Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 3 марта 2023 года Дело N А56-41004/2022

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 03 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Жарковой Е.О.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Первый? заместитель прокурора Ленинградской? области в интересах неопределенного круга лиц, публичных интересах, а также в интересах Муниципального образования "Всеволожский? муниципальный? район" в лице Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области;

Ответчик 1: Общество с ограниченной? ответственностью "Исток СВ" (адрес: 188661, г. Мурино, Всеволожский район, Ленинградская область, ул. Центральная, 46, ИНН 4703062978, ОГРН 1034700570035);

Ответчик 2: Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (адрес: 188643, г. Всеволожск, Всеволожский район, Ленинградская область, Колтушское шоссе, 138, ИНН 4703083640, ОГРН 1064703000911)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки;

при участии

от Истца: Пантюшкина Я.А.,

от Ответчика 1: представитель Левчишина Е.П. доверенность от 14.06.2022, представитель Грузд Б.Б. доверенность от 14.06.2022,

от Ответчика 2: Мирзаханян Д.Г. доверенность от 22.12.2021,

эксперт: Шилов Н.П.

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Ленинградской области в интересах неопределенного круга лиц, публичных интересах, а также в интересах Муниципального образования "Всеволожский? муниципальный? район" в лице Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Истец, Прокурор), обратился к ООО "Исток СВ" (далее - Ответчик 1, Общество) и Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Ответчик 2, Администрация) с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 18/1.6-06 от 30.01.2014 и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО "Исток СВ" в пользу Муниципального образования "Всеволожский? муниципальный? район" Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области разницы между уплаченной по договору купли-продажи земельного участка N 18/1.6-06 от 30.01.2014 ценой и действительной рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59.

Определением от 03.05.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением от 18.10.2022 суд удовлетворил ходатайство Ответчика 1 о проведении судебной экспертизы и в связи с необходимостью разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, назначил по настоящему делу строительно-техническую экспертизу, поставив перед экспертом вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59 площадью 107 333 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский? район, пос. Мурино по состоянию на 11.07.2013 с учетом подготовки под его использование, производство по делу приостановил.

Определением от 20.11.2022 суд назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением от 20.12.2022 суд возобновил производство по делу, вызвал эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебное заседание 07.12.2023 явились представители сторон.

В данном судебном заседании опрошен эксперт Шилов Н.П. по замечаниям на экспертное заключение.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика 1 возражал по доводам, изожженным в отзыве.

Представитель ответчика 2 против удовлетворения исковых требований не возражал.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Между Администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и ООО "Исток СВ" заключен договор купли-продажи земельного участка N 18/1.6-С6 от 30.01.2014 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Администрация (далее - Продавец) обязуется передать в собственность, а ООО "Исток СВ" (Далее - покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли дл! обеспечения комической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 107333 кв.м., кадастровый номер 47:07:0711004:59, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино (далее -Участок), для строительства здания складского комплекса, в границах, указанных в кадастром паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 2.1. Договора цена Участка составляет 19 400 000 руб.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 31.01.2014 к Договору Продавец передал, а Покупатель принял в собственность Участок, расчеты по договору произведены полностью.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 25.12.2013 N 47/201/13/459272 кадастровая стоимость Участка составляет 193 66093, 19 рублей. Участок частично входит в охранные зоны воздушной линии электропередачи и инженерных коммуникаций.

Заключению Договора предшествовало издание постановления Администрации от 21.02.2012 N 376 "Об утверждении ООО "Исток СВ" акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино", которым утвержден соответствующий акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 107333 кв.м.

На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 35/1.6-34 от 25.04.2012, согласно которому Администрация передала Обществу в аренду Участок на срок с 01.03.2012 по 27.02.2013 для использования в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования складского комплекса.

Постановлением Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 26.12.2012 N 4358 на основании заявления ООО "Исток СВ", подписанного по доверенности Драчевым В.П., названный договор аренды от 24.02.2012 расторгнут. Обществу Участок предоставлен в аренду сроком на 15 месяцев для строительства задания складского комплекса.

Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка N 4236/1.6-08 от 27.03.2013, согласно которому Администрация передала Обществу в аренду Участок на срок с 01.01.2013 по 31.03.2014 для использования в целях строительства здания складского комплекса. Согласно п. 1.2 данного договора на участке объекты недвижимости отсутствуют. По акту приема-передачи от 27.03.2013 Участок передан от Администрации Обществу.

