Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 13 февраля 2023 года Дело N А56-67035/2022

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смалевым Н.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Найс" (адрес: Россия 195027, г Санкт-Петербург, ул Магнитогорская 17/Э, ОГРН: 1027804179721);

ответчик: Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (188643, Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожск город, Колтушское шоссе, 138, ОГРН: 106470300091)

третье лицо: Всеволожский отдел управления Росреестра по Ленинградской области (адрес: Россия 188640, Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожск город, ул. Заводская 6, ОГРН: 1064703000911);

о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, признании права собственности

при участии

- от истца: Гуливский Ю.А. (доверенность от 27.07.2021);

- от ответчика: Колениченко Е.В. (доверенность от 29.12.2022);

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Найс" (далее-истец) обратилось в суд с иском к Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - ответчик 1) и Всеволожскому отделу управления Росреестра по Ленинградской области (далее-ответчик 2) с требованием:

1. о признании самовольными постройками:

- объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:124;

- объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:126;

- объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:125.

2. о признании за истцом права собственности на самовольные постройки:

- объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:124;

- объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:126;

- объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:125;

- здание, площадью 182 кв.м, назначение жилой дом, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:122;

- здание, площадью 182 кв.м, назначение жилой дом, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:123.

Определением суда от 21.09.2022, по ходатайству истца, Всеволожский отдел управления Росреестра по Ленинградской области исключен из числа ответчиков по делу, привлечен к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В предварительном судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, заявил ходатайство о назначении по делу проведения судебной строительно-технической экспертизы, на разрешение которой просил поставить следующие вопросы:

1) Соответствуют ли самовольные постройки: объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалеве, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:124; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалеве, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:126; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалеве, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:125, строительным, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам?

2) Нарушают ли самовольные постройки: объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:124; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:126; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:125, права и законные интересы третьих лиц?

3) Создают ли, самовольные постройки: объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:124; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:126; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, расположенному в кадастровом квартале 47:07:1302128 по адресу: Л.О., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная с кадастровым номером 47:07:1302128:125, угрозу жизни и здоровью граждан?

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации).

Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего спор по существу, назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении экспертизы.

С учетом предмета и основания заявленных исковых требований, судом отклонено ходатайство истца о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы, поскольку обстоятельства, на выяснение которых направлены вышеуказанные вопросы, не имеют значение для дела.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что между Администрацией Всеволожского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Фирмой "Инкомлизинг" заключен договор от 03.07.1995 N 10-3507-943-1224 аренды земельного участка общей площадью 4262, 5 кв. м для строительства коттеджей в п. Ново-Ковалево. Договор заключен на основании Постановления Администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области N 1372 от 30.05.1994 года сроком на пять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Между "Индивидуальным частным предприятием "Фирма "Инкомлизинг" (застройщик) и ООО "Найс" (инвестор) заключен договор о долевом участии в строительстве от 15.11.1997, в соответствии с которым застройщик принимает инвестора в долевое строительство 5 коттеджей на предоставленном по договору аренды от 03.07.1995 N 10-3507-943-1224 земельном участке. Согласно п. 2.1 договора предварительная базисная стоимость объекта составила 180 000 000 неденоминированных рублей, доля Инвестора определена в размере 144 000 000 неденоминированных рублей. Согласно п. 1 дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве от 25 октября 1998 года, доля в объекте инвестирования составила 100%.

Как указывает истец, между "Индивидуальным частным предприятием "Фирма "Инкомлизинг" (застройщик) и ООО "Найс" (инвестор) 25.10.1998 подписано дополнительное соглашение к Договору о долевом участии в строительстве от 15.11.1997, согласно которому застройщик передал инвестору дополнительно к его доле 80%, определенной п. 1.3. Договора, долю в размере 20%, пропорционально переплаченной инвестором стоимости доли по договору. Стороны определили, что доля инвестора по договору о долевом участии в строительстве составляет 100%. Письмом огт 21.10.2004 исх. N 122/4 Фирма "Инкомлизинг" обратилась к главе Администрации МО "Всеволожский район Ленинградской области", в котором сообщила, что не готова участвовать в совместной работе по завершению строительства и не возражает против перезаключения договора аренды земельного участка N 10-3507-943-1224 с ООО "НАЙС".

Истец ссылается на то, что на заседании межведомственной земельной комиссии МО "Всеволожский муниципальный район", 21.12.2011, результаты которого утверждены протоколом N 50, в ответ на заявление истца продлить договор аренды N ЛО-3507-943-1224 от 03.07.1995 на земельный участок общей площадью 4262, 5 кв.м для завершения строительства коттеджей, расположенный по адресу: пос. Ковалево, ул. Центральная, N 17, N 18, N 19, N 20, N 21 отказано с ссылкой на отсутствие правовых оснований.

- Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, представленным в материалах дела, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, пос. Ковалево, ул. Центральная, в кадастровом квартале 47:07:1302128 расположены: объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, с кадастровым номером 47:07:1302128:124; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, с кадастровым номером 47:07:1302128:125; объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м проектируемое назначение жилое, с кадастровым номером 47:07:1302128:126; здание, площадью 182 кв.м, назначение жилой дом, с кадастровым номером 47:07:1302128:122; здание, площадью 182 кв.м, назначение жилой дом, с кадастровым номером 47:07:1302128:123.

Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Всеволожским отделом Управления Росреестра по Ленинградской области 11.11.2021 истцу отказано в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и здания.

Общество, ссылаясь на то, что у него как у инвестора возникло право собственности на объекты незавершенного строительства готовностью 14 процентов с кадастровыми номерами 47:07:1302128:124, 47:07:1302128:125; 47:07:1302128:126 и здания с кадастровыми номерами 47:07:1302128:122 и 47:07:1302128:123, на основании статьи 222 ГК РФ обратилось с иском о признании объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:07:1302128:124, 47:07:1302128:125; 47:07:1302128:126 самовольными постройками и о признании за ним права собственности на данные объекты, а также о признании права собственности на основании статьи 222 ГК РФ на здания с кадастровыми номерами 47:07:1302128:122 и 47:07:1302128:123.

В возражения на иск ответчик ссылается, на отсутствие правовых оснований для признания за истцом права собственности на объекты незавершенного строительства и здания.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 названной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 этой статьи).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств наличия у истца указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок им не представлено, что, само по себе исключает признание права собственности на расположенную на земельном участке самовольную постройку.

То обстоятельство, что земельный участок для строительства коттеджей предоставлен в аренду фирме "Инкомлизинг", не освобождает лицо, претендующее на признание за ним права собственности на объект как на самовольную постройку, от необходимости подтверждения наличия у него оформленных прав на земельный участок.

Общество в обоснование возникновения у него права собственности на указанные в исковом заявлении объекты ссылалось на договор от 15.11.1997 о долевом участии в строительстве, заключенный с индивидуальным частным предприятиям "Фирма "Инкомлизинг".

Вместе с тем, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из купли-продажи, при этом на истца как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на ответчика (застройщика) - обязанность передать помещения, определенные договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Учитывая приведенные разъяснения, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких обстоятельствах суд, оценив на основании статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу о том, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом оснований возникновения у него права собственности на объекты незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, с кадастровым номером 47:07:1302128:124; Объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м, проектируемое назначение жилое, с кадастровым номером 47:07:1302128:125, а также здания с кадастровыми номерами 47:07:1302128:122 и 47:07:1302128:123.

В отношении требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 14% площадью 182 кв.м проектируемое назначение жилое, с кадастровым номером 47:07:1302128:126 судом установлено следующее.