Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 января 2023 года Дело N А56-101924/2022

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 20 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Полиграфика-М" (195112, город Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект, 1, лит. А, ОГРН 1027804893423)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 1027809244561)

о внесении изменений в соглашение о присоединении к договору аренды;

при участии

- от истца: Прохоровой Д.Б. (доверенность от 10.01.2023),

- от ответчика: Корнева П.М. (доверенность от 09.01.2023),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Полиграфика-М" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Общество) о внесении следующих изменений в соглашение N 07/ЗД-05696.1 от 10.12.2021 о присоединении (далее - Соглашение) к договору от 25.07.2018 N 07/ЗД-05696 аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора (далее - Договор):

- исключить из подлежащего оплате Обществом периода пользования земельным участком, предшествующего заключению Соглашения, период с 23.11.2016 по 25.08.2018;

- исключить из приложений к Соглашению расчет арендной платы за земельный участок к Договору, согласно которому стоимость подлежащей оплате Обществом квартальной арендной платы составляет 175 900, 03 руб., а стоимость аренды одного квадратного метра в год составляет 1404,39 руб.;

- за период с 26.08.2018 по 25.08.2021 применить такую же ставку квартальной и годовой арендной платы за пользование земельным участком, как и за последующий период, установленную Соглашением исходя из фактического функционального использования помещений на земельном участке с применением кодов функционального использования расположенных на земельном участке помещений Общества - 3.1, 3.2 и 7.2 и, соответственно, коэффициентов функционального использования (Kfuc) 0, 80000; 0,25000 и 0,50000, а именно 97 021,14 руб., стоимость аренды одного квадратного метра в год - 774,62 руб.;

- изложить части 3 и 4 пункта 3.4 Соглашения в следующей редакции:

"Величина годовой арендной платы (Агод) за период с 26.08.2018 по 25.08.2021 за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 388 084, 56 руб.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) за период с 26.08.2018 по 25.08.2021 при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 97 021, 14 руб.";

- изложить пункт 7.11 Соглашения в следующей редакции:

"7.11. Арендатор обязан оплатить арендную плату за период с 26.08.2018 по 25.08.2021 в течение трех месяцев с даты внесения в Соглашение указанных выше изменений".

Определением суда от 11.10.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 17.01.2023.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, на основании Соглашения, заключенного с Комитетом (арендодателем), Общество (арендатор) присоединилось к Договору, заключенному Комитетом и открытым акционерным обществом "Штурманские приборы" (арендатором). По условиям Соглашения Обществу предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект, дом 1, лит. А, кадастровый номер 78:11:0006001:14, площадью 799 кв.м. Доля земельного участка площадью 501 кв.м предоставляется Обществу для эксплуатации объектов недвижимости - помещений 1-Н и 2-Н с кадастровым номером 78:11:0006001:1258.

Согласно пункту 7.11 Договора в редакции Соглашения арендатор обязан оплатить арендную плату за период с 23.11.2016 по 25.08.2021 в течение трех месяцев с даты государственной регистрации Соглашения к Договору.

Пунктом 3.4 Договора в редакции Соглашения установлено, что величина годовой арендной платы (Агод) за период с 23.11.2016 по 25.08.2021 за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 703 600, 12 руб.

Величина годовой арендной платы (Агод) начиная с 26.08.2021 за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 388 084, 56 руб.

Как указал истец в иске, при заключении Соглашения Общество не внимательно прочитало условие пункта 3.4 Договора в редакции Соглашения, решив, что в названном пункте указана вся сумма к доплате за период с 23.11.2016 по 25.08.2021, а не годовая ставка арендной платы за этот период; при этом до подписания Соглашения представитель Общества неоднократно выясняла у представителя Комитета, осуществлявшего подготовку Соглашения, вся ли это сумма, которую необходимо оплатить за период с 23.11.2016 по 25.08.2021, на что получала ответ, что это вся сумма; именно поэтому Общество, имея намерение оформить отношения по использованию земельного участка, не стало оспаривать при заключении Соглашения длительность подлежащего оплате периода, предшествовавшего заключению Соглашения, и расчет арендной платы за указанный период, подписав Соглашение на условиях, предложенных Комитетом.

Ссылаясь на невозможность исполнения ошибочно принятых на себя обязательств и положения статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 этой статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

С момента регистрации Обществом права собственности на помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, оно приобретает право пользования земельным участком, занятым этим зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды (пункты 13, 14 постановления Пленума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, Общество в силу закона является арендатором спорного земельного участка и участником Договора.

Вместе с тем гражданское законодательство не содержит запрета на присоединение нового должника (арендатора) к ранее возникшему обязательству, которое в результате такого присоединения трансформируется в обязательство с множественностью лиц на стороне должника.

Согласно пункту 1 статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Отклоняя доводы истца о необходимости применения к спорным правоотношениям правил статьи 428 ГК РФ, суд учитывает следующее.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 9 и 10 постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

В силу пункта 3 статьи 428 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вопреки правилам статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что заключение Соглашения для него как арендатора было вынужденным, а также доказательств отсутствия возможности вести переговоры с Комитетом при заключении Соглашения.

Напротив, Соглашение заключено на основании обращения самого Общества, желавшего присоединиться к Договору, на условиях, согласованных сторонами при подписании Соглашения. При этом протокол разногласий Обществом Комитету не направлялся, судебный спор по урегулированию разногласий, возникших при заключении Соглашения, не инициировался.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае доказательств неравенства переговорных условий. Из материалов дела не усматривается, что при заключении Соглашения условия сделки определялись только ответчиком, а Общество находилось в состоянии явного неравенства переговорных возможностей либо было поставлено в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания условий спорного договора, истец имел право и возможность в установленном порядке участвовать в формировании условий Соглашения. В связи с изложенным у суда не имеется оснований для признания Соглашения, заключение которого истцом не было вынужденным, договором присоединения.

При этом, то обстоятельство, что условия Соглашения были разработаны Комитетом и определены по типовой форме для такого рода правоотношений, само по себе не определяет заключенный сторонами договор как договор присоединения по смыслу, придаваемому статьей 428 ГК РФ.

Действуя разумно и добросовестно, арендатор имел реальную возможность выявить наличие не устраивающих его условий на момент заключения Соглашения, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав, предоставленные нормами гражданского законодательства. Подписав Соглашение без возражений, арендатор согласился с изложенными в нем условиями.

Оснований недействительности спорных условий Соглашения, в том числе по мотиву несоответствия произведенного Комитетом расчета размеру регулируемой арендной платы, Общество не приводило, доказательств неправомерности расчета Комитета в части примененного коэффициента (в том числе, ведомости инвентаризации за спорный период) не представляло.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для внесения испрашиваемых истцом изменений в Соглашение на стадии его исполнения судом в рассматриваемом случае не установлено, в связи с чем иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка