Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2022 года Дело N А56-54701/2019

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пановой А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ. НОВГОРОДСКАЯ, Д. 20, ЛИТ. А, ПОМ. 2-Н, ОГРН: 1027809244561)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СК "МОНОЛИТ"; индивидуальный предприниматель Фурсов Алексей Васильевич (адрес: Россия 197198, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, БОЛЬШАЯ ПУШКАРСКАЯ д 10, лит. Б, пом. 2Н; Россия 197136, Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ОКРУГ ПЕТРОВСКИЙ ВН.ТЕР.Г.,, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, БОЛЬШОЙ П.С. ПР-КТ, Д. 58, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 5-15; Россия 197372, Санкт-Петербург,, Санкт-Петербург,, Богатырский проспект, дом 53, корпус 3, квартира 280

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Донк" ; общество с ограниченной ответственностью "ПитерСтрой" ; Петрова Ольга Владимировна (адрес: Россия 197136, город Санкт-Петербург, город Санкт-Петербург, наб.Реки Карповки, дом 28, квартира 88; Россия 197022, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, наб.Реки Карповки, дом 28, квартира 88; Россия 196191, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул.Бассейная, дом 21, литер А, пом/оф 17-Н/210; Россия 193232, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пр-кт Большевиков, 27, литера А, помещение 8Н; Россия 197198, город Санкт-Петербург, город Санкт-Петербург, ул.Саблинская, дом 5/21, квартира 6,

о взыскании задолженности по договору

при участии

- от истца: при участии:

- от истца: представитель Ерохов Л.И., на основании доверенности от 10.01.2022,

- от ответчиков: 1. представитель Завьялова К.В., на основании доверенности от 25.01.2022, 2. представитель Науменко М.А., на основании доверенности от 13.01.2022,

- от третьего лица: представители не явились, извещены,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" (далее - Общество) и индивидуальному предпринимателю Фурсову Алексею Васильевичу (далее - предприниматель) о взыскании 588 545 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 по договору аренды от 17.01.2008 N 13/ЗКС-04214, 30 206 руб. 71 коп. пеней по состоянию на 20.03.2019, а также пени с 21.03.2019 в размере 0, 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Определением от 22.05.2019 исковое заявление принято к производству, для рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.

Определением от 15.07.2019 произведен переход рассмотрению дела по общим правилам искового производства, в связи представленными в материалы дела возражениями Общества.

Определением от 09.12.2019 производство по делу приостановлено до рассмотрения дела N А56-155797/2018.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Корчагиной Н.И. от 27.01.2021 настоящее дело передано в производство судьи Балакир М.В., в связи с нахождением в длительном отпуске судьи Егоровой Д.А.

Определением от 20.05.2022 производство по делу возобновлено, в связи с вступлением в законную силу судебного акта по делу N А56-155797/2018.

Определением от 22.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматель, общество с ограниченной ответственностью "Донк", общество с ограниченной ответственностью "Питерстрой" и Петрова Ольга Владимировна.

Определением от 17.08.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечен предприниматель.

В судебном заседании представитель Общества поддержал исковые требования, а также письменные объяснения относительно возражений Общества.

Представитель Общества просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 N 1611 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) (арендодатель) и ООО "Донк" (арендатор) заключили договор от 17.01.2008 N 13/ЗКС-04214 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 23 900 кв. м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010.

Размер и порядок внесения платежей установлены разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за период действия договора, составляет 191 400 000 руб.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендная плата перечисляется поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую уплате сумму процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Разделом 5 договора определен график осуществления инвестиционного проекта, согласно которому изначально предполагалось осуществить строительство в две очереди: 1-я очередь - торговый центр, 2-я очередь - бизнес-центр.

Пунктом 6.2.16 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

Согласно пункту 6.4.1 договора арендатор при условии отсутствия задолженности по договору и наличия подтверждения арендодателя о перечислении арендатором денежных средств, составляющих арендную плату по договору, за период, составляющий не менее половины оставшегося срока действия договора, вправе передать права и обязанности арендатора в залог.

Пунктом 8.3 договора за несвоевременное перечисление арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0, 1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 17.01.2008 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.02.2008.

Дополнительным соглашением от 29.12.2010 N 3 к договору аренды изменен ряд условий договора. Согласно пункту 1.2 договора в новой редакции участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса.

Квартальная арендная плата с 01.01.2011 установлена в размере 96 028 руб. 86 коп.

