Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 декабря 2022 года Дело N А56-27089/2022

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: товарищество собственников жилья "Веста-5" (адрес: Россия 197372, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул Гаккелевская д18 корп3, ОГРН: 1027807580602);

заинтересованные лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931); 2) санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, ОГРН 1227800025067);

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Санкт-Петербургу

об исправлении реестровой ошибки

при участии

- от заявителя: Караман О.Г. (доверенность от 01.03.2022),

- от заинтересованных лиц: 1) Сороки Н.Ю. (доверенность от 27.12.2021), 2) Фановой А.Ю. (доверенность от 01.03.2022),

- от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Товарищество собственников жилья "Веста-5" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) и санкт-петербургскому государственному бюджетному учреждению "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (далее - Учреждение) о внесении исправлений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в части записей кадастрового и регистрационного учета согласно проектной конфигурации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д. 18, корп. 3, а именно: учесть многоквартирный дом (обе литеры с кадастровыми номерами 78:34:0413601:2795 и 78:34:0413601:2797) как один объект под одним кадастровым номером.

Определением от 26.07.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Санкт-Петербургу (далее - Кадастровая палата).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, представило в материалы дела отзыв на иск.

Представитель истца в судебном заседании, уточнив исковые требования, просил внести исправления в ЕГРН в части записей кадастрового и регистрационного учета согласно проектной конфигурации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д. 18, корп. 3, а именно - учесть многоквартирный дом (обе литеры с кадастровыми номерами 78:34:0413601:2795 и 78:34:0413601:2797) как один объект под одним кадастровым номером, проведя для этого необходимые кадастровые и технические работы.

Представители ответчиков возражали против иска по мотивам, изложенным в отзывах (с учетом дополнений).

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Товарищество создано собственниками помещений для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д. 18, корп. 3 (литеры А, Б) с даты ввода дома в эксплуатацию в 2002 году.

Как указал заявитель в обоснование поданного в суд заявления, многоквартирный дом построен из трех блок-секций, расположенных под углом, на основании распоряжения мэра г. Санкт-Петербурга от 14.01.1994 N 34-р согласно типовому проекту ш. 12939.7; конструктивные решения дома выполнены в соответствии с рабочей документацией проекта и представляют собой единые для всех трех блок-секций фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, общие вспомогательные помещения; нумерация квартир произведена последовательно во всем многоквартирном доме с первой по третью парадные; многоквартирный дом площадью 6483, 9 кв.м введен в эксплуатацию в 2002 году, с количеством квартир - 104 (акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию от 28.06.2002); домовладению присвоен постоянный адрес: Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д. 18, корп. 3 (разрешение N 218 от 28.03.2001); технический паспорт от 12.02.2002 изготовлен один на единый комплекс недвижимости (многоквартирный дом), но с указанием в нем строений с литерами А, Б.

Вместе с тем в ЕГРН литеры корпуса (части многоквартирного дома) внесены как самостоятельные объекты недвижимости, имеют разные кадастровые номера 78:34:0413601:2795 (литера А) и 78:34:0413601:2797 (литера Б).

Как указало Товарищество, фактическое разделение многоквартирного дома на два объекта невозможно, строительная конструкция не предусматривает раздельную эксплуатацию литер дома.

Согласно письму санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (правопредшественника Учреждения; далее - Предприятие) от 24.02.2022 N 1504-01/05 по имеющимся в архиве ПИБ копиям проектной документации создание объектов литера А и литера Б предполагалось в качестве единого здания.

Указав в поданном в суд заявлении, что само по себе присвоение дому литер не означает, что данный многоквартирный дом является двумя самостоятельными многоквартирными домами; Управлением Росреестра уведомлением от 12.11.2021 в исправлении реестровой ошибки отказано; кадастровый учет двух литер А или Б, как частей корпуса жилого дома, затрудняет формирование фонда капитального ремонта дома и выполнение работ и, соответственно, нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, Товарищество просило суд исправить реестровую ошибку.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях.

В силу пункта 3 той же статьи под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом. Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Согласно пункту 4 той же статьи в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Как следует из материалов дела, по данным ПИБ Северное департамента кадастровой деятельности Учреждения с первичной инвентаризации 2002 года и по настоящее время по вышеуказанному адресу учтены два МКД - литера А и литера Б в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеющих сквозную нумерацию квартир (литера А - квартиры 1 - 69, литера Б - квартиры 70-104).

