Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 26 декабря 2022 года Дело N А56-5935/2022

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2022 года. Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Ресовская Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Погорелой Т.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дальпитерстрой"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос"

третье лицо: Ведущий судебный пристав - исполнитель Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области Гогичаева Э.И.

об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 06.12.2021 N ГКЛО-21/19-40.2р

при участии

от заявителя: Мамедов Р.Р. (по доверенности от 10.01.2022)

от заинтересованного лица: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дальпитерстрой" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 06.12.2021 N ГКЛО-21/19-40.2р.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ведущий судебный пристав - исполнитель Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области Гогичаева Э.И.

В судебном заседании 23.06.2022 представитель заявителя ходатайствовал о проведении судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объектов оценки, указанных в оспариваемом отчете.

Определением от 12.07.2022 суд приостановил производство по делу, назначил проведение экспертизы, поручил ее проведение Обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬФА Консалт" (190013, г.Санкт-Петербург, Рузовская ул., д.8, лит.Б, пом.252, 254, ОГРН 1037869011080, ИНН 7842003502, место нахождения: 190013, г. Санкт-Петербург, Рузовская ул., д. 8 лит. б, оф. 252, электронная почта: alfa@alfaconsult.spb.ru), эксперт Горячук Елена Леонидовна.

В суд от ООО "АЛЬФА Консалт" поступило заключение эксперта от 03.08.2022, таким образом, отпали правовые основания, повлекшие за собой приостановление производства по настоящему делу.

Определением от 06.10.2022 суд возобновил производство по делу.

Представитель заявителя поддержал требования.

Заинтересованное лицо и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по имеющимся в деле адресам, в судебное заседание не явились.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы заявителя, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в Межрайонном отделении по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области находится сводное исполнительное производство от 06.08.2018 N 4921/18/47036-СД в отношении истца как должника в пользу взыскателей физических и юридических лиц, а также бюджетных организаций.

В целях реализации имущества истца для погашения задолженности ведущий судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области Гогичаева Эмма Ирбековна в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) привлек ответчика для проведения оценки рыночной стоимости арестованного имущества истца для целей его дальнейшей реализации.

Ответчиком была произведена оценка рыночной стоимости арестованного имущества истца, результат которой отражен в отчете от 06.12.2021 N ГКЛО-21/19-40.2р, в соответствии с которым общая рыночная стоимость арестованного имущества по состоянию на 25.11.2021 составила 139 315 000 руб. без НДС и 167 178 000 руб. с НДС.

Постановлением СПИ Гогичаевой Э.И. от 07.12.2021 N 47036/21/34896 приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Согласно статье 85 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При этом для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель, в силу п. 1 ч. 2 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", обязан привлечь независимого оценщика.

В соответствии с ч. 4 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке:

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не установлено иное.

Согласно части 7, части 8 статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи; цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона N 229-ФЗ).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона N 135-ФЗ).

По ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза в ООО "Альфа Консалт" с целью проверки достоверности выводов, изложенных в отчете ООО "АЦ "КРОНОС" от 06.12.2021 N ГКЛО-21/19-40.2р., проведение судебной экспертизы поручено Горячук Е.Л.

На рассмотрение эксперта Горячук Елены Леонидовны поставлены следующие вопросы:

1) Определить рыночную стоимость арестованных объектов недвижимого имущества на дату проведения оценки ООО "АЦ "Кронос": - нежилого помещения площадью 152, 9 кв.м., кадастровый N 78:31:1272:8:6, адрес: г. Санкт-Петербург, Манежный пер., д. 14, лит. А, пом. 6Н. -нежилого помещения площадью 858,6 кв.м., кадастровый N 78:31:1272:8:4, адрес: г. Санкт-Петербург, Манежный пер., д. 14, лит. А, пом. 1Н. -нежилого помещения площадью 296,8 кв.м., кадастровый N 78:31:1272:3:8:5, адрес: г. Санкт-Петербург, Манежный пер., д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н.

2) В случае, если рыночная стоимость объектов не соответствует стоимости, указанной в отчете об оценке N ГКЛО-21/19-40.2р, указать причины несоответствия.

Согласно заключению эксперта от 03.08.2022 рыночная стоимость арестованных объектов недвижимого имущества по состоянию на 25.11.2021 составила 187 000 000 (без учета НДС), и 224 400 000 (с учетом НДС).

В заключении эксперта указано, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов недвижимого имущества не соответствует стоимости, указанной в отчете об оценке N ГКЛО-21/19-40.2р.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон N 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297.

В соответствии со статьей 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете в обязательном порядке указываются:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

На основании положений Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (в рассматриваемом случае цель оценки - определение рыночной и ликвидационной стоимости арестованного имущества в соответствии с Законом N 229-ФЗ) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

В рассматриваемом случае отчет ООО "АЦ "КРОНОС" содержит сведения о том, что оценка объекта произведена специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете стоимость определена как рыночная. В рамках данного отчета стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Закона N 229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

Статьей 3 Закона N 135-ФЗ установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 Закона N 229-ФЗ.

Согласно статье 87 Закона N 229-ФЗ реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества. В задании на оценку прямо указано, что результат проведенной оценки будет использован для установления минимальной начальной цены реализации объектов оценки на публичных торгах в рамках исполнительного производства (пункт 2 статьи 89 Закона N 229-ФЗ), в отчете об оценке должны быть учтены нормы Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Таким образом, Закон N 135-ФЗ признает вероятностный характер определения рыночной стоимости и, следовательно, предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в т.ч. в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В судебном заседании 08.12.2022 по ходатайству оценочной организации была заслушана эксперт ООО "Альфа Консалт" Горячук Е.Л.

Эксперт пояснила, что определялась свободная рыночная стоимость недвижимого имущества (без учета обременения в виде ареста в рамках исполнительного производства).

При таких обстоятельствах нельзя признать определенную экспертным заключением стоимость недвижимого имущества достоверной, поскольку наличие обременения в виде ареста недвижимого имущества существенно влияет на стоимость этого имущества.

Кроме того, суд отмечает, что экспертом не соблюдены требования Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при проведении исследования, в том числе требования, установленные к эксперту ст. 55 АПК РФ, в том числе об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ч. 5 ст. 55 АПК РФ).