Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2023 года Дело N А56-101877/2022

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 1027809244561)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Триада" (191002, город Санкт-Петербург, Большая Московская улица, 9, литер А, помещение 1Н, ОГРН 1027809225696)

третье лицо: санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (191014, Россия, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Литейный округ вн.тер.г., Маяковского ул., д. 19/15, литера А, помещ. 4-Н, ОГРН 1227800025067)

о взыскании 1 600 000 руб.

при участии

- от истца: Загребельной Я.В. (доверенность от 30.12.2022),

- от ответчика: не явился, извещен,

- от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Триада" (далее - Общество) о взыскании 1 600 000 руб. в возмещение убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 18.01.2022 по дату вынесения судебного решения.

Определением суда от 11.10.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 17.01.2023; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (далее - ГУИОН).

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили.

ГУИОН в поступившем в суд отзыве полагал исковые требования Комитета подлежащими удовлетворению, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик письменного отзыва на иск суду не представил.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав доводы представителя истца, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии - Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) 07.11.2006 заключили договор аренды N 10-А201742 (далее - Договор аренды), по условиям которого Обществу было предоставлено в пользование нежилое помещение 1Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большая Московская улица, д. 9, лит. А, площадью 229, 3 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001053:2766 (ранее 78:1053:2004:13:2).

Согласно актам о фактическом использовании объекта нежилого фонда от 16.12.2004 и 16.02.2006 помещение используется Обществом, состояние объекта характеризуется следующим образом: в части помещения выполнен ремонт, состояние нормальное, в комнате 2 необходимо выполнить ремонтные работы, в 2 точках установлена автоматическая насосная система для откачки грунтовых вод.

Нормальное состояние объекта, а также факт проведения ремонта были зафиксированы также в актах от 11.04.2004 и 26.05.2015.

29.10.2021 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения по его рыночной стоимости в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В связи с этим Комитет организовал проведение оценки рыночной стоимости помещения; проведение оценки было поручено санкт-петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН; правопредшественник ГУИОН).

По результатам оценки ГУП ГУИОН был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 03.12.2021 N КО790/00142/2021.

Оценщик ГУП ГУИОН должен был определить рыночную стоимость помещения по состоянию на дату получения Комитетом заявления о реализации Обществом преимущественного права (29.10.2021). Для ответа на указанный вопрос оценщику необходимо было установить основные характеристики помещения, в том числе его состояние.

Описание ключевых количественных и качественных характеристик помещения приведено на стр. 13-22 отчета ГУП ГУИОН.

По итогам исследования количественных и качественных характеристик помещения оценщик сделал вывод о том, что на момент проведения осмотра (29.12.2020) помещение находилось в удовлетворительном состоянии (стр. 14 отчета).

Кроме того, в рамках рассмотрения обращения Общества о передаче объекта в собственность по поручению Комитета Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга было проведено обследование помещения. Согласно акту обследования объекта нежилого фонда от 11.01.2022 состояние объекта характеризуется как удовлетворительное, в объекте ведутся ремонтные работы, демонтированы перегородки с дверными проемами с целью образования единого помещения.

Таким образом, на момент реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого объекта состояние помещения существенно ухудшилось (было "нормальным", стало "удовлетворительным").

В целях реализации Обществом преимущественного права на выкуп помещения Комитетом издано распоряжение от 21.12.2021 N 2975-рз, в котором выкупная цена помещения определена на основании отчета ГУП ГУИОН от 03.12.2021 N КО790/00142/2021 в размере 15 400 000 руб.

На основании указанного распоряжения Комитетом и Обществом заключён договор купли-продажи объекта от 28.12.2021 N 4855-ПП; цена продажи объекта определена в размере 15 400 000 руб.

