Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 декабря 2022 года Дело N А56-105182/2022

Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жарковой Е.О.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Региональная общественная организация "Центр поддержки искусств Санкт-Петербурга"

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании незаконным решения,

при участии

- от истца: Коновалов Д.А., представитель по доверенности от 10.03.2022; Янина Е.А., представитель по доверенности от 10.09.2022;

- от ответчиков: Галкина Е.А., представитель по доверенности от 10.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация "Центр поддержки искусств Санкт-Петербурга" (далее - истец, Организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании незаконным решения, принятого ответчиком и об обязании ответчика принять положительное решение о заключении с истцом дополнительного соглашения к договору N 03/ЗК-23533 от 09.10.2014 о продлении срока аренды на три года, на условиях, содержащихся в проекте дополнительного соглашения, предлагающегося к исковому заявлению.

Определением суда от 19.10.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 15.12.2022.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании 15.12.2022 представитель Организации поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Организацией и Комитетом был заключен договора аренды от 09.10.2014 N 03/ЗК-23533, согласно которому Организации, во временное владение и пользование был предоставлен земельный участок площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером 78:31:0000000:3097, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. Канала Грибоедова, участок 38 (южнее дома 26, литера А по набережной канала Грибоедова).

Пунктом 3.1 Договора установлено, что Договор действует по 08.10.2019.

Как следует из пункта 6.1 Договора, договор прекращает свое действие по окончании срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия Договора ни одна из сторон не уведомить другую сторону о прекращении Договора, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, согласно положениям, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Комитетом в адрес Организации 22.06.2022 было направлено уведомление об отказе от исполнения Договора исх. N 04-11-11902/22-0-0.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) 17.10.2022 было зарегистрировано прекращение аренды по Договору.

Организация, посчитав, что в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ) имеет право на продление срока действия договора, 07.09.2022 обратилась в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка в соответствии с положениями Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом от 13.09.2022 исх. N 05-11-85869/22-0-1 Комитет сообщил о невозможности продления срока действия Договора, в связи с тем, что в адрес Организации 22.06.2022 было направлено уведомление об отказе от исполнения Договора исх. N 04-11-11902/22-0-0.

Не согласившись с отказом Комитета, Организация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано в части 3 статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 указанной статьи ФЗ N 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 статьи ФЗ N 58-ФЗ, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ).

Действительно, статьей 8 ФЗ N 58-ФЗ предусмотрена возможность продления договора аренды при соблюдении изложенных в Законе условий. Однако Организация, обращаясь с заявлением о продлении действия договора, не учла следующее.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Пунктом 3.1 Договора установлено, что Договор действует по 08.10.2019.

Как следует из пункта 6.1 Договора, договор прекращает свое действие по окончании срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия Договора ни одна из сторон не уведомить другую сторону о прекращении Договора, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В абзаце 3 пункта 1 Постановления N 73 указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, при применении положений статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Судом установлено, что Договор заключен 09.10.2014 на период с момента государственной регистрации по 08.10.2019, т.е. после вступления в силу положений ст. 17.1 ФЗ N 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах, последующее предоставление земельного участка в силу статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ было возможно только посредством проведения торгов, в связи с чем договор не мог быть возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями статьи 621 ГК РФ.

Учитывая, что спорный договор прекратил свое действие и не мог действовать в режиме неопределенного времени, отказ Комитета, выраженный в письме от 13.09.2022, является законным и обоснованным.

При этом, факт внесения Обществом арендной платы по договору сам по себе не может являться подтверждением действительности договора, поскольку статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу статьи 425 ГК РФ, окончание срока действия договора само по себе не влечет прекращения обязательств сторон, и при отсутствии в договоре специальной оговорки договор действует до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Таким образом, понятия "срок действия договора" и "действие договора в течение какого-то времени" не тождественны.

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом.

Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

Как видно из материалов дела, к моменту обращения Организации с требованием о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды земельного участка срок действия этого договора, определенный договором, истек. Следовательно, даже если исходить из того, что договор действовал в режиме неопределенного срока, необходимо признать, что Комитет выразил волю на прекращение договора и заявил об одностороннем отказе от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ путем направления соответствующего уведомления, что применительно к срочному договору было бы равносильно заявлению арендодателем в суд требования о расторжении договора, поскольку в ином порядке в отсутствие соглашения сторон срочный договор не может быть расторгнут, если только в самом договоре не предусмотрено иное.

С учетом данных обстоятельств утверждение Организации о наличии у нее права на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока его действия, и соответствующей обязанности у Комитета, является ошибочным, основан на неверном применении норм права.

Суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы истца по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка