Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2023 года Дело N А56-105502/2022

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дидык А.О.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (197046, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Посадский, Чапаева ул., д. 15, литера Ж, помещ. 7-Н, офис 1, ОГРН: 1037867005461)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Технополис" (197198, город Санкт-Петербург, Большая Пушкарская улица, дом 22, литер А, помещение 1Н комн.2-7 9-12, 4-Н комн.1, 10-Н комн.1, ОГРН: 1177847346852)

о взыскании задолженности по договору аренды N 01/18БП от 21.01.2018, неустойки, стоимости восстановительного ремонта, стоимости комплексной уборки, расходов по госпошлине,

при участии

- от истца: Борисова М.Б., по доверенности от 02.02.2023

- от ответчика: Кукареко Д.А., по доверенности от 11.11.2022

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Технополис" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по уплате фиксированной части арендной платы по договору аренды N 01/18БП от 21.01.2018 в размере 75 751 руб. 20 коп. за период с 01 сентября по 07 сентября 2022, неустойки в размере 5 194 руб. 37 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 903 595 руб. 48 коп., стоимости комплексной уборки в размере 34 068 руб. 00 коп., расходов по госпошлине в размере 23 176 руб.

В суд через систему "Мой арбитр" от ответчика поступило встречное исковое заявление о взыскании с ООО "М-Стиль" в пользу ООО "Технополис" неосновательного обогащения в размере 702 234 руб. 02 коп., судебных расходов по уплате госпошлины в размере 17 045 руб.

Определением суда от 25.01.2023 встречное исковое заявление ООО "Технополис" принято к производству для совестного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебное заседание представитель истца по первоначальному иску явился, представил отзыв на встречное исковое заявление, возражал против удовлетворения встречных требований, исковые требования ООО "М-Стиль" поддержал.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебное заседание явился, встречный иск поддержал, задолженность в части арендной платы признал, в удовлетворении иных требований просил отказать.

Исследовав материалы дела и заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (далее - Арендодатель, Истец) и обществом с ограниченной ответственностью "Технополис" (далее - Арендатор, Ответчик) 21.01.2018г. заключен договор аренды N 01/18БП (далее - Договор аренды), на неопределенный срок.

Арендодатель согласно п. 1.1 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения N 10 от 02.12.2021г. к Договору аренды) сдал, а Арендатор принял в аренду часть нежилого здания с кадастровым номером 78:07:0003090:3459, расположенную по адресу: г Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д.22, лит. А, общая площадь арендуемой части здания составила 200, 4 кв.м. (часть помещения 1-Н комнаты 2-7, 9-12 на 1 этаже).

Помещение было передано Арендодателем, а Арендатором принято по акту сдачи-приемки 21.01.2018г. без замечаний Арендатора к его состоянию. Характеристика Помещения, с указанием технического состояния передаваемого в аренду Помещения, приведена в Приложении N 2 к Договору аренды.

При заключении Договора аренды Арендатор, в порядке пункта 3.4.3. исполнил обязательство по уплате суммы депозита, по состоянию на 03.12.2021г. сумма депозита составила (в редакции Дополнительного соглашения N 10 от 02.12.2021г.), 649 296 рублей 00 коп. (в т.ч. НДС 20%), обязательство по оплате указанной суммы исполнено Арендатором полностью. Сумма депозита является обеспечением исполнения (надлежащего исполнения) Арендатором любого из обязательств по Договору аренды, в т.ч. обязательств, предусмотренных пп.2.2.11, п.3.6. Соответствующее нарушение обязательств Арендодатель констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному Арендатором, вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей и проч. (пункт 3.5 Договора аренды).

Согласно п.2.2.26 Договора аренды Арендатор при намерении расторгнуть Договора аренды и освободить Помещение обязан не позднее чем за три календарных месяца до даты прекращения Договора аренды письменно предупредить об этом Арендодателя. При этом оплата ежемесячной арендной платы по Договору аренды до момента его расторжения должна производиться Арендатором на условиях Договора аренды.

Арендатор уведомлением от 18.05.2022г. (исх.N 69) сообщил Арендодателю о своем намерении освободить Помещение и расторгнуть Договор аренды. Указанное уведомление Арендатор направил Почтой России в адрес Арендодателя 25.05.2022 (согласно Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19516071003508), 07.06.2022 уведомление получено Арендодателем. Соответственно действие Договора аренды прекратилось по истечении 3-х месяцев с даты получения Арендодателем уведомления, то есть 07.09.2022г., о чем Арендодатель в ответном письме от 09.06.2022г (исх. N 1086-5/22) уведомил Арендатора.

Согласно пункту 3.1. Договора ежемесячная арендная плата за Помещение состоит из Фиксированной части и Переменной части.

Фиксированная часть арендной платы с 03.12.2021г. составила 324 648 рублей 58 копеек (в т.ч. НДС 20%) (в редакции Дополнительного соглашения N 10 от 02.12.2021г.). Фиксированная часть включает в себя плату за пользование Помещением, расходы по охране периметра здания, коммунальные услугу, потребляемые в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой Арендатором в помещении, за исключением электроэнергии.

Фиксированная часть арендной платы должна вноситься ежемесячно не позднее 20 числа текущего оплачиваемого месяца (п.3.2.1. Договора).

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Арендодателя (п.3.2.3. Договора).

По данным бухгалтерского учета Арендодателя задолженность Арендатора перед Арендодателем по оплате Фиксированной части арендной платы по Договору за период с 01 сентября 2022 г. по 07 сентября 2022 г. составила 75 751 рублей 20 копеек (в т.ч. НДС 20%).

Кроме того, обязательство по оплате фиксированной части арендной платы за август 2022г. Арендатор исполнил с нарушением срока оплаты, согласно п.3.2.1 Договора аренды, что подтверждается платежным поручением от 28.07.2022г. N 279. В связи с чем, Истец в порядке п.4.4 Договора аренды начислил неустойку согласно расчета: 5 194 руб. 32 коп.

В данной части исковые требования не оспариваются ответчиком.

Согласно п.2.2.17 Договора аренды Арендатор обязуется при расторжении Договора аренды производить за свой счет силами Арендодателя комплексную уборку Помещения. При этом стоимость комплексной уборки, выполняемой Арендодателем не входит в арендную плату оплачивается Арендатором из расчета 141 рубль 67 копеек (без учета НДС) за 1 кв.м. Помещения (в редакции Дополнительного соглашения N 05 от 15.08.2019г.), соответственно стоимость комплексной уборки Помещения с учетом НДС 20% составила 34 068 рублей и должна быть оплачена Арендатором по состоянию на дату прекращения Договора аренды.

Пунктом 2.2.11 Договора аренды предусмотрено обязательство Арендатора передать Помещение при его освобождении в связи с окончанием срока действия Договора по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния Помещения вследствие деятельности Арендатора, последний обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего требования возместить Арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При не подписании дефектационного акта Арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления Арендатору, односторонний акт, подписанный Арендодателем, является основанием возмещения Арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между Сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются в порядке пункта 8.1. Договора аренды.

Кроме того, пунктом 2.2.10. Договора Стороны согласовали, что нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях включая окна), механические повреждения любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел, стульев и т.п.). Таким образом, Стороны согласовали в каком состоянии Помещение должно быть возвращено Арендатором Арендодателю.

В связи с намерением Арендатора освободить Помещение и расторжением Договора аренды 07.09.2022г. Истец заблаговременно направил в адрес Ответчика уведомление от 04.08.2022 (исх.N 1439-5/22) о проведении 07.09.2022 осмотра Помещения в связи с его освобождением Ответчиком, для чего Ответчику было предложено обеспечить явку в указанную дату надлежаще образом уполномоченного представителя.

07.09.2022г. Арендодатель в отсутствии уполномоченного представителя Арендатора провел осмотр помещения, зафиксировал дефекты Помещения, определил способы их устранения. Ответчику было предоставлено право на участие в осмотре помещения, составлении дефектационного акта, заявления своих замечаний и возражений, однако Ответчик таким правом не воспользовался.

