Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 марта 2023 года Дело N А56-117188/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Центр управления недвижимостью" (адрес: Россия 191015, г. Санкт-Петербург, ул. Шпалерная, д.51, лит.А, пом. 9-Н, ОГРН: 1027800543759);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Арпеджио" (адрес: Россия 198216, Санкт-Петербург, пр. Народного ополчения, д.22, лит.П, пом. 14-Н, сек. 213; Россия 191015, Санкт-Петербург, ул. Шпалерная, д. 51, лит. А; Россия 196006, Санкт-Петербург, ул. Новорощинская, д.4, оф. 331-1);

третье лицо: Индивидуальный предприниматель Дубинина А.В. (адрес: 190121, г. Санкт-Петербург, внутригородская территория муниципальный округ Коломна, Английский пр-т, д.31, лит.А, кв.2);

об обязании возвратить помещения,

встречное требование о признании незаконным уведомления об одностороннем отказе от договора, признании договоров действующими,

при участии:

- от истца: Гонца Ю.В. (доверенность от 31.08.2021),

- от ответчика: Агроник А.И. (доверенность от 01.09.2022),

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр управления недвижимостью" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Арпеджио" (далее - ответчик) об обязании освободить занимаемые арендуемые помещения 2-Н N N17, 18, 19, 20, 21, 21-а, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 61-а, 94 общей площадью 299, 7 кв.м., расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Шпалерная, д.51, лит.А, с кадастровым номером 78:31:0001205:2018.

Судом принято к производству встречное исковое заявление ООО "Арпеджио" о признании уведомления ООО "Центр управления недвижимостью" Д.У. о расторжении договора аренды от 25.10.2022 - недействительным; о признании договора аренды N 51-44/19 от 01.10.2019 и договора на въезд автомашин N 51-101/19 от 01.10.2019 действующими.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Дубинина А.В.

Третье лицо, извещенное о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представил дополнительные пояснения о потребленной электроэнергии, пояснил, что ответчиком надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы с февраля 2020 года. Также представитель истца указал, что имуществом ответчика на текущий момент занято только помещение 61-а, все остальные помещения находятся во владении третьего лица.

Представитель ответчика подтвердил факт нахождения принадлежащего ему оборудования в помещении 61-а, пояснил, что истец подменяет понятие мощности количеством потребленной электроэнергии. Также настаивал на то, что незначительные просрочки в сроках внесения арендной платы не могли быть основанием для отказа от договора.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

01.10.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 51-44/19, в соответствии с пунктом 1.1. которого в пользование ответчика были предоставлены нежилые помещения 2-Н NN 7-б, 17, 18, 19, 20, 21, 21-а, 22, 23, 24, 26, 27, 31, 94 общей площадью 301, 1 кв.м., расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Шпалерная, д. 51, литер А, кадастровый номер 78:31:0001205:2018.

Объекты переданы в аренду на основании акта сдачи-приема от 01.10.2019.

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды составил 11 месяцев.

Размер арендной платы и порядок оплаты согласованы в разделе третьем договора, которым была установлена арендная ставка в размере 640 руб. за кв.м., а также внесение арендной платы авансовыми платежами за предстоящий месяц аренды в течение первых 7 (семи) банковских дней оплачиваемого месяца, на основании выставляемых Арендодателем счетов в безналичном порядке путем оформления платежных поручений и перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

В последующем срок действия договора неоднократно продлевался, а также менялся размер арендной платы. Так, в соответствии с дополнительным соглашением N 6 от 01.08.2021 размер арендной платы за помещения составляет 650 руб. за 1 кв.м. Общий ежемесячный платеж 194 805 руб. Согласно дополнительному соглашению N 9 от 01.07.2022 срок аренды продлен с 01.07.2022 по 31.05.2023.

Пунктом 5.2. Договора аренды стороны согласовали условия одностороннего внесудебного отказа за 14 календарных дней от исполнения от Договора аренды в следующих случаях:

- если Арендатор не выполняет своих обязательств по Договору, указанных в п.п. 2.3.1. - 2.3.27 Договора.

- если Арендатор нарушает обязанности, предусмотренные разделом 3 настоящего Договора, на срок более 7 (семи) календарных дней, при этом Договор сохраняет свое действие до момента полного исполнения Арендатором своих денежных обязательств.

- в случае неоплаты либо просрочки оплаты Арендатором арендной платы (п.3.1) настоящего Договора или отсутствия до-внесения суммы обеспечительного платежа до размера месячной арендной платы при удержания или неуплаты (полностью или частично) платежа, предусмотренного п. 3.2 настоящего Договора.

Как указывает истец, с начала действия Договора аренды ответчик систематически нарушал свои обязанности по Договору аренды N 51-44/19 от 01.10.2019 в части внесения арендных платежей.

Кроме того, пунктом 2.2.1 Договора предусмотрено право Арендодатель осуществлять проверку исполнения Арендатором условий настоящего Договора, в том числе целевого использования Арендатором Помещения в любое удобное для Арендодателя время в присутствии представителя Арендатора.

25.10.2022 арендодателем была проведена проверка использования помещения, по результатам которой составлен акт о нарушении Правил бизнес центра "Таврический". В акте зафиксировано, что вместо установленных 15 кВт Арендатор потребляет 105 кВт, что сказывается на всей работе БЦ "Таврический" и является существенным нарушением правил пожарной безопасности

Согласно пункту 2.3.6 Договора Арендатор обязуется выполнять в установленные сроки предписания Арендодателя, органов Госпожнадзора, органов Роспотребнадзора и иных контролирующих (надзорных) органов, в том числе о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность здания, в котором расположено Помещение, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Помещения.

26.10.2022 по результатам проверки арендодателю было выписано предписание N 3 об устранении выявленных нарушений исполнений условий Договора, а именно:

- Оборудовать помещения планами эвакуации в соответствии с ГОСт Р 12.2.143-2009;

- Разработать и утвердить комплект инструкций о мерах по пожарной безопасности;

- Оборудовать помещение огнетушителями;

- Привести эвакуационные выходы в соответствии с СП 1.13130.2009;

- Привести электрощитовое оборудование в соответствие с требованиями ПУЭ;

- Предоставить акты проверки системы вентиляции;

- Установить колпаки на светильники;

- Убрать посторонние предметы с путей эвакуации;

- Предоставить сертификаты на материалы огнезащитной перегородки между кухней и столовой;

- Выполнить очистку системы вентиляции от жировых отложений.

Срок для устранения недостатков был установлен до 28.10.2022. Однако ответчиком вышеуказанные предписания были проигнорированы и не выполнены.

Изложенные обстоятельства, как указывает истец, послужили основанием для направления ответчику уведомления от 25.10.2022 об отказе от исполнения от Договора аренды N 51-44/19.

При этом, как указывает истец, ответчик самостоятельно прекратил свою предпринимательскую деятельность на объекте с 07.11.2022, однако доступ в помещения у ответчика был и он осуществлял вывоз своего имущества.

11.11.2022 ответчику было отправлено уведомление о явке в управляющую компанию для сдачи-приемки арендуемых помещений. Однако ответчик не явился, представителей с надлежаще оформленной доверенностью не направил, в связи с чем 11.11.2022 принял арендуемые помещения в одностороннем порядке. Оставшееся имущество ответчика осталось в арендуемом помещении N 61-а и было опечатано.

Ссылаясь на то, что ответчик арендуемые помещения от своего имущества не освободил и отказывается покидать его, причиняя тем самым истцу убытки, истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемые арендуемые помещения 2-Н N N17, 18, 19, 20, 21, 21-а, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 61-а, 94 общей площадью 299, 7 кв.м., расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Шпалерная, д.51, лит.А, с кадастровым номером 78:31:0001205:2018.

Ответчик, предъявляя встречное требование, указал, что арендатором условия договора аренды исполнялись надлежащим образом, все оплаты по договору произведены, никакого нарушения потребления электроэнергии не было. Предписание N 3 об устранении нарушений было получено арендатором одновременно с уведомлением о расторжении договора, и фактически ответчик был выселен из занимаемых помещений. При этом арендатор не согласен с расторжением договора аренды и договора на въезд автомашин N 51-Т01/19 от 01.10.2019, поскольку полагает, что со стороны арендодателя имеет место злоупотребление правом. Уже в сентябре 2022 года истец заключил договор аренды с третьим лицом и все его действия были направлены исключительно на освобождение помещений, занимаемых ответчиком для передачи их третьему лицу.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца и ответчика подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон (пункт 1) или по требованию одной стороны по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 названной статьи).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Как указано в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Истец, заявляя о наличии права на односторонний отказ от договор аренды, ссылается на нарушения со стороны арендатора как в части исполнения обязательства по внесению арендной платы, так и в части использования имущества.

Из представленных в материалы дела актов сверки действительно усматривается, что ответчиком допускались нарушения сроков внесения арендной платы. Однако периоды просрочки были несущественными. Более того, суд учитывает, что 01.07.2022 стороны заключили дополнительное соглашение о продлении срока действия договора до 31.05.2023, что давало основания ответчику полагаться на пункт 5 статьи 450.1 ГК РФ, который говорит о том, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Следовательно, просрочки, имевшие место до подписания дополнительного соглашения не могли быть основанием для отказа от договора.

После заключения дополнительного соглашения ответчиком также была допущена просрочка во внесении арендной платы за июль и август 2022 года, поскольку платеж был внесен только 09.08.2022. Однако, указанная просрочка не является существенной, особенно применительно к августу и с учетом того, что 6 и 7 августа приходились на рабочие дни. Более того, последующие платежи за сентябрь и октябрь были внесены своевременно, а отказ от договора был заявлен в октябре, то есть спустя два месяца после имевшего место нарушения.

Что касается утверждения истца о потреблении ответчиком более 15кВт. В качестве доказательства совершения данного нарушения истец ссылается на то, что объем потребленной электроэнергии определяется по формуле:

W=P(max) x T, где

P(max) - это максимальная мощность энергопринимающих устройств, а Т - количество часов в расчетном периоде.

Как указывает истец, максимальная мощность энергопринимающего устройства составляет 15 кВт, рабочие часы - 11 в день, рабочих дней - 22 в месяц. Следовательно, произведение указанных цифр говорит о том, что в месяц должно было потребляться не более 3 630 киловат часов. Однако согласно показаниям счетчиков ответчиком потреблено за июнь 4 136 киловат часов, за июль - 5 819, за август - 5 334, за сентябрь - 4 501 за октябрь - 4 863. Данное обстоятельство свидетельствует о превышении допустимой мощности.

Между тем, оценивая приведенные доводы, суд соглашается с доводами ответчика о том, что истец производит расчет потребленной мощности, исходя из собственных суждений о длине рабочего дня без учета специфики работы арендатора как кафе-столовой.

При этом, мощность потребляемой электроэнергии и количество потребляемой электроэнергии - это две разные физические величины.

При этом договором аренды не установлено ограничение по количеству потребляемой электроэнергии, а указано, что потребляемая мощность электроэнергии всех электропотребляющих устройств не должна превышать 15 кВт в единицу времени (момент измерения).

Следовательно, для определения факта нарушения условия п. 7.3. Договора аренды необходимо было осуществлять замер потребления электроэнергии непосредственно в момент самого замера. Если бы по результатам такого замера было установлено, что электропотребляющие устройства истца потребляют электроэнергию мощностью свыше 15 кВт, то в таком случае это являлось бы нарушением условий Договора.