Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 декабря 2022 года Дело N А56-1508/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жарковой Е.О.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "ИДЕАЛ" (199004, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, БОЛЬШОЙ В.О. ПРОСПЕКТ, ДОМ 19, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2Н, ОГРН: 1027800534068, Дата присвоения ОГРН: 18.11.2002, ИНН: 7801126537)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, НОВГОРОДСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 20, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

третье лицо: ГУП "ГУИОН"

об урегулировании разногласий,

при участии

- от истца: Чернов Р.В., представитель по доверенности от 18.05.2022;

- от ответчика: Рубанова М.О., представитель по доверенности от 10.01.2022;

- от третьего лица: Хабаров Д.Д., представитель по доверенности от 12.05.2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИДЕАЛ" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект В.О, д. 19, литера А, пом.2Н, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002026:2440, находящегося на цокольном этаже; признании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенным между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, место нахождения: ул. Новгородская, д.20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191144) и Обществом с ограниченной ответственностью "ИДЕАЛ" (ИНН 7801126537, ОГРН 1027800534068, место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Большой проспект В.О, д. 19, литера А, пом.2Н, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002026:2440, находящийся на цокольном этаже), на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий ООО "ИДЕАЛ" от 15.11.2021 года к договору купли-продажи б/д и б/н нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 9 290 000 (Девять миллионов двести девяносто тысяч) рублей, НДС не облагается", в соответствии с отчетом N 319 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненным ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" от 10.11.2021 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ГУП "ГУИОН".

Определением суда от 07.07.2022 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, производство по делу приостановлено.

В материалы дела поступило Заключение эксперта N 07/07/2022-1 от 03.11.2022.

Производство по делу возобновлено.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании 20.12.2022 представитель Общества заявил об уточнении исковых требований, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 11 700 000 (Одиннадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается". Также представитель истца ходатайствовал об оставлении судебных расходов на Обществе.

Представитель Комитета против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве; представил письменную правовую позицию по вопросу распределения судебных расходов.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ИДЕАЛ" является арендатором объекта нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: 199004, г. Санкт-Петербург, пр-т Большой В.О., дом 19, лит. А, пом.2Н, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002026:2440, этаж - цокольный этаж (полуподвал), используемого под нежилые цели в соответствии с договором аренды от 31.12.2013 года N 01-А007696.

16 августа 2021 г. Общество обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о приватизации Объекта, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с учетом формы платежа: в рассрочку, помесячно, равными долями, с периодом рассрочки на 5 лет (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 25.10.2021 года издано распоряжение N 2512-РЗ "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 19, литера А, пом. 2-Н" (далее - Распоряжение N 2512-рз), согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение Помещения по рыночной стоимости - 13 400 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости N КО790/00114/2021, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПб ГУП "ГУИОН").

На Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) возложена обязанность осуществить необходимые действия по реализации Распоряжения N 2512-рз.

Письмом от 27.10.2021 N 04-15-19785/21-0-0 Учреждением в адрес истца направлено три экземпляра проекта договора купли-продажи, а также график платежей. Указанное письмо получено истцом 28.10.2021.

24.11.2021 года за вх. N 04-15-60328/21-0-0 Учреждением получено три экземпляра договора купли-продажи Помещения, подписанные Обществом с протоколом разногласий. Цена продажи Помещения в протоколе разногласий указана в сумме 9 290 000 рублей.

В ответ на обращение, в адрес истца было направлено письмо от 07.12.2021 года N 05-15-108649/21-0-1 об отсутствии у Учреждения полномочий по изменению цены продажи Помещения.

Поскольку договор купли-продажи объекта с учетом протокола разногласий не был подписан Комитетом, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

В целях определения рыночной стоимости приватизируемого Обществом помещения судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" Васильченко А.В. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 199004, г. Санкт-Петербург, пр-т Большой В.О., дом 19, лит. А, пом.2Н, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002026:2440, этаж - цокольный этаж (полуподвал), по состоянию на 23.08.2021 года, с учетом технического состояния данного нежилого помещения?

В материалы дела поступило Заключение эксперта N 07/07/2022-1 от 03.11.2022.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 199004, г. Санкт-Петербург, пр-т Большой В.О., дом 19, лит. А, пом.2Н, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002026:2440, этаж - цокольный этаж (полуподвал), по состоянию на 23.08.2021 года, с учетом технического состояния данного нежилого помещения, составила 11 700 000 руб.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев экспертное заключение, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом установлены рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества, даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установив выкупную цену объекта недвижимости в размере 11 700 000 руб.

Согласно ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Учитывая, что разногласия сторон в отношении условий договора подлежат урегулированию судом в любом случае, а также отсутствие возражений Общества, судебные издержки по делу подлежат оставлению на стороне, их понесших, то есть на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект В.О, д. 19, литера А, пом.2Н, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002026:2440, находящегося на цокольном этаже и признать договор купли-продажи нежилого помещения, заключенным между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, место нахождения: ул. Новгородская, д.20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191144) и Обществом с ограниченной ответственностью "ИДЕАЛ" (ИНН 7801126537, ОГРН 1027800534068, место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Большой проспект В.О, д. 19, литера А, пом.2Н, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002026:2440, находящийся на цокольном этаже), на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий ООО "ИДЕАЛ" от 15.11.2021 года к договору купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 11 700 000 (Одиннадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается".

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка