Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2023 года Дело N А56-46841/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Барс" (195267, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ N 21, Ушинского ул., д. 35, к. 1, литера А, помещ. 21-Н, ОГРН: 1027802518853, ИНН: 7804061831)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076)

о взыскании

при участии

- от истца: Беслекоева С.О. (доверенность от 01.09.2022), генерального директора Карапетяна В.Г.,

- от ответчика: Ерохова Л.И. (доверенность от 30.12.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Барс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о взыскании 1 725 047, 9 руб. в возмещение убытков.

Определением от 27.09.2022 суд в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истребовал у Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (судья Вареникова А.О.) из материалов арбитражного дела N А56-55759/2019 копии расчетов, которые представлялись Обществом (истцом по встречному иску) в обоснование требования о взыскании убытков.

Истребованные документы поступили в материалы дела.

Представители истца в судебном заседании, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просили взыскать с ответчика 1 664 709, 69 руб. (ходатайство занесено в протокол судебного заседания 20.01.2023).

Уточнение иска принято судом.

Представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве; заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, сославшись на необходимость проверить сведения, содержащиеся в представленной истцом справке Калининского РОСП ГУ ФССП по Санкт-Петербургу, согласно которой на основании одного и того же исполнительного листа возбуждено два разных исполнительных производства.

Представители истца возражали против отложения рассмотрения дела, полагая, что должностным лицом, подготовившим указанную справку, допущена опечатка при указании реквизитов исполнительных документов, на основании которых возбуждены спорные исполнительные производства.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

Заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы (часть 1 статьи 159 АПК РФ).

В силу частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В данном случае представитель ответчика, заявляя об отложении рассмотрения дела, сослался лишь на необходимость уточнения сведений, содержащихся в справке Калининского РОСП ГУ ФССП по Санкт-Петербургу.

Между тем, как обоснованно заметили представители Общества, указание в данной справке одного и того же исполнительного листа, на основании которого возбуждены два разных исполнительных производства, может являться опечаткой, не влияющей на содержание документа.

Приняв во внимание приведенные Комитетом в обоснование ходатайства об отложении судебного разбирательства доводы, представленные в материалы дела доказательства, суд счел имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения спора в настоящем судебном заседании, в связи с чем не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов настоящего дела и установлено судами при рассмотрении дела N А56-55759/2019, Комитет по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга (впоследствии - Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) 29.09.2003 заключили договор N 04-А002072 (далее - Договор) аренды нежилого помещения 21-Н общей площадью 684, 1 кв. м с кадастровым номером 78:5547:11:3:15, расположенного на 1-2 этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, сроком на пять лет.

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.2 Договора.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 4.9 Договора установлена неустойка в размере 0, 15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 27.07.2009 N 2 срок действия Договора продлен до 26.07.2010.

Согласно дополнительному соглашению от 22.09.2014 N 4 в аренду передано помещение площадью 707, 80 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005547:3300, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, изменен размер арендной платы.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Общество обратилось в Комитет с заявлением от 18.07.2013 о выкупе арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 14.08.2013 N 3979 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта.

Общество оспорило указанное решение Комитета в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2013 по делу N А56-53683/2013 решение Комитета об отказе в реализации преимущественного права признано недействительным, суд обязал Комитет в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта.

Однако, несмотря на решение суда об обязании Комитета принять решение об условиях приватизации, Комитет письмом от 18.02.2015 N 1094 повторно отказал Обществу в рассмотрении заявления о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих согласование проведенной перепланировки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2015 по делу N А56-33400/2015 признано недействительным решение Комитета об отказе Обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, корп. 1, пом. 21Н, оформленное письмом от 18.02.2015 N 1094. Суд обязал Комитет в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, совершить действия, направленные на принятие решения об условиях приватизации арендуемого Объекта с учетом преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества.

В 2016 году по заданию Комитета санкт-петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) был подготовлен отчет об оценке от 28.07.2016 N 31-8-0110(076)-2016, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 18.07.2013 составляет 48 100 000 руб.

Во исполнение распоряжения Комитета об условиях приватизации помещения путем его продажи Обществу последнему вручено уведомление с предложением о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи, согласно пункту 2.1 которого: "Цена продажи Объекта составляет 48 100 000 (Сорок восемь миллионов сто тысяч) рублей".

Полагая, что цена помещения является завышенной и определена неверно, Общество направило Фонду имущества и Комитету письмо с приложением договора купли-продажи помещения, подписанного с протоколом разногласий, в котором предложило пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 25 000 000 рублей".

Письмом от 05.10.2016 N 3524/30 Фонд имущества сообщил о невозможности принятия пункта 2.1 договора в редакции, указанной в протоколе разногласий.

Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению о цене договора купли-продажи не пришли, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу N А56-77169/2016 условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21-Н с кадастровым номером 78:10:0005547:3300, расположенного по адресу: 195297, Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, определены в следующей редакции: "2.1 Цена продажи Объекта составляет 24 379 067, 80 рублей, НДС не облагается".

Договор купли-продажи в качестве единого документа подписан сторонами 01.02.2019.

В рамках дела N А56-41254/2016 Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 2 851 517, 37 руб. задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.07.2015 по 31.05.2016, 620 755,05 руб. пеней за просрочку платежей за период с 11.07.2015 по 31.05.2016, о расторжении Договора и выселении ответчика из занимаемых частей помещения, расположенного по адресу: 195267, г. Санкт-Петербург, улица Ушинского, д. 35, к. 1, литера А, пом. 21-Н (ч.п. 6-21), пом. 21-Н (ч.п. 1-5).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2016 по делу N А56-41254/2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017, с Общества в пользу Комитета взыскано 206 918 руб. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Также в деле N А56-85667/2016 Комитет обращался в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу о взыскании 1 387 053, 35 руб. задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.06.2016 по 31.10.2016, 131 076,55 руб. пеней за просрочку платежа.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.03.2017 по делу N А56-85667/2016 с Общества в пользу Комитета взыскано 1 387 053, 35 руб. задолженности, 131 076,55 руб. пеней.

Ссылаясь на незаконный отказ Комитета от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнений) о взыскании с Комитета убытков в размере денежных средств, уплаченных Обществом во исполнение судебных актов по делам N А56-41254/2016 и А56-85667/2016.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 этого Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае Общество подписало подготовленный Комитетом проект договора купли-продажи помещения с протоколом разногласий, направило в его адрес возражения относительно существенного условия договора - предложенной продавцом выкупной цены.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, исходя из приведенных норм и разъяснений, договор купли-продажи спорного помещения заключен сторонами 04.12.2018, то есть с момента вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-77169/2016.

В отсутствие указания в договоре иного момента прекращения обязанности по внесению арендной платы такая обязанность Общества прекратилась в момент заключения договора.

Аналогичные выводы сделаны судами при рассмотрении дела N А56-55759/2019, в рамках которого Общество обратилось с требованием к Комитету о взыскании 8 703 100, 27 руб. убытков в виде расходов на оплату арендной платы по Договору за период с 01.09.2013 по 31.05.2016.