполнительную документацию - не в состоянии.

01.12.2021 после ознакомления генерального директора Общества с результатами проверки, осуществленной Комитетом, Общество направило ООО "ПСМ" уведомление с требованием предоставить в кратчайшие сроки проектную и исполнительную документацию, а также предоставленные заказчиком ранее исходные данные и технические условия, которое было оставлено без внимания.

Согласно разъяснениям Комитета, поскольку Комитетом государственный строительный надзор на объекте не осуществлялся, сдать объекты в эксплуатацию, не представляется возможным. Таким образом, возможность оформить на указанные объекты право собственности во внесудебном порядке у Общества отсутствует.

Поскольку у Общества отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объекты во внесудебном порядке, учитывая вышеизложенные обстоятельства, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;