Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 января 2023 года Дело N А56-39956/2020

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бадмажаповой Д.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН: 1027809244561);

к ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ТСЖ А-5" (адрес: Россия 198510, г ПЕТЕРГОФ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул АВРОВА, д.5, корпус 2, ОГРН: 1047855023556);

третье лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул Красного Текстильщика 10-12, ОГРН: 1047833068931)

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 16.01.2023

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту именуемый - Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к товариществу собственников недвижимости "ТСЖ А-5" (далее по тексту - Товарищество) с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2021, иск удовлетворен.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 28 октября 2021г. решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2020, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2021 по делу N А56-39956/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании представитель Комитета заявленные требования поддержал в полном объеме, отказался от заявленного ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы, указывая на недостаточность финансирования и высокую стоимость экспертизы.

Представитель Товарищества против заявленных требования возражал, полагал проведение экспертизы нецелесообразным.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявило.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения от 15.11.2017 N 23745 Управлением Росреестра в рамках осуществления государственного земельного надзора проведена внеплановая выездная проверка.

По результатам данной проверки Управлением составлен акт от 12.01.2018 N 23745, в котором зафиксировано, что на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, г.Петергоф, ул. Аврова, д. 5, корп. 2, лит. А, располагается многоквартирный жилой дом (далее - МКД) с кадастровым номером 78:40:0019230:3005, проезды и площадки с асфальтовым покрытием, элементы благоустройства. Участок не прошел кадастровый учет, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) данные о нем отсутствуют.

При проверке в ходе осмотра и обмера внешних границ установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором с калитками и воротами, которые имеют электромеханические запорные устройства. Доступ для неопределенного круга лиц на участок ограничен и осуществляется только через указанные калитки и ворота. Фактическая площадь земельного участка, используемого Товариществом, составляет 1587 кв. м, каких-либо документов, подтверждающих права ответчика на данный участок, в ходе проверки представлено не было.

На основании выявленных по результатам проверки обстоятельств в отношении ответчика государственным инспектором Санкт-Петербурга по использованию и охране земель был составлен протокол от 12.01.2018 N 23745 об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, выразившемся в использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на участок.

Постановлением заместителя главного государственного инспектора Санкт-Петербурга по использованию и охране земель от 23.01.2018 N 13/18 Товарищество привлечено к административной ответственности в виде штрафа в размере 100.000, 00 рублей.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 30.09.2010 по делу N А56-34328/2009 (оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011) обязал Товарищество освободить земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г.Петродворец, ул. Аврова, д. 5, корп. 1, лит. А и корп. 2, лит. А, от установленной на нем будки сторожевой охраны и обязал закрытое акционерное общество "ИнфоТехСервис-Кольцевая Автомобильная Дорога" (далее - ЗАО "ИнфоТехСервис-Кольцевая Автомобильная Дорога") освободить указанный участок от установленных на нем шлагбаумов, калиток и ворот, которые имеют электромеханические запорные устройства.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что металлические решетки (ограждения), шлагбаумы, калитки были установлены застройщиком - ЗАО "ИнфоТехСервис-Кольцевая Автомобильная Дорога" по периметру придомовой территории, площадью 1500 кв. м, отведенной под строительство жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Аврова, д. 5, состоящего из двух корпусов: корп. 1, лит. А и корп. 2, лит. А, и обязал застройщика демонтировать перечисленное имущество.

Также указанными судебными актами по делу N А56-34328/2009 Комитету отказано в удовлетворении требований о взыскании с Товарищества неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств за пользование земельным участком площадью 1500 кв. м (ул. Аврова, д. 5, корпус 1 лит. А и корпус 2 лит. А) в размере 1634, 92 рублей и 298,22 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд исходил из недоказанности как самовольного занятия земельного участка Товариществом, так и площади участка 1500 кв. м.

Кроме того, ранее постановлением Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Санкт-Петербургу от 05.08.2008 N 431/08 Товарищество было привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) за самовольное занятие земельного участка площадью 1 500 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Санкт-Петербургский пр., д. 17, лит. А, примыкающего к жилым зданиям ТСЖ (д. 5, корп. 1, лит. А и д. 5, корп. 2, лит. А по улице Аврова).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2009 N А56-26959/2008 данное постановление признано незаконным и отменено, суд исходил из того, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости и необходимым для ее использования, переходит к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому административный орган не доказал состав административного правонарушения в виде самовольного занятия земельного участка площадью 1500 кв. м.

Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" на основании заявки Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.02.2018 проведены мероприятия по освобождению земельного участка от незаконно расположенного на нем металлического забора, калитки, ворот, о чем составлен акт от 07.11.2019.

Ссылаясь на то, что Товарищество в период с 25.12.2017 по 07.11.2019 в отсутствие правовых оснований и без внесения платы использовало земельный участок по указанному адресу площадью 785, 4 кв. м (рассчитанной исходя из площади, выявленной в ходе мероприятий по государственному земельному надзору, за вычетом площади 801,6 кв. м, занятой непосредственно МКД), Комитет 12.12.2019 направил ему претензию об оплате фактического землепользования в размере арендной платы в сумме 1.157.395,19 рублей и 97.454,13 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно Техническому паспорту на жилой дом и земельный участок по состоянию на 15.01.2004 площадь застройки участка МКД составляет 801, 6 кв. м. Актом проверки Управления Росреестра от 12.01.2018 N 23745 установлено, что Товарищество использует участок по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Аврова, д. 5, корп. 2, лит. А, площадью 1587 кв. м. В границах данного участка отсутствуют иные здания, помимо МКД, находящегося в управлении Товарищества.

Заявляя требования о взыскании денежных средств Комитет исходил из того, что Товарищество пользуется частью земельного участка площадью 785, 4 кв. м (1587 кв. м - 801,6 кв. м) без правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у него предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на занятие участка, в том числе, путем использования ограждения, калитки и ворот с электромеханическими запорными устройствами для ограничения доступа неопределенного круга лиц на земельный участок.

Комитет полагает, что Товарищество сберегло денежные средства за его счет, поскольку должно было уплатить публичному образованию за пользование земельным участком площадью 785, 4 кв. м сумму, равную арендной плате, так как собственники помещений в многоквартирном жилом доме использовали указанный участок без оплаты и такое сбережение безосновательно, то есть не основано на законе, ином правовом акте либо сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в редакции до 01.01.2017, предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" (далее - Постановление N 12-П), основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Так, в соответствии с пунктом 66 данного Постановления, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется; в силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Из пункта 67 постановления N 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 68 постановления N 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона - положений Жилищного кодекса и Вводного закона, Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 308-ЭС20-18388.

В ходе судебного разбирательства, Товариществу неоднократно предлагалось обратиться в установленном порядке с заявлениями о формировании земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства площадью 1803 кв. м., также Товариществу предлагалось обратиться за судебной защитой своего нарушенного права.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Действия Товарищество не могут быть оценены судом как добросовестные и соответствующие положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 16 Вводного закона в редакции Федерального закона от 02.08.2019 N 267-ФЗ образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

Частью 4.1 статьи 16 Вводного закона установлено, что образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.