Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2022 года Дело N А56-26482/2022

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076)

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" (197136, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Округ Петровский, Большой П.С. пр-кт, д. 58, литера А, помещ. 5-15, ОГРН: 1167847458393, ИНН: 7813266137), 2) индивидуальный предприниматель Фурсов Алексей Васильевич (ОГРНИП 307784727500468, ИНН 781408461602)

о взыскании 613 288, 25 руб.

при участии

- от истца: Спиридоновой В.С. (доверенность от 29.03.2022),

- от ответчиков: 1) Завьяловой К.В. (доверенность от 25.01.2022), Худорожкова А.В. (доверенность от 02.02.2022), 2) не явился, извещен,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" (далее - Общество) о взыскании 593 105, 05 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды N 13/ЗКС-04214 от 17.01.2008 (далее - Договор) за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, 20 183,20 руб. пеней, начисленных по состоянию на 12.05.2020, а начиная с 13.05.2020 по день фактического исполнения обязательства пеней, начисленных исходя из ставки 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Определением суда от 28.03.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 17.06.2022 суд в порядке пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 16.08.2022 суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя Фурсова Алексея Васильевича, который с 30.08.2016 является собственником объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке, предоставленном по Договору.

Предприниматель Фурсов А.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представители ответчика иск не признали по мотивам, изложенным в отзыве (с учетом дополнений).

Заслушав доводы представителей Комитета и Общества, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 N 1611 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии - Комитет; арендодатель) и ООО "Донк" (арендатор) заключили Договор аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 23 900 кв. м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены разделом 4 Договора.

Согласно пункту 4.1 Договора общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за период действия договора, составляет 191 400 000 руб.

Согласно пункту 4.3.1 Договора арендная плата перечисляется поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую уплате сумму процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Разделом 5 Договора определен график осуществления инвестиционного проекта, согласно которому изначально предполагалось осуществить строительство в две очереди: 1-я очередь - торговый центр, 2-я очередь - бизнес-центр.

Пунктом 6.2.16 Договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

Согласно пункту 6.4.1 Договора арендатор при условии отсутствия задолженности по договору и наличия подтверждения арендодателя о перечислении арендатором денежных средств, составляющих арендную плату по договору, за период, составляющий не менее половины оставшегося срока действия договора, вправе передать права и обязанности арендатора в залог.

Пунктом 8.3 Договора за несвоевременное перечисление арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0, 1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 17.01.2008 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.02.2008.

Дополнительным соглашением от 29.12.2010 N 3 к Договору изменен ряд условий Договора.

Согласно пункту 1.2 Договора в новой редакции участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса.

Квартальная арендная плата с 01.01.2011 установлена в размере 96 028, 86 руб.

Пунктом 4.8 Договора (в редакции дополнительного соглашения N 3) арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования объекта в соответствии с пунктом 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в три очереди с окончанием строительства и получением разрешения на ввод в эксплуатацию 1-й очереди - 31.10.2012, 2-й очереди - 31.05.2013, 3-й очереди - 31.10.2012.

Срок действия договора установлен до 31.05.2013.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 срок окончания строительства 2-й и 3-й очередей продлен до 31.05.2016, общий срок действия договора установлен до 31.05.2016.

Данным дополнительным соглашением Договор дополнен пунктом 7.6, предусматривающим обязанность арендатора предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие).

На основании исполнительной надписи нотариуса, совершенной 28.02.2017, обращено взыскание на заложенное право аренды ООО "Донк" по договору от 17.01.2008 N 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях во исполнение его обязательств перед Обществом на сумму 9 371 630 руб. по договору от 28.07.2016 о генеральном инвестировании проекта.

На основании указанной исполнительной надписи 07.04.2017 зарегистрирована смена арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006303:18 с ООО "Донк" на Общество.

Уведомлением от 19.04.2017 Комитет сообщил Обществу, что на основании выполненной Предприятием ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 02.04.2015 величина квартальной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:12:0006303:18, рассчитанная с применением коэффициента динамики рынка недвижимости Кд, равного 1, 00, за период с 02.04.2015 по 30.11.2015 составляет 487 958,38 руб., за период с 01.12.2015 - 566 568,59 руб.

Комитет, ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, направил ответчику претензию от 12.05.2021 N ПР-17909/21-0-0 с требованием погасить задолженность и уплатить пени в течение пяти дней с момента получения претензии.

В связи с тем, что указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, и ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

В соответствии с действующим в Санкт-Петербурге порядком (Закон Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга"; Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденное постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379) размер арендной платы дифференцирован в зависимости от функционального использования земельного участка. Виды функционального использования территории определяются на основании предоставляемой арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Предприятием (в настоящее время - санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества"); для уточнения функционального использования земельного участка могут предоставляться и иные документы.

Как установлено судом, ранее Комитет обращался в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 3 866 715, 6 руб. задолженности по Договору за период с 01.04.2015 по 31.03.2018, 1 451 458,9 руб. пеней за просрочку перечисления арендной платы, начисленных по состоянию на 16.03.2018, а также пеней, начисленных до момента фактического исполнения обязательства; делу присвоен номер А56-155797/2018.

Решением от 25.04.2019 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 23.08.2019 данное решение изменено; с Общества в пользу Комитета взысканы 2 680 802 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате за период с 26.11.2015 по 31.03.2018 с применением исковой давности и исходя из размера арендной платы, определенного в соответствии с уведомлением Комитета от 19.04.2017, 996 684 руб. 95 коп. неустойки по состоянию на 16.03.2018, а также неустойка, начисленная на сумму долга до фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, исходя из 0, 1 процента от суммы долга за каждый день просрочки; в остальной части в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2019 данные решение и постановление отменены; дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 17.10.2020, вынесенным по результатам нового рассмотрения дела, в удовлетворении иска отказано.

Определением апелляционного суда от 22.04.2021 установлено наличие основания для безусловной отмены решения суда, принятого о правах и обязанностях предпринимателя Фурсова А.В., не привлекавшегося к рассмотрению дела; указано на переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; Фурсов А.В. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением апелляционного суда от 27.05.2021 по ходатайству Комитета Фурсов А.В. привлечен к участию в деле N А56-155797/2018 в качестве соответчика.

Определением суда апелляционной инстанции от 20.01.2022 по ходатайству Комитета в качестве соответчиков также привлечены ООО "Донк", ООО "ПитерСтрой", Петрова Ольга Владимировна.

Постановлением апелляционного суда от 27.03.2022 решение от 17.10.2020 отменено; в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.08.2022 по делу N А56-155797/2018 постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2022 изменено, требования к ООО "Донк" оставлены без рассмотрения; в остальной части постановление оставлено без изменения.

Как следует из постановления суда кассационной инстанции от 09.08.2022 по делу N А56-155797/2018, согласно представленной ведомости инвентаризации арендуемого земельного участка площадью 23 900 кв.м по функциональному использованию территории по состоянию на 02.04.2015, выполненной Предприятием, на основании которой Комитет произвел расчет арендной платы, части земельного участка площадью 3429, 7 кв.м и 1143,3 кв.м используются под торговый центр в стадии отделочных работ с прилегающей территорией; на территории площадью 19 189,0 кв.м ведется строительство жилых и нежилых объектов, тип 1 (строительство многофункционального комплекса на основании разрешения на строительство от 11.08.2014 N 78-12026320-2014), часть площадью 138 кв.м занята садово-парковым хозяйством. Оценив правомерность вывода апелляционного суда о том, что расчет арендной платы должен производиться на основании указанной ведомости, суд кассационной инстанции признал его правильным.

Как установлено судами в ходе повторного рассмотрения дела N А56-155797/2018, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала ООО "Донк" разрешение от 17.04.2014 N 78-1212в-2014 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многофункционального комплекса общей площадью 4412, 4 кв. м, поставленного на государственный кадастровый учет 11.06.2014 с присвоением кадастрового номера 78:12:0006303:8344. В отношении указанного объекта зарегистрированы 06.03.2015 - право собственности ООО "Донк", 08.04.2015 - переход права собственности к ООО "ПитерСтрой", 09.08.2016 - переход права собственности к Петровой О.В., 30.08.2016 - переход права собственности к предпринимателю Фурсову А.В., который является собственником объекта в настоящее время.

В связи с этим суд апелляционной инстанции в постановлении от 27.03.2022 с учетом положений статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ пришел к выводу, что с переходом права собственности на здание (с даты государственной регистрации) к каждому из собственников здания последовательно переходили права и обязанности арендатора по Договору в отношении соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования. В отношении остальной (незастроенной) части арендуемого по Договору земельного участка обязанным лицом оставалось Общество.

Таким образом, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-155797/2018, исходя из ведомости инвентаризации земельного участка общей площадью 23 900 кв.м за Обществом сохранялась обязанность уплачивать арендную плату за незастроенную часть площадью 19 327 кв.м (с учетом части, занятой садово-парковым хозяйством) земельного участка по соответствующим ставкам, а в части площадью 4573 кв.м, занятой согласно ведомости зданием торгового центра, землепользование должен был оплачивать каждый из собственников в период, когда здание находилось в его собственности.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного суд признал необоснованным приведенный Комитетом в иске расчет арендной платы за спорный период исходя из занимаемой ответчиком площади земельного участка в размере 23 900 кв.м.

Как указало Общество в ходе рассмотрения настоящего дела, арендная плата за заявленный истцом период оплачена им, что подтверждается платежным поручением N 435 от 21.04.2020.

Согласно справочному расчету истца, выполненному с учетом частичной оплаты суммы долга и исходя из фактически занимаемой Обществом площади арендуемого земельного участка, задолженность Общества по арендной плате по Договору за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 составила 656, 13 руб.

Правомерность указанного расчета судом проверена и Обществом в порядке статьи 65 АПК РФ не опровергнута.

Контррасчет Общества, согласно которому квартальная арендная плата за пользование спорным земельным участком составляет 109 440, 25 руб., признан судом необоснованным с учетом того, что он произведен ответчиком исходя из площади участка в размере 19 189 кв.м (столбец 4, строка 2 таблицы), при том что, как признано самим Обществом в дополнениях к отзыву, фактически занимаемая им площадь земельного участка составляет 19 327 кв. м.