На основании дефектационного акта от 07.09.2022г. Арендодателем составлена 12.09.2022г. Локальная смета N 1 согласно которой стоимость восстановительного ремонта составила 1 552 891 (Один миллион пятьсот пятьдесят две тысячи восемьсот девяносто один) рубль 48 копеек (в т.ч. НДС 20%).

12.09.2022г. Арендодатель в адрес Арендатора направил требование от 12.09.2022г. (исх.N 1666-5/22) об уплате стоимости восстановительного ремонта с приложением локальной сметы N 1, акта приема-передачи Помещения (возврата) от 07.09.2022г. Указанное требование Арендодателя получено Арендатором 22.09.2022г. (согласно Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19118768021767). Требование Арендатором не исполнено, мотивированных возражений Арендодателю не заявлено.

Арендодатель руководствуясь пунктом 3.5. Договора аренды 27.09.2022г. уведомил (исх.N 1749-5/22) Арендатора об использовании суммы депозита в размере 649 296 рублей 00 копеек в счет частичной оплаты стоимости восстановительного ремонта, размер неоплаченной части стоимости восстановительного ремонта составил 903 595 рублей 48 копеек.

Из Характеристики Помещения от 21.01.2018г. (приложение N 2 к Договору аренды) и Акта сдачи-приемки Помещения от 21.01.2018г. следует, что Помещение Арендатору передано в технически исправном состоянии, составляющие Помещения (пол, стены, потолок, окна, двери и т.д.) свежеокрашенные, чистые, без повреждений, без сколов, трещин, с исправленными механизмами.

27.09.2022г. Истец направил в адрес Ответчика требование об оплате оставшейся неоплаченной части стоимости восстановительного ремонта в размере 903 595 рублей 48 копеек, задолженности по оплате фиксированной части арендной платы за период с 01 сентября по 07 сентября 2022г., неустойки в размере 5 194 рублей 37 копеек, стоимости комплексной уборки в размере 34 068 рублей, однако, требование оставлено Арендатором без удовлетворения и ответа, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По смыслу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период с 01.09.2022 по 07.09.2022 составила 75 751 руб. 20 коп., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению, в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании пункта 4.4 Договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0, 2% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило 5 194 руб. 32 коп. пеней, начисленных по состоянию на 28.07.2022.

Факт нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы, установленных договором, подтверждается материалами дела, в связи с этим требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Ответчиком не заявлено ходатайство о снижении неустойки.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании пени также подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того истцом заявлены требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 903 595 руб. 48 коп. и стоимости комплексной уборки в размере 34 068 руб., что подтверждается локальной сметой N 1.

В соответствии с п. 3 Дополнительного соглашения N 10 от 02.12.2021 к Договору аренды N 01/18БП от 21.01.2018 стороны пришли к соглашению о том, что сумма депозита в размере 701 656 руб. 50 коп, в т.ч. НДС 20%, уплаченная арендатором в соответствии с п.п. 3.4.3 Договора аренды зачитывается в следующем порядке:

- 649 296 руб. остаются в качестве депозита согласно п. 3.4.3. Договора;

- 24 256 руб. 13 коп. в счет оплаты восстановительного ремонта согласно п. 1.1. настоящего Соглашения;

- 1 947 руб. в счет оплаты комплексной уборки согласно п. 1.2. Соглашения;

- 26 157 руб. 37 коп. в счет частичной оплаты арендной платы за декабрь 2021 года.

Таким образом, требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежит удовлетворению в размере 879 339 руб. 35 коп. (903 595, 48-24 256,13), требование о взыскании стоимости комплексной уборки подлежит удовлетворению в размере 32 121 (34 068-1947).

Также ООО "Технополис" заявлено встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения в размере 702 234 руб. 02 коп., судебных расходов в размере 17 045 руб.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1105 ГК РФ).

В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит установление фактов приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных денежных средств, а также размер неосновательного обогащения.

На основании дефектационного акта от 07.09.2022г. Арендодателем составлена 12.09.2022г. Локальная смета N 1 согласно которой стоимость восстановительного ремонта составила 1 552 891 (Один миллион пятьсот пятьдесят две тысячи восемьсот девяносто один) рубль 48 копеек (в т.ч. НДС 20%).