Пунктом 4.8 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3) арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования объекта в соответствии с пунктом 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в три очереди с окончанием строительства и получением разрешения на ввод в эксплуатацию 1-й очереди - 31.10.2012, 2-й очереди - 31.05.2013, 3-й очереди - 31.10.2012.

Срок действия договора установлен до 31.05.2013.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 срок окончания строительства 2-й и 3-й очередей продлен до 31.05.2016, общий срок действия договора установлен до 31.05.2016.

Данным дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 7.6, предусматривающим обязанность арендатора предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие).

На основании исполнительной надписи нотариуса, совершенной 28.02.2017, обращено взыскание на заложенное право аренды ООО "Донк" по договору от 17.01.2008 N 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях во исполнение его обязательств перед Обществом на сумму 9 371 630 руб. по договору от 28.07.2016 о генеральном инвестировании проекта.

На основании указанной исполнительной надписи 07.04.2017 зарегистрирована смена арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006303:18 с ООО "Донк" на Общество.

Уведомлением от 19.04.2017 Комитет сообщил Обществу, что на основании выполненной Предприятием ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 02.04.2015 величина квартальной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:12:0006303:18, рассчитанная с применением коэффициента динамики рынка недвижимости Кд, равного 1, 00, за период с 01.01.2019 по 31.01.2019 составляет 588 545 руб. 05 коп.

Комитет, ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.01.2019, направил ответчику претензию от 20.03.2019 N 2559-пр./19 с требованием погасить задолженность и уплатить пени в течение пяти дней с момента получения претензии.

В связи с тем, что указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения договора, передача истцом ответчику земельных участков подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

При этом, как указывает Комитет, у Общества возникла задолженность по арендной плате, рассчитанная на основании выполненной Предприятием ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 02.04.2015, согласно которой величина квартальной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:12:0006303:18, рассчитанная с применением коэффициента динамики рынка недвижимости Кд, равного 1, 00, за период с 01.01.2019 по 31.01.2019 составляет 588 545 руб. 05 коп.

Вместе с тем ответчик не признал предъявленные требования, в связи с нарушением Комитетом методики расчета арендной платы, неправомерным односторонним увеличением. Общество в ходе рассмотрения дела, пояснило, что согласно расчету Комитета ежеквартальная плата составляет 660 561 руб. 80 коп., однако такой размер платы не предусмотрен договором.

Судом установлено, что в ходе рассмотрения спора по делу N А56-155797/2018 по факту методики расчета арендной платы по договору от 17.01.2008 N 13/ЗКС-04214 было установлено следующее.

В силу статьи 424 ГК РФ, статей 65 (в редакции до 01.03.2015), 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119, а также принятым во исполнение данного Закона постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Согласно указанной Методике размер арендной платы дифференцирован в зависимости от функционального использования земельного участка, то есть использования его для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Как указано в пункте 2.3 Положения, коэффициент функционального использования территории (Кф) определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных данным Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка, в том числе зданий и сооружений. При использовании земельного участка по двум и более функциям прилегающая к зданиям, строениям и сооружениям территория (территория совместного использования), используемая для нескольких функций (проходы, проезды, подъездные пути, рекреационные зоны), иная, не относящаяся к определенной функции территория, распределяется пропорционально площадям (частям) участков, используемым под различные функции.

В соответствии с пунктом 2.7 Положения при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18, 0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Пунктом 2.8 Положения предусмотрено, что иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Предприятия, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется:

- при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

- при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка);

- при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока действия договора аренды; не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

В соответствии с указанным пунктом для уточнения функционального использования земельного участка используются: документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН. Для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории (в зданиях и сооружениях) осуществляют иную деятельность, код Кн определяется по функциональному использованию земельного участка с учетом различных функций.

Согласно подготовленной по заказу арендатора (ООО "Донк") ведомости N 51599Г-15/1 функционального использования земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006303:18 по состоянию на 02.04.2015 часть земельного участка площадью 3 429, 7 кв.м и 1 143, 3 кв.м использовалась под торговый центр в стадии отделочных работ с прилегающей территорией (разрешение на ввод в эксплуатацию от 17.04.2014 N 78-1212в-2014), код функционального использования 3.1; часть участка площадью 19 189 кв.м - под строительство многофункционального комплекса (разрешение на строительство от 11.08.2014), код функционального использования 10.1, 138 кв.м под садово-парковое хозяйство (газоны) - код функционального использования 1.5.