Как указало Учреждение в отзыве на иск, согласно учетно-технической документации при проведении обследования в феврале 2002 года было установлено, что данные МКД имеют угловое примыкание с самостоятельными конструктивными элементами - стенами; сообщение между рассматриваемыми МКД на момент первичной инвентаризации отсутствовало.

Таким образом, по мнению Учреждения, с технической точки зрения указанные здания на момент проведения технической инвентаризации не обладали признаками единства строений, так как отсутствовало сообщение между рассматриваемыми МКД, а также имелись самостоятельные конструктивные элементы (стены), в связи с чем, строения были учтены органом технического учета в качестве самостоятельных МКД.

При этом в материалах инвентарного дела имеются копии проектной документации на МКД как на единое строение, состоящее из 104 квартир (ОАО "Ленниипроект", шифр 12939.7-ОД), и акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 28.06.2002, согласно которому предъявленный к приемке в эксплуатацию жилой дом принят в эксплуатацию в составе 104 квартир.

На проектных листах поэтажных планов в месте примыкания указанных МКД отражены самостоятельные конструктивные элементы - отдельные стены; на плане подвального этажа проекта (план техподполья) отражены проходы на участке примыкания стен МКД.

Как указало Учреждение в отзыве, при проведении технической инвентаризации в феврале 2002 года данные проходы отсутствовали; таким образом, МКД не соответствовал проектной документации: на момент первичного учета в 2002 году части МКД фактически не обладали признаками единства строения; после 2002 года обследование указанных МКД ПИБ не проводилось.

В 2012 году в связи с завершением с 01.01.2013 переходного периода Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с 01.01.2017 Федеральный закон "О кадастровой деятельности"), в рамках государственного контракта от 11.04.2012 N 12Д/2012 по теме "Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (VI этап)", сведения в отношении рассматриваемого МКД по вышеуказанному адресу с литерами А и Б по состоянию на 29.12.2012 были переданы Предприятием в Кадастровую палату для включения в Государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - ЕГРН) как об отдельных строениях.

По данным информационного портала Управления Росреестра по состоянию на июнь 2022 года в ЕГРН по адресу: Санкт-Петербург, Гаккелевская улица, дом 18, корпус 3 содержится информация о двух МКД:

- литера А общей площадью 5539, 6 кв.м, кадастровый номер 78:34:0413601:2795;

- литера Б общей площадью 2144, 8 кв.м, кадастровый номер 78:34:0413601:2797.

До 01.01.2013 деятельность по проведению технического учета (инвентаризации) объекта жилищного фонда Предприятие осуществляло на основании постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", распоряжения мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 18.08.1994 N 857-р "Об утверждении Положения с технической инвентаризации объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга", постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 и своего Устава.

В силу указанных нормативно-правовых актов Предприятие осуществляло технический учет объектов недвижимости, в том числе сбор, обработку, хранение и выдачу информации, в частности, о наличии, составе, местонахождении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов учета на основании фактических данных (фактического состояние объекта).

В компетенцию Предприятия входило составление технической документации по итогам обследования на основании заявления уполномоченного лица соответствующего объекта недвижимости; составление такой документации основывается на фиксации фактических сведений, полученных в ходе инвентаризации и сопоставлении их с представленными документами.

При этом, заявляя о несоответствии фактически построенного МКД проектной документации, Учреждение соответствующих доказательств суду не представило.

В материалы дела представлены и имелись в материалах инвентарного дела копии проектной документации на МКД как на единое строение, состоящее из 104 квартир (ОАО "Ленниипроект", шифр 12939.7-ОД), и акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 28.06.2002, согласно которому предъявленный к приемке в эксплуатацию жилой дом принят в эксплуатацию в составе 104 квартир.

На плане подвального этажа проекта (план техподполья) отражены проходы на участке примыкания стен МКД.

В ходе рассмотрения дела судом назначен совместный осмотр сторонами спорного МКД, в результате которого установлено, что между частями МКД имеется технологическая связь посредством проложенных коммуникаций, проходящих через технологические проемы (лазы) в стенах (между ч.п. 21 лит. Б и ч.п. 4 лит. А по плану 2002 года).

Наличие проемов следует также из представленных истцом материалов фотофиксации.

