Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2023 года Дело N А45-8698/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ге О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Юрченко Ирины Сергеевны (ИНН 540706536515), индивидуального предпринимателя Полукошко Елены Александровны (ИНН 540701314082)

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 5406102806)

о признании незаконным решения

при участии в судебном заседании представителей

заявителей: Литвинова И.С., доверенность от 25.03.2022, доверенность от 02.12.2021, паспорт, диплом; Соловьев Р.А., доверенность от 12.01.2023, доверенность от 12.01.2023, паспорт, диплом

заинтересованного лица: Гладких Д.И., доверенность от 26.12.2022 N 31/Д-102, паспорт, диплом

установил: индивидуальный предприниматель Юрченко Ирина Сергеевна, индивидуальный предприниматель Полукошко Елена Александровна (далее - заявители, предприниматели) обратились в арбитражный суд с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа департамента, содержащегося в уведомлении N 31/19/03523 от 14.03.2022, в предоставлении в собственность предпринимателям земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв.м по ул. Тухачевского, обязании департамента заключить договор купли-продажи указанного земельного участка с предпринимателями.

Требования заявителей мотивированы тем, что отказывая в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации департамент указал, что площадь указанного земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, однако, данная норма права не предусматривает такого основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка. Кроме того, заявители указывают, что департамент распорядился и признал вид использования данного земельного участка - для эксплуатации данного нежилого здания - в договоре аренды, заключенном на 49 лет и при решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность не может ссылаться на то, что площадь указанного земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку это будет противоречить ранее занятой департаментом публичной позиции (принцип "эстоппель"). Также заявителя ссылаются на то, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Представители предпринимателей в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Департамент заявленные требования не признал, ссылаясь на правомерность отказа в предоставлении земельного участка в собственность в связи с несоразмерностью площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Департамент указывает, что наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателям на праве собственности и предоставленном им в аренду, не свидетельствует о безусловной обязанности предоставить земельный участок в собственность испрашиваемой площади. При расчете процента застройки должны учитываться только объекты недвижимости, расположенные на земельном участке

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал возражения против заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Предприниматели являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером 54:35:081870:122 по ул. Тухачевского в Первомайском районе города Новосибирска (далее - здание). Здание используется для ведения предпринимательской деятельности заявителей.

Здание заявителей находится на земельном участке с кадастровым номером 54:35:081870:108, площадью 19755 кв. м.

15.02.2022 заявители обратились в департамент с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка в порядке статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (вх. N 101156 от 15.02.2022, вх. N 101157 от 15.02.2022).

Департамент отказал в предоставлении предпринимателям в собственность земельного участка со ссылкой на несоразмерность площади указанного земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (уведомление об отказе в предоставлении в собственность земельного участка N 31/19/03523 от 14.03.2022).

Полагая, что отказ заинтересованного лица в предоставлении в собственность земельного участка, является незаконным и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, заявители в рамках настоящего спора должны доказать, что на испрашиваемом ими земельном участке расположены принадлежащие заявителям объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики N 3 (2017), утвержденного 12.07.2017 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, предоставление уполномоченным органом государственной власти хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой этот объект располагается и которая необходима для его обслуживания.

Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и заключение договора аренды земельного участка не могут выступать доказательствами размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

Обращение предпринимателей в департамент с заявