Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2023 года Дело N А56-128105/2022

Резолютивная часть решения объявлена 07 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "АСК Технопроект" (адрес: Россия 198412, Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Победы, д.24, лит.А, пом. 330);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Атриум" (адрес: Россия 198412, Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Еленинская, д.19, лит. А, пом. 29-Н);

о взыскании задолженности,

при участии:

- от истца: Ерохин Н.В. (доверенность от 20.09.2022),

- от ответчика: не явился извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АСК Технопроект" (далее - истец, покупатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Атриум" (далее - ответчик, продавец) о взыскании суммы двойного задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 14 апреля 2022 года в размере 5 380 800 руб.

Ответчик, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Принимая во внимание подготовленность дела к рассмотрению по существу, в отсутствие возражений сторон и сведений о наличии у них дополнительных доказательств, значимых для рассмотрения настоящего спора, суд, руководствуясь статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Заслушав пояснения истца, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (Покупателем) и ООО "Мария - Дениза" (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.04.2022, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя в установленном действующем законодательством РФ порядке Объект (помещение N 87-Н, общей площадью 47, 2 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, улица Еленинская, д 19, литера А, кадастровый номер 78:40:2052401:3430). Объект характеризуется следующим состоянием, предчистовая отделка Whitebox: пол - цементная стяжка, приборы отопления - стальные радиаторы, электрическая разводка, двухкамерные стеклопакеты, входная металлическая дверь 3-ого класса, системы холодного, горячего водоснабжения и канализация - стояки.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "Мария-Дениза" (ИНН 7811219124, ОГРН 1157847253970) изменило свое наименование на ООО "Атриум" (ИНН 7811219124, ОГРН 1157847253970)

Согласно пункту 1 Предварительного договора, основной договор подлежал заключению до 01.09.2022.

В соответствии с пунктом 6 Предварительного договора стоимость объекта составляет 5 380 800 руб.

При этом в течение 10 дней с момента подписания договора Покупатель перечисляет на счет Продавца денежную сумму (задаток) в размере 50% от стоимости Объекта, что составляет 2 690 400 руб. (пункт 7 договора).

Как указывает истец, обязанность по внесению задатка была исполнена им надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями от 12.05.2022 N 413 на сумму 1 100 000 руб. и от 16.05.2022 N 429 на сумму 1 590 400 руб.

Однако в нарушение условий пунктов 9.1, 9.2 и 9.3 договора Продавцом до 01.09.2022 не была выполнена установка на объекте индивидуальных приборов учета, не завершены работы по чистовой отделке здания, включая установку входной металлической двери 3-го класса, не работают лифты, передвижение по Заданию ограничено ввиду неоконченных ремонтных работ, не предоставлен Акт технического состояния оконных блоков.

Таким образом, в срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был.

14.09.2022 истец повторно обратился к ответчику с просьбой сообщить о готовности объекта к сделке, однако по предоставленной ответчиком информации работы по чистовой отделки так и не были завершены.

28.10.2022 истец направил ответчику досудебную претензию, в которой сообщил о прекращении предварительного договора и потребовал возврата задатка.

Поскольку требование о возврате задатка ответчиком не исполнено, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании суммы двойного задатка. В обоснование требований истец ссылается положения статьей 429 и 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно положениям статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от 14.04.2022. Согласно условиям предварительного договора обязанность по заключению основного договора в срок до 01.09.2022 была обеспечена внесением задатка в размере 2 690 400 руб.

Истец указывает, что основной договор в установленный срок не заключен по вине ответчика, который не выполнил все обязательства по предчистовой отделке объекта. В подтверждение факта нарушения обязательств ответчиком истец представил письмо от 29.08.2022, в котором продавец сообщил покупателю о том, что на объекте ведутся работы по подготовке системы ГВС к запуску и идет согласование финансирования для выполнения дальнейших работ.

Доказательства готовности объекта к передаче истцу 01.09.2022 ответчиком в материалы дела не представлены, доводы истца о том, что договор не был заключен именно в связи с неисполнением обязательств по выполнению предчистовой отделки помещения, не оспорены.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами истца о том, что основной договор не был заключен именно по вине ответчика.

Следовательно, в связи с незаключением договора подлежит решению вопрос о возврате внесенного истцом задатка.

Истец полагает, что задаток подлежит возврату в двойном размере, поскольку это установлено статьей 380 ГК РФ.

В соответствии с положениями названной статьи задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Формулировка пункта 2 статьи 381 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что указанная норма является диспозитивной, в связи с чем стороны вправе в договоре предусмотреть и иные последствия для сторон, виновных в неисполнении договора.

Так, в пункте 10.1 предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае, если основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в течение 3 (трех) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п.1 настоящего Договора. Под виной Продавца, понимаются действия/бездействие Продавца в части незаключения Основного Договора в срок, указанный в п.1 настоящего Договора, по любым основаниям (обстоятельствам), за исключением форс-мажора, в этом случае Покупатель вправе отказаться от договора путем направления Продавцу письменного уведомления.

То есть, из буквального толкования условий предварительного договора следует, что в случае незаключения основного договора по вине продавца последний обязан вернуть покупателю лишь сумму внесенного задатка. В условиях предварительного договора нет ни ссылок на положения части 2 статьи 381 ГК РФ, ни иных положений, которые бы позволяли суду сделать вывод о том, что покупатель вправе требовать возврата двойной суммы задатка.

Более того, пунктом 10.3 договора установлено, что в случае незаключения договора по вине покупателя, последним уплачивается штраф в размере 50% от суммы задатка, что также очевидно свидетельствует о намерении сторон изменить при заключении договора правила статьи 380 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что у истца отсутствует право требовать от ответчика возврата задатка в двойном размере, в связи с чем требование истца подлежит удовлетворению лишь в части взыскания с ответчика 2 690 400 руб. задатка. Требования в остальной части удовлетворению не подлежат.

С учетом частичного удовлетворения иска, на основании статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит также 24 952 руб. судебных расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Иск удовлетворить частично. Взыскать с ООО "Атриум" в пользу ООО "АСК Техпроект" 2 690 400 руб. задатка и 24 952 руб. судебных расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка