Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 декабря 2022 года Дело N А56-47763/2022

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ИП Пчельников Олег Александрович (ОГРНИП 316784700286741, ИНН 772604711438)

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 1027809244561), 2) санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН 1177847189190)

об изменении договора

при участии

- от истца: Астрицкого Р.А. (доверенность от 24.11.2022),

- от ответчиков: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель Пчельников Олег Александрович обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и санкт-петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) об изменении условия договора N 041-AЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием о сроке исполнения обязательства, изложив пункт 3.2.3 договора в следующей редакции: "Покупатель обязуется осуществить реконструкцию Здания в течение 72 (семидесяти двух) месяцев с момента заключения Договора".

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Учреждение иск не признало по мотивам, изложенным в отзыве (с учетом дополнений); в поступившем в суд ходатайстве просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие ответчиков, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав доводы представителя истца, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет в лице акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) и предприниматель Пчельников О.А. (покупатель) заключили договор N 041-AЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 28.12.2016 (далее - Договор).

Предметом Договора являются следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Суворовская, д. 3, к. 7, лит. А. площадью 694 кв.м, кадастровый номер 78:40:0019312:4596,

- многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Суворовская, д. 3, к. 7, лит. А, площадью 767, 5 кв.м, кадастровый номер 78:40:0019312:1109.

В соответствии с пунктом 3.2.3 Договора покупатель обязан осуществить реконструкцию указанного здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.

Согласно пункту 3.2.7 Договора покупатель обязан представить разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения.

В силу абз. 2 пункта 3.2.6 Договора обязательства покупателя по выполнению указанных в пункте 3.2.3 Договора условий считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о выполнении условий Договора.

Все работы, включая ввод объекта в эксплуатацию, должны были быть окончены в июне 2020 года.

Вместе с тем, как указал истец в иске, объект не введен в эксплуатацию по объективным причинам, не зависящим от покупателя, ввиду существенной задержки (с 2018 года по настоящее время) по осуществлению подключения к сети газоснабжения; данное обстоятельство не позволяет предпринимателю исполнить взятые на себя обязательства в срок.

09.09.2019 в целях исполнения своих обязательств по ремонту истец (заказчик) заключил с обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ПетербургГаз", (исполнитель) договор по подключению (технологическому присоединению) объекта капитального строительства - многоквартирный дом к сети газораспределения, принадлежащей исполнителю на праве собственности, с учетом максимальной нагрузки (часовым расходом газа) газоиспользующего оборудования.

Согласно содержанию искового заявления заказчик принял на себя и исполнил обязательства по оплате работ по проектированию с последующим подключением к сети газораспределения в пределах границ земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Суворовская, д. 3, к. 7, лит. А, в соответствии с условиями договора в течение месяца с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 договора по подключению к сети газораспределения срок выполнения мероприятий по подключению (технологическому присоединению) объекта капитального строительства и пуску газа составляет 9 (девять) месяцев со дня заключения договора.

Однако, как указал предприниматель, ООО "ПетербургГаз" до настоящего времени не приступило к выполнению работ, предусмотренных договором; на текущий момент здание отремонтировано, произведен ремонт перекрытий, произведена замена кровли, несущие конструкции приведены в работоспособное состояние, выполнено остекление объекта; размер инвестиций в ремонт здания составил более 30 000 000 руб.

Акт ввода объекта в эксплуатацию будет получен после подключения к сетям газоснабжения, которое, в свою очередь, никак не зависит от Пчельникова Олега Александровича, а находится непосредственно в прямой зависимости с действиями общества с ограниченной ответственностью "ПетербургГаз".

04.03.2022 в адрес Пчельникова О.А. поступила претензия Учреждения (исх. N 04-27-3755/22-0-0 от 04.03.2022) с требованием уплатить штраф в размере 910 000 руб., рассчитанный по ставке 10% от цены продажи объекта, установленной пунктом 2.1 Договора, за неисполнение обязательств покупателя по Договору.

Как указало Учреждение в обоснование изложенного требования, согласно акту проверки выполнения условий Договора от 31.05.2021 per. N 068/2021 комиссией установлено, что в установленные Договором сроки покупателем не завершены работы по реконструкции здания, не представлено разрешение на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта (срок завершения работ - июнь 2020 года); факты, установленные в ходе проверки выполнения условий Договора, свидетельствуют о ненадлежащем исполнении Договора; до настоящего времени обязательства покупателя, предусмотренные пунктами 3.2.3 и 3.2.7 Договора, не исполнены, документы, свидетельствующие об исполнении существенного условия Договора, не представлены.

В обоснование предъявленных в настоящем деле требований предприниматель сослался на следующие обстоятельства.

Распространение коронавирусной инфекции и введение в связи с этим в Санкт-Петербурге мер по противодействию такому распространению, ухудшение экономической обстановки не позволили истцу выполнить работы по реконструкции здания в полном объеме и ввести законченный строительством объект в эксплуатацию вплоть до настоящего времени.

Ежеквартально покупателем сдаются отчеты в Учреждение об объемах выполненных работ, что позволяет отследить динамику выполнения условий Договора, касающихся реконструкции приобретенного здания.

При этом Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры согласовал проектную документацию на проведение работ по сохранению (ремонт, реставрация с приспособлением для современного использования) объекта культурного наследия регионального значения "Казарма", входящего в комплекс "Казармы лейб-гвардии Драгунского полка и жилой комплекс", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Суворовская, д. 3, корп. 7, лит. А, лишь 24.08.2020.

Фактически акт указывает на высокую степень готовности приобретенного здания и производство отделочных (внутренних) работ, которые не связаны с несущими конструкциями здания и не требуют согласования и ввода в эксплуатацию.

Одновременно с этим произведены работы, которые так или иначе связаны с вводом здания в эксплуатацию, но испрашиваемый Учреждением акт не может быть представлен по независящим от покупателя причинам, так как здание не может быть введено в эксплуатацию из-за отсутствия подключенной системы газоснабжения, которая, в свою очередь, является также и частью системы отопления, водоснабжения; все работы по проектированию, устранению аварийности выполнены покупателем, исключением является лишь подключение здания к сетям газоснабжения.

ООО "ПетербургГаз" обязалось выполнить проектирование и строительство подводящего газопровода до границ земельного участка Пчельникова О.А.

Проектное решение подразумевает прокладку перспективного газопровода (единственно возможный вариант) в непосредственной близости от соседнего земельного участка по ул. Суворовской, и частично накладывает на участок охранную зону.

Обязанность по получению согласования возложена непосредственно на ООО "ПетербургГаз" как на компанию проектировщика и производителя работ.

ООО "ПетербургГаз" обратилось к собственнику данного земельного участка с целью согласования прокладки сети газораспределения с наложением охранных зон газопровода на незначительную часть участка, однако необходимое согласование получено не было.

Указанные обстоятельства послужили основанием для заключения мирового соглашения между Пчельниковым О.А. и ООО "ПетербургГаз" в досудебном порядке, на основании которого установлен кратчайший период, необходимый для получения согласования, окончания проектирования и подключения к сетям газоснабжения, - июль 2022 года.

Указав в иске на то, что окончание работ по производству ремонтных работ в здании непосредственно связано с получением согласования от смежных землепользователей и действий ООО "ПетербургГаз" в части прокладки сетей газораспределения, истец обратился в арбитражный суд с требованием об изменении соответствующего условия Договора в связи с существенным изменением обстоятельств после его заключения.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, законодатель исходит из того, что при существенном изменении обстоятельств по общему правилу договор подлежит расторжению и лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб, договор может быть изменен.

Внесение изменений в договор на основании этой статьи является исключительным и осуществляется при соблюдении всех указанных в этой норме условий.

В данном случае оснований для внесения в Договор изменений на основании положений статьи 451 ГК РФ судом не установлено.

Доказательств наличия в рассматриваемом случае одновременно вышеперечисленных условий материалы дела не содержат.

В исковом заявлении в обоснование необходимости изменения условия пункта 3.2.3 Договора в части увеличения срока исполнения обязательства покупателя по осуществлению реконструкции здания до 72 месяцев с момента заключения Договора предприниматель сослался на неисполнение ООО "ПетербургГаз", являющимся исполнителем в договоре от 09.09.2019, заключенном с истцом (заказчиком), своих обязательств по подключению (технологическому присоединению) объекта капитального строительства (спорного многоквартирного дома) к сети газораспределения и пуску газа.

Вместе с тем, вопреки позиции истца, неисполнение его контрагентом (ООО "ПетербургГаз") своих обязательств по договору технологического присоединения не относится к тем существенно изменившимися обстоятельствам, с которыми закон (статья 451 ГК РФ) связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке; указанные истцом обстоятельства охватываются обычным предпринимательским риском, который стороны приняли на себя при заключении Договора.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств, однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор.

Неисполнение/ненадлежащее исполнение третьими лицами (контрагентами) своих обязанностей в рамках договоров, заключенных с ними в целях исполнения истцом своих обязательств перед Комитетом/Учреждением, является предпринимательским риском стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ); о данном обстоятельстве как специфике предпринимательской деятельности не могло не быть известно покупателю, данное обстоятельство он как сторона гражданского оборота должен был учесть при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности.

По смыслу статьи 451 ГК РФ деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть существенным. Следовательно, для применения указанной нормы необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу о недоказанности истцом наличия всех условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ в качестве основания для изменения спорного договора купли-продажи. Неисполнение контрагентом стороны своих обязательств нельзя расценивать в качестве существенного изменения обстоятельств, повлекшего для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ.

В данном случае у суда не имеется оснований считать, что при заключении спорного договора условие пункта 3.2.3 о сроке исполнения покупателем обязанности по осуществлению реконструкции здания было несправедливым или обременительным для предпринимателя либо это условие было навязано продавцом (ответчиком).