Как указал истец в иске, поскольку выкупная стоимость объекта определяется по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права, то включению в распоряжение Комитета и договор купли-продажи подлежал именно содержащийся в отчете ГУП ГУИОН вывод о величине рыночной стоимости помещения, находящегося в удовлетворительном состоянии, то есть состояние объекта напрямую влияет на величину его рыночной стоимости. Разница величин рыночной стоимости объекта, рассчитанных с учётом состояния "нормальное" и "удовлетворительное", составила 1 600 000 руб., то есть увеличение стоимости объекта, находящегося в нормальном состоянии, составит 10, 4% по сравнению со стоимостью помещения в удовлетворительном состоянии.

Указав на то, что ненадлежащее исполнение Обществом своих обязанностей из Договора аренды (в части осуществления текущего ремонта помещения) привело к ухудшению состояния помещения и существенному уменьшению выкупной цены объекта, Комитет направил Обществу претензию от 19.07.2022 N 05-15-25695/22-0-0 с требованиями возместить истцу причиненные действиями ответчика убытки в размере 1 600 000 руб., а также уплатить начисленные проценты за пользование чужими денежными средствами.

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (за исключением субъектов, перечень которых установлен законом) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем возмещения убытков.

Как следует из статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", кредитор обязан представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Следовательно, применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя вреда, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований. В силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на истце.

Как следует из искового заявления, истец полагает, что у него возникли убытки в виде упущенной выгоды в связи с продажей помещения по цене ниже, чем она могла бы быть в случае, если бы Общество соблюдало условия Договора аренды и выполняло текущий ремонт помещения. В этом случае, по мнению Комитета, помещение находилось бы в нормальном состоянии. То есть, свои убытки истец связывает с невыполнением Обществом текущего ремонта помещения и действиями ответчика, приведшими к ухудшению состояния объекта аренды.

Как указано в статье 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества приведены в статье 616 ГК РФ, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Условиями Договора аренды (пункт 2.2.4) было предусмотрено, что арендатор обязан своевременно за свой счет производить текущий ремонт объекта, а также производить за свой счет капитальный ремонт объекта с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта объекта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора и действующим законодательством.

В пункте 7.1 Договора аренды стороны предусмотрели, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению сумму.

Как видно из материалов дела, Общество фактически использует помещение с 2004 года.

Как следует из пункта 6.5 Договора аренды, на момент заключения этого договора помещение находилось во владении и пользовании арендатора. В расчете арендной платы (приложение к Договору аренды) состояние помещения охарактеризовано как "нормальное".

Вместе с тем на момент проведения оценки объекта для целей его выкупа ГУП ГУИОН зафиксировал состояние помещения как удовлетворительное. Состояние помещения на момент осмотра отражено на фотографиях, приложенных к отчету ГУП ГУИОН. Из этих фотографий видно, что объект находится в состоянии ремонта, что не позволило оценщикам при определении рыночной стоимости объекта оценить его состояние как нормальное.

Однако обязанность Общества проводить текущий ремонт помещения предусмотрена Договором аренды. Сроки проведения такого ремонта договором не оговорены, обязанности согласовывать проведение текущего ремонта с арендодателем договором не предусмотрено, что позволяет арендатору проводить ремонт помещения по мере необходимости и в тот период времени, который он посчитает необходимым.

Таким образом, из материалов дела не следует, что основанием для снижения рыночной стоимости объекта послужило нарушение Обществом условий Договора аренды в части проведения текущего ремонта объекта, как указывает истец; напротив, Общество исполняло эту обязанность и проводило ремонтные работы, в результате чего на момент осмотра оценщики с учетом имеющихся у них подходов к определению состояния помещения оценили его как удовлетворительное. На момент осмотра объекта Договор аренды был действующим и позволял арендатору выполнять ремонт помещения.

В этой ситуации у суда отсутствуют основания полагать, что Общество совершило действия в нарушение условий Договора аренды и тем самым причинило ущерб арендодателю; доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями/бездействием Общества и возникновением у Комитета убытков материалы дела не содержат.

Установленные судом обстоятельства опровергают утверждение Комитета о наличии у него убытков в связи с выкупом имущества по рыночной цене, определенной с учетом состояния помещения как удовлетворительное.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что истец не доказал совокупность всех условий, необходимых для применения такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка