Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 8 марта 2023 года Дело N А56-122982/2022

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 08 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жарковой Е.О.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель Завитков Владимир Семенович (ОГРНИП: 308784729400271, ИНН: 781014703157, Дата присвоения ОГРНИП: 20.10.2008);

ответчик: обществу с ограниченной ответственностью "ОКТАЛАБ" (390000, РОССИЯ, РЯЗАНСКАЯ ОБЛ., ГОРОД РЯЗАНЬ Г.О., РЯЗАНЬ Г., МЮНСТЕРСКАЯ УЛ., СТР. 2Б, КАБИНЕТ 10, ОГРН: 1207800166320, Дата присвоения ОГРН: 14.12.2020, ИНН: 7813649524);

о взыскании,

при участии

от истца: Гаврилова Е.В. (представитель по доверенности от 01.12.2022);

от ответчика: Соломонова Н.А. (посредством ВКС);

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Завитков Владимир Семенович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО "ОКТАЛАБ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N Ч18-1Н2ЛК/2-21 от 26.06.2021 за период с 01.10.2022 по 30.11.2022 в общей сумме 564 350, 42 руб.

Определением суда от 07.12.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебном заседании 07.02.2023 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому предприниматель просит взыскать задолженность по договору аренды N Ч18-1Н2ЛК/2-21 от 26.06.2021 за период с 01.08.2022 по 31.01.2023 года в размере 1 078 350, 42 руб.

Суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании 27.02.2023 ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств своей позиции.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО "ОКТАЛАБ" (прежнее наименование ООО "ДНКОМ СП") (ОГРН 1207800166320) (со стороны арендатора) и ИП Завитковым Владимиром Семеновичем (ОГРНИП 308784729400271) (со стороны арендодателя) заключен Договор аренды нежилого помещения N Ч18-1Н2ЛК/2-21 от 21.06.2021, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 16.07.2021 за номером 78:31:0001273:2015-78/011/2021-10 (далее именуемые - Договор аренды).

Согласно пункту 1.1. Договора аренды Арендодатель обязан предоставить Арендатору в аренду часть нежилого помещения кадастровый номер 78:31:0001273:2015 по адресу: 191123, г. Санкт-Петербург, пр. Чернышевского, д.18, литера "А", помещение 1-Н, 2ЛК, этаж - подвал 1-2- 3-4 - технический этаж - мезонин - надстройка, общей площадью 1674 кв.м. (далее - Помещение).

Помещение передавалось в целях осуществления предпринимательской деятельности Арендатора в области медицины, а также торговой деятельности в соответствии с российским законодательством.

30.06.2021 г. Арендодатель передал Арендатору Объект аренды, что подтверждается Актом приема-передачи от 30.06.2021 г.

За пользование Объектом аренды Арендатор обязался оплачивать Арендодателю арендную плату (п. 4.1 Договора).

Согласно п. 4.1.2 Договора величина Арендной платы определяется Сторонами исходя из ставки Арендной платы, установленной в соответствии с условиями Договора и общей площади Объекта аренды.

Прядок уплаты и размер Арендных ставок согласован Сторонами в разделе 4 Договора и уплачивается Арендатором в следующем порядке:

- За пользование Объектом аренды в период с 30.06.2021 по 30.10.2021 когда Арендатором будет производиться косметический ремонт Объекта аренды, арендная плата составляет 128 500 (Сто двадцать восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в месяц (п. 4.3.1 Договора);

- За пользование Объектом аренды в период начиная с 01.11.2021 года ежемесячная арендная плата составляет 257 000 (Двести пятьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (п. 4.1.3 Договора).

Срок оплаты - не позднее пятого числа оплачиваемого месяца на весь период действия Договора (п. 4.3 Договора).

Помимо внесения арендной платы Арендатор обязан ежемесячно возмещать Арендодателю расходы за потребленную электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, расходы за теплоснабжение, размер которых определяется согласно п. 4.4 Договора (далее - Расходы). Возмещение расходов Арендодателя осуществляется Арендатором ежемесячно, в течение 5 (пять) рабочих дней с момента передачи Арендодателем Арендатору соответствующего счета (п. 4.6 Договора).

Согласно пункту 7.7.8 Договора аренды Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора аренды если Помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора аренды, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Помещения при заключении Договора аренды и подписании Акта приема-передачи.

23.09.2022 Арендатору стало известно, что с 25.10.2022 до 31.05.2024 станция метро "Чернышевская" закроется на реконструкцию и не будет работать на вход и выход.

Согласно пункту 7.7. Договора аренды до направления Арендодателю письменного уведомления об одностороннем отказе от Договора аренды Арендатор обязан предварительно передать Арендодателю письменное предупреждение о необходимости устранить допущенное нарушение Договора аренды в разумный срок, определенный Арендатором, который должен быть не менее 5 дней с момента доставки Арендодателю предупреждения.

Во исполнение пункта 7.7. Договора аренды 18.10.2022 Арендатор направил Арендодателю предупреждение, что в случае, если Арендодатель не сможет устранить вышеуказанные препятствия в пользовании Помещением до 30.10.2022, Арендатор в одностороннем внесудебном порядке откажется от исполнения Договора аренды на основании пункта 7.7.8 Договора аренды.

24.10.2022 Арендодатель направил Арендатору ответное письмо исх.N 136/22, в котором не согласился с односторонним отказом Арендатора от Договора аренды.

В связи с вышеуказанным Арендатор в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения Договора аренды, о чем сообщил Арендодателю письменно 01.11.2022.

Согласно пункту 7.8. Договора аренды, Договор аренды считается расторгнутым по истечении 5 (Пяти) рабочих дней с момента доставки Арендодателю письменного уведомления Арендатора об отказе от исполнения Договора аренды.

Уведомление об отказе от исполнения Договора аренды было получено Арендодателем 03.11.2022 что подтверждается распечаткой письма от 03.11.2022, таким образом, ответчик полагает Договор аренды расторгнутым с 12.11.2022.

Ответчик освободил помещение и указывает на необоснованное уклонение истца от принятия помещения.

Во исполнение пункта 5.1. Договора аренды Арендатор оплатил Арендодателю обеспечительный платеж в размере 257 000 рублей, что подтверждается копиями платежных поручений N 179 от 02.07.2021 и N 233 от 30.07.2021. Обеспечительный платеж в силу подпункта а) пункта 5.3. Договора аренды обеспечивает исполнение обязанности ООО "ОКТАЛАБ" по внесению арендной платы на условиях Договора аренды.

15.11.2022 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате.

В письме Арендатора от 17.11.2022 Арендатор сообщил об отсутствии дохода от деятельности ООО "ОКТАЛАБ" в Помещении и потребовал зачесть сумму обеспечительного платежа в счет аренды за октябрь 2022 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за постоянную и переменную часть аренды за период 01.08.2022 по 31.01.2023 года составила 1 078 350, 42 руб., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению.

Между тем, истцом необоснованно отказано в зачете обеспечительного платежа, поскольку условия договора не содержат положения о зачете только последнего месяца аренды. Таким образом, сумма задолженности составила 821 350, 42 руб.

Также суд признает ошибочной позицию ответчика о наличии у него права отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке ввиду следующего.

Как верно указывает истец, договор аренды заключен на определенный срок. Так, согласно п. 1.7 Договора, последним днем аренды помещения является 20.06.2026 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись за N 78:31:0001273:2015-78/011/2021-9 от 30.06.2021.

Порядок и основания расторжения Договора согласованы Сторонами в разделе 7 Договора.

Заключая Договор, Стороны закрепили право Арендатора отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке только в случае наступления одного из обстоятельств, предусмотренных п. 7.7 Договора.

Обращаясь к Арендодателю с требованием о досрочном расторжении Договора аренды, Арендатор сослался на положения п. 7.7.8 Договора, согласно которому Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, в случае если Помещение имеет препятствующие его пользованию недостатки, при этом указал, что закрытие станции метрополитена "Чернышевская" свидетельствует о наступление таких обстоятельств, которые препятствуют Арендатору в пользовании арендуемым помещением.

Однако, закрытие станции метро по смыслу Договора не является препятствием к использованию Объекта аренды, а потому не может служить основанием для одностороннего отказа Арендатора от Договора.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию, относятся недостатки, которые имеют непосредственное отношение к передаваемому в аренду имуществу, т.е. его физическое состояние или юридическая невозможность использования в установленных Договором целях.

Согласно п. 1.1. Договора Помещение передано Арендатору для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности Арендатора в области медицины (в том числе медицинское учреждение, медицинская лаборатория, оздоровительный центр и косметология), а также торговой деятельности в соответствии с российским законодательством, Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений при

осуществлении деятельности хозяйствующими субъектами, оказывающими медицинские услуги, утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 N 44 "О6 утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" (далее - СП).

Указаний на то, что помещения используемые для ведения деятельности в области медицины и/или торговли должны находится в пешей доступности в пешей доступности от станций метрополитена, СП не содержат,

Таким образом, закрытие вестибюля станции метро "Чернышевская" на ремонт не препятствует использованию Помещения в целях, предусмотренных Договором.

Утверждение Ответчика о том, что он вправе расторгнуть Договор во внесудебном одностороннем порядке, т.к. при заключении Договора он руководствовался исключительно расположением арендуемого имущества в пешей близости к работающей станции метрополитена и это являлось существенным условием Договора, также несостоятельно.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, если для стороны Договора какое-то конкретное условие, в том числе месторасположение арендуемого объекта, близость к станции метро и так далее является существенным условием, это отражается сторонами в договоре,

Однако, наличие в пешей доступности от Объекта аренды работающей станции метрополитена в качестве какого-либо (в том числе существенного) условия Договора не определено.

Исходя из изложенного, суд не признает закрытие станции метрополитена основанием для наделения права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора по указанным основанием.

Также судом учтено, что акт возврата объекта аренды направлен в адрес истца и был им получен до предлагаемой ответчиком даты расторжения договора.

Таким образом, предприниматель законно и обоснованно рассчитывал на внесение арендных платежей в спорный период не смотря на освобождение ответчиком объекта аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.