Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 28 декабря 2022 года Дело N А56-11031/2022

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Смалевым Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Геральда" (191011, Санкт-Петербург, Думская улица, 2, литер А, ОГРН: 1037832024702, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2003, ИНН: 7814138032)

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское туристско-информационное бюро" (190023, Санкт-Петербург, Садовая улица, 14/52, ОГРН: 1037843045294, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 7825435608)

о взыскании

при участии

- от истца: Беляева В.А. ( по доверенности от 20.05.2022)

- от ответчика: Минин П.Ю. ( по доверенности от 03.06.2022)

-от третьего лица: Трифонов А.И. ( по доверенности от 02.08.2022)

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГЕРАЛЬДА" о взыскании задолженности по договору от 24.11.2005 N 10-А159804 в размере 24 192 381 руб. 61 коп. за период с 01.02.2017 по 31.10.2021 и неустойки в размере 33 709 901 руб. 24 коп. по состоянию на 11.01.2022, а также неустойки, начиная с 12.01.2022 в размере 0, 15% от просроченной сумы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы и расторжении договора ранды от 24.11.2005 N 10- А159804.

Определением от 09.02.2022 заявление принято к рассмотрению в общем порядке искового производства, Истцу предложено провести сверку расчетов, акт сверки и доказательства вызова Ответчика направить в суд, Ответчику - представить письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных в нем требований.

Истец в судебном заседании 22.06.2022 уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендной плате по договору от 24.11.2005 N 10-А159804 за период с 01.02.2017-30.06.2022 в размере 27 870 423 руб. 49 коп., пени по состоянию на 28.02.2022 в размере 35 610 997 руб. 63 коп., а также расторгнуть названный договор.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточненные требования к рассмотрению.

Между тем Ответчик заявил о пропуске Комитетом исковой давности.

Определением от 22.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица. Не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское туристско-информационное бюро".

В судебное заседание 23.11.2022 явились представители сторон, Истец ходатайствовал о приобщении к материалам дела справочного расчета с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, а также представил письменные пояснения по делу, в которых просил удовлетворить требования в заявленном объеме, ссылаясь на то, что договор купли-продажи, на основании которого Ответчик выдвигает свои возражения, не заключен и находится только на этапе согласования.

Иных документов от участников процесса в суд не поступало, каких-либо ходатайств не заявлено, ввиду чего, суд, в отсутствие возражений сторон, рассмотрел дело по существу.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды N 10-А159804 от 24.11.2005 (далее - Договор) общество с ограниченной ответственностью "Геральда" занимает части здания общей площадью 306.2 кв.м по адресу: 191011, Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А (далее - Объект).

Истец указывает, что в нарушение пунктов 2.2.2 и 3.4 Договора Ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого объекта.

По состоянию на 30.06.2022 задолженность Ответчика по арендной плате за период с 01.02.2017-30.06.2022 согласно расчету Истца составила 27 870 423 руб. 49 коп.

За просрочку перечисления арендной платы Ответчик на основании п. 4.9 Договора должен уплатить пени в размере 0.15 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 28.02.2022 сумма пени, по расчетам Комитета, составляет 35 610 997 руб. 63 коп.

В соответствии с п. 5.3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

Ответчика направлена претензия N ПР - 44О22/21-0-О от 09.11.2021 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости, которая оставлена последним без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Между тем, Ответчик против удовлетворения исковых требований возражает, указывает, что обязательство ООО "Геральда" по внесению арендной платы по договору аренды от 24.11.2005 N 10-А159804 прекратилось на основании ст. 414 ГК РФ в связи с заключением договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком от 15.02.2018, а исковое требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 13.03.2018 не подлежит удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В рамках арбитражного дела А56-46468/2018 рассматривалось исковое заявление ООО "Геральда" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи на Объект, в части цены продажи и графика платежей, а также об обязании Комитета подписать данный договор с учетом утвержденных судом условий в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу.

При первоначальном рассмотрении дела N А56-46468/2018 суды первой (решение от 13.12.2018) и апелляционной инстанции (постановление от 11.04.2019) удовлетворили требования Общества.

Постановлением кассационной инстанции от 11.09.2019 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение с указанием на необходимость исследовать вопрос о том, относится ли Здание к числу объектов культурного наследия, и проверить, соответствует ли договор требованиям законодательства о приватизации с учетом указанного в пункте 4.2.1.3 проекта договора статуса объекта продажи. При новом рассмотрении решением от 10.01.2020 в удовлетворении иска отказано.

В связи с изложенным, суд полагает, что договор купли-продажи Объекта, совместно с земельным участком, на котором он расположен находится на стадии согласования, а значит, на момент рассмотрения дела является незаключенным.

При таких обстоятельствах, суд отклоняет довод ответчика о прекращении действия договора в силу статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса российской Федерации Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу части 2 статьи 621 если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку Ответчик продолжал пользоваться имуществом, с учетом отсутствия возражений Комитета, договор, в силу названной нормы, продолжает свое действие по истечению срока действия, признается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Передача истцом имущества ответчику в пользование подтверждается имеющимися в деле доказательствами, тогда как доказательства внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора в деле отсутствуют.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик заявил о пропуске Комитетом исковой давности в части требований о взыскании задолженности и неустойки за период с 01.02.2017 по 03.01.2019.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статей 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом названных норм, суд находит заявление Ответчика о пропуске исковой давности обоснованным, и полагает, что требования Комитета, подлежат удовлетворению лишь в части взыскания задолженности за период с 03.01.2019 по 30.06.2022 в размере 18 620 723 руб. 67 коп.

При этом справочный расчет исковых требований, произведенный истцом, проверен судом и признан обоснованным по праву и размеру.

Поскольку сведений о наличии у ответчика обоснованных возражений в деле не имеется, и материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено, суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании суммы задолженности в размере 18 620 723 руб. 67 коп. (с учетом пропуска Комитетом срока исковой давности по части исковых требований).

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки по договору за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате. В соответствии с пунктом 4.8 Договора за каждый день просрочки начисляются пени в размере 0.15% от суммы задолженности. По состоянию на 28.02.2022 сумма пени согласно справочному расчету Комитета, произведенному с учетом пропуска срока исковой давности, составляет 14 414 200 руб. 31 коп.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Доказательств оплаты суммы неустойки ответчиком не представлено.

Таким образом, поскольку в период с 03.01.2019 по 28.02.2022 ответчик пользовался арендуемым имуществом, однако арендную плату за него не вносил, не доказал отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств, требование Комитета в части взыскания неустойки также подлежит удовлетворению (с учетом применения срока исковой давности).

Между тем Ответчик заявил ходатайство о снижении суммы неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В Определении Конституционного Суда от 14.03.2001 N 80-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, Гражданский кодекс Российской Федерации вместе с тем управомачивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ N 7).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Реализация судом своих правомочий по устранению явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и действительным размером ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание достаточно высокий процент неустойки, соотношение суммы задолженности с размером начисленной неустойки, отсутствие доказательств наступления существенных негативных последствий для истца, с целью соблюдения баланса интересов сторон, суд считает возможным применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 4 804 733 руб. 44 коп. Суд полагает, что указанная сумма соответствует величине, достаточной для компенсации потерь кредитора.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Между тем, материалы дела не содержат достоверных и неоспоримых доказательств направления Ответчику уведомления от 06.04.2022 N 04-15-6204/22-0-0 об одностороннем отказе от договора (на представленной Комитетом копии реестра почтовых отправлений отсутствует соответствующая отметка почтовой службы, что не позволяет суду признать уведомление направленным).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что при оценке возможности расторжения договора подлежит применению норма статьи 621 ГК РФ, устанавливающая возможность расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.