Обществом 12.12.2013 получено свидетельство серия 47-АВ N 220026 о государственной регистрации права собственности на объект - открытая площадка N 3 под хранение контейнеров, изделий и материалов с административно-бытовым корпусом, назначение: объект незавершенного строительства, 2-этажный. Площадь застройки 772, 9 кв.м., степень готовности объекта 9 %, адрес (местонахождения) объекта: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино.

Основанием для регистрации права собственности явились договор аренды земельного участка N 4236/1.6-08 от 27.03.2013, разрешение на строительство от 27.05.2013 N RU47504307-29.

При этом постановлениями администрации муниципального образования "Муринское сельское поселение" от 16.08.2013 N 258, от 22.11.2013 N 410 указанное разрешение на строительство отменено.

После оформления права собственности на данный объект 13.12.2013 Общество обратилось к и.о. главы Администрации Драчеву В.П. с заявлением на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости в размере 19 366 093 руб. 19 коп.

Согласно выписке из протокола заседания межведомственной земельной комиссии муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 18.12.2013 N 48/13, утвержденного постановлением Администрации от 25.12.2013 N 4010, принято решение об отказе в предоставлении в собственность по кадастровой стоимости земельного участка, о предоставлении в собственность, за плату, по рыночной стоимости, после сверки по соответствующим договорам.

ООО "Исток СВ" 25.12.2013 обратилось с заявлением на имя и.о. главы Администрации Драчева В.П. о предоставлении Участка за плату по рыночной стоимости.

Постановлением Администрация от 21.01.2014 N 89 "О предоставлении земельного участка в собственность ООО "Исток СВ" для строительства здания складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино" расторгнут договор аренды земельного участка N 4236/1.6-08 от 27.03.2013, Обществу на основании ст. 28, 32, 66 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка, передан в собственность Участок.

На основании указанного постановления заключен оспариваемый Договор.

Как указывает истец при заключении Договора нарушены требования земельного законодательства, влекущие его ничтожность.

Как указано выше, основанием для выкупа Участка явился факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 772, 9 кв.м.

Согласно позиции истца материалами уголовного дела доказано физическое отсутствие данного объекта недвижимости. При этом, указанные выше конкретные обстоятельства свидетельствуют о создании лишь видимости возведения объекта незавершенного строительства в целях внесения заведомо для ООО "Исток СВ" недостоверных сведений о создании объектов капитального строительства в соответствующий публичный реестр и впоследствии регистрации права собственности в целях осуществления выкупа земельного участка из неразграниченной государственной собственности в льготном порядке.

Установлено, выкупная цена Участка в размере 19400000 руб. на основании оценки рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО "Бизнес-ТЕМА", от 11.07.2013. При этом в данном отчете указана рыночная стоимость Участка в размере 57 839 607 руб.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления" (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 30.12.2013, действующей на момент заключения спорной сделки, далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 30 ЗК РФ (пункты 1, 2, 3) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (в рамках договора о развитии застроенной территории).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов (что предусматривает финансирование получателем земельного участка проведения работ по его формированию) осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Как установлено судом Администрацией предоставлен Обществу земельный участок для использования в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования складского комплекса по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 35/1.6-34 от 25.04.2012, заключённому на основании утвержденного постановлением Администрации от 21.02.2012 N 376 акта выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения складского комплекса, то есть в соответствии с пунктами 1, 3 ст. 30 ЗК РФ без проведения торгов (конкурса, аукциона).

После проведения Обществом инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования складского комплекса данный земельный участок был предоставлен Обществу по договору аренды N 4236/1.6-08 от 27.03.2013 для использования в целях строительства складского комплекса.

До окончания срока договора аренды N 4236/1.6-08 от 27.03.2013 Общество 13.12.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка по кадастровой стоимости в целях строительства складского комплекса, указав, что на участке имеется недостроенный объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.

Межведомственная земельная комиссия муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, рассмотрев заявление Общества, разрешила выкуп данного земельного участка по рыночной стоимости.

Как указано в Постановлении Администрации N 89 от 21.01.2014 земельный участок был предоставлен ООО "Исток СВ" в собственность, за плату, по цене, определенной на основании отчёта независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и утвержденного администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области.

Из материалов дела следует, что основанием для выкупа участка явился факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 772, 9 кв.м.

Материалами уголовного дела доказано физическое отсутствие данного объекта недвижимости. Указанные выше конкретные обстоятельства свидетельствуют о создании лишь видимости возведения объекта незавершенного строительства в целях внесения заведомо для ООО "Исток СВ" недостоверных сведений о создании объектов капитального строительства в соответствующий публичный реестр и впоследствии регистрации права собственности в целях осуществления выкупа земельного участка из неразграниченной государственной собственности в льготном порядке.