Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 декабря 2022 года Дело N А56-105937/2021

Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Смалевым Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г. Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: 1027809244561);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Камелот" (адрес: Россия 194112, Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект дом 33 корпус 2 литер а, помещение 6н, ОГРН: ОГРН: 1027810263491);

о взыскании

при участии

- от истца: Светлова Е.Н. ( по доверенности от 10.01.2022)

- от ответчика: Игнатюк Ю.Н. (онлайн)

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Камелот" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.09.2021 в размере 6 857 000 руб., пени за просрочку платежа по состоянию на 23.07.2021 в размере 89 141 руб., а также пени с 24.07.2021 в размере 0, 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной даты.

Определением от 29.11.2021 заявление принято к рассмотрению в общем порядке искового производства, Истцу предложено провести сверку расчетов, акт сверки и доказательства вызова ответчика направить в суд, Ответчику - письменный мотивированный отзыв относительно заявленных требований.

Определением от 21.03.2022 суд приостановил производство по делу до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение по существу дела N А56-83312/2021, ввиду риска принятия противоречивых судебных актов по делам со смежным предметом спора.

В суд 04.09.2022 от ответчика поступило ходатайство о возобновлении производства по делу. Определением от 13.09.2022 суд назначил судебное заседание по рассмотрению данного вопроса, предложил сторонам представить письменную правовую позицию с учетом вступления в законную силу решения по делу N А56-83312/2021.

В судебное заседание явились представители сторон, ответчик представил дополнение к отзыву на исковое заявление, истец ходатайствовал о приобщении дополнительных материалов.

Протокольным определением, с учетом конкретных обстоятельств дела и мнения сторон, суд, руководствуясь статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возобновил производство по делу.

В отсутствие возражений сторон, суд рассмотрел спор по существу.

Как видно из материалов дела, между сторонами 08.02.2017 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 04/ЗКС-10200 (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый 78:10:0520901:22, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Бутлерова, участок 1, (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова), площадью 13 124 кв.м. (далее - Участок). Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания (пункт 1.2. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2017.

Согласно пункту 4.1. Договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга составляет в 54 000 000 руб. в течение срока строительства, установленного п.5.2.2. договора (то есть, до 11.01.2020).

Приложением N 5 к договору согласован график перечисления денежных средств, которым предусмотрено внесение ежеквартальной платы в размере 4 153 846, 15 руб., а также начисление на данную выплату процентов по ставке рефинансирования 10%. Таким образом, общая сумма оплаты по договору с учетом процентов составила 62 513 290,43 руб.

Согласно пункту 9.1 договора, он вступает в силу с момента подписания и действует до 07.02.2020. Возможности продления договора на новый или неопределенный срок по истечении срока его действия договор не содержит.

Как указывает истец, и данный факт не оспаривается ответчиком, договор аренды прекратил свое действие 08.02.2020. Также о прекращении договора аренды свидетельствует информационное письмо Комитета от 20.02.2020 N 05-15-6113/20-0-0 и погашение записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости.

Между тем из материалов дела следует, что Участок ответчиком не возвращен и находится в пользовании Арендатора по причине нахождения на нем объекта незавершенного строительства, что подтверждается актом обследования от 15.06.2020, составленным сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Комитет полагает, что в связи с использованием Обществом участка по окончании срока действия договора аренды, у последнего образовалось неосновательное обогащение за период с 01.07.2021 по 30.09.2021 в размере 6 875 000 руб.

При этом размер неосновательного обогащения, по мнению Комитета, должен рассчитываться с учетом размера арендной платы, установленной договором, как это предусмотрено в статье 622 ГК РФ.

Неисполнение Обществом обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком, послужило основанием для направления в его адрес требования об оплате задолженности от 23.07.2022 N Пр-29126/21-0-0. Поскольку Общество не исполнило указанное требование, Комитет обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик в отзыве ссылается на то, что прекращение договора аренды повлияло на правовую природу платежей, подлежащих внесению арендатором после окончания договора, ввиду чего в данном случае, по мнению Общества, имеет место фактическое пользование земельным участком, а правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса РФ и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса РФ.

Размер платы за пользование земельными участками в данном случае, по мнению Ответчика, подлежит расчету на основании порядка, установленного для расчета арендной платы. В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

При этом Общество указывает, что прекращение договора аренды лишило его возможности использования земельного участка для целей, установленных договором, - строительства, поскольку Приказом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга N 196-п/20 от 28.12.2020 прекращено действие разрешения на строительство от 17.04.2019 N 78-004-0205-2019 на строительство объекта гостиничного обслуживания со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, улица Бутлерова, участок 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова) со ссылкой на п.1 ч.21.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Основанием для прекращения действия разрешения на строительство по тексту приказа от 28.12.2020 N 196-п/20 указано прекращение действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.02.2017 N 04/ЗКС-10200, прекращение права ответчика на земельный участок.

Также Общество указывает, что по окончании срока действия договора аренды оно своевременно и в установленном порядке оформило право собственности на объект незавершенного строительства и 04.02.2020 обратилось в Комитет с заявлением для заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Однако 19.05.2020 распоряжением Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга было отказано в заключении договора, так как цель использования земельного участка, указанная в заявлении Общества, отнесена к условно-разрешенному виду использования земельного участка.

Повторно заявление о предоставлении участка для завершения строительства подано Обществом 14.09.2020. Между тем вопрос о предоставлении Обществу земельного участка для завершения строительства до текущего момента Комитетом не решен, что лишает Общество возможности достроить Объект.

При этом Ответчик полагает, что размер арендной платы, который бы подлежал уплате в случае заключения соответствующего договора, был бы значительно меньше той суммы, которая подлежит внесению на основании договора аренды на инвестиционных условиях. Таким образом, Общество считает, что взыскание платы за земельный участок на основании прекратившего свое действие договора аренды при явном уклонении Комитета от заключения договора аренды для завершения строительства объекта является неправомерным.

За просрочку перечисления арендной платы в соответствии с условиями Договора истец начислил ответчику пени в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 23.07.2021 сумма пени составила 89 141 руб.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено в статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Между тем, в рамках рассмотрения дела N А56-83312/2021 суды учли, что в случае предоставления участка для завершения строительства размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта.

При этом, поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования предоставлении земельного участка.

Между тем, как следует из выводов суда, уполномоченные публичные органы города Санкт-Петербурга в спорный период не исполнили возложенную на них федеральным законом обязанность по предоставлению земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для целей завершения строительства, что является препятствием для использования участка, и в то же время Комитет требует с Общества плату за земельный участок по ставкам, установленным договором аренды на инвестиционных условиях, притом, что указанная плата за период действия договора внесена ответчиком в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела судами также установлено, что Общество не смогло завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам. В частности, Общество своевременно приступило к реализации инвестиционного проекта, разработало и оформило проектную документацию, которая прошла экспертизу. Обществом был согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно градостроительный облик объекта, подано заявление на получение разрешения на строительство. Однако, поскольку в договоре указано ограничение по площади объекта не более 10 444 кв.м, ГАСН отказал в выдаче разрешения на строительство, несмотря на то, что в постановлении о предоставлении земельного участка указанного ограничения по площади не содержалось. В связи с изложенным потребовалось внесение изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.01.2017 N 3, внесение изменений в документацию, что существенно повлияло на сроки строительства.

В последующем Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта. Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются. Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, в том числе отсутствия ненадлежащего исполнения обязательств инвестора, функционального использования земельного участка в спорный период, соответствующего коду 10.1, оснований для применения кода 18 (любые разрешенные виды функционального использования) в формуле расчета арендной платы не усматривается, также как оснований для взыскания долга исходя из размера платежей по прекращенному договору, поскольку после 08.02.2020 Общество не использовало земельный участок для целей строительства.

Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, суд полагает, что положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не могут применяться при расчете задолженности за пользование земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 1105 упомянутого Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в аренду на инвестиционных условиях, регулируются Законом Санкт-Петербурга N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43), принятыми во исполнение и развитие данного закона нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 2 Закона N 282-43 предоставление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в аренду на инвестиционных условиях представляет собой сложный юридический состав, содержащий инвестиционные условия. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - это заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий (п.5).

Согласно статье 12 Закона N 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством. По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы. В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств (в случае торгов - совокупность начальных обязательств) не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".,

В рамках исполнения Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" Правительство Санкт-Петербурга постановлением N 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).