Как указал истец, данные проемы имелись с момента постройки дома; указанные обстоятельства материалами дела не опровергнуты. Материалов фотофиксации, составленных при осмотре МКД в 2002 году, материалы дела не содержат.

Как видно из материалов дела, проектными материалами было предусмотрено строительство 3-хсекционного жилого корпуса, в котором запроектированы теплый чердак и техническое подполье, в котором размещены теплоцентр, водомерный узел, кабельные помещения, насосная и т.п.

В рассматриваемом случае из технического паспорта, изготовленного по состоянию на 14.03.2002 (т.е., до 1 января 2013 г.) и проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию (акта приемочной комиссии) (постановление Совмина СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов") следует, что здания, включенные в ЕГРН в качестве двух объектов с литерами А и Б, изначально возводились как единый самостоятельный объект недвижимости (то есть, на оба здания имеется единая проектная документация, здания вводились в эксплуатацию, принимались в эксплуатацию приемочной комиссией как единый многоквартирный дом).

Доказательств того, что на момент проведения технической инвентаризации спорные части многоквартирного дома не обладали признаками единства строений, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах осуществление государственного кадастрового учета в отношении частей единого многоквартирного дома с литерами А и Б как разных объектов недвижимости должно рассматриваться в качестве реестровой ошибки, что также согласуется с позицией Минэкономразвития России, изложенной в письме от 07.04.2017 N Д23-1918.

Материалами дела также не обоснована правомерность мотивов, побудивших орган технического учета при проведении инвентаризации спорного МКД руководствоваться не проектной документацией, разрешением на ввод в эксплуатацию, согласно которым МКД представляет собой единый объект недвижимости, а исключительно признаками единства строения, которые, по мнению Учреждения, на момент проведения технической инвентаризации у зданий с лит. А. и Б отсутствовали.

При этом как пояснило Учреждение в отзыве, в компетенцию органа технического учета входило составление технической документации по итогам обследования на основании заявления уполномоченного лица соответствующего объекта недвижимости; составление такой документации основывается на фиксации фактических сведений, полученных в ходе инвентаризации, и сопоставлении их с представленными документами.

Вместе с тем при сопоставлении фактических сведений, полученных в ходе инвентаризации, и сопоставлении их с представленными документами, в том числе проектными, органом технического учета приоритет отдан фактическим (по мнению Учреждения) сведениям.

При этом ни доказательств того, что фактические сведения на момент проведения инвентаризации отличались от проектной документации и МКД не соответствовал проектной документации, ни доказательств правомерности действий органа технического учета со ссылкой на приоритет фактических сведений перед проектной документацией, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о наличии в ЕГРН реестровой ошибки и необходимости ее исправления.

При этом названная ошибка влечет нарушение прав собственников помещений в МКД и, соответственно, истца, выступающего в защиту прав и законных интересов собственников помещений в МКД, в том числе с учетом следующего.

Исходя из содержания выгрузок, переданных Предприятием в Кадастровую палату, здание с литерой А включает площадь квартир 1-й и 2-й блок-секций (литера А) дома с 1-го по 7-й этажи, нежилые помещения, фактически расположенные во всех трех секциях дома (литеры А и Б), лестничные площадки, фактически расположенные во всех трех секциях дома (литеры А и Б); здание с литерой Б включает лишь площади квартир третьей секции с 1-го по 7-й этажи; площадь нежилых помещений, лестничных площадок зданий лит. А и лит. Б включена Предприятием в здание с лит. А.

Таким образом, согласно сведениям ЕГРН у собственников квартир здания с лит. Б отсутствует общее имущество в многоквартирном доме, что не соответствует фактическим обстоятельствам и жилищному законодательству.

В здание с лит. А согласно сведениям из ЕГРН включены теплоцентр, водомерный узел, электрощитовая, кабельная, колясочная, площадь машинных отделений, мусороприемников всех трех лестниц МКД.

При этом водомерный узел, одно машинное отделение, один мусоросборник фактически находятся в здании с лит. Б.

Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Уборочная площадь лестниц, площадь, крыльца, приямки, лестничные площадки в техническом паспорте указаны как для одного здания, без разделения по литерам.

Согласно техническому паспорту на МКД подвал имеется во всех трех секциях, как и чердак, лестницы, коридоры, плиты у входов, приямки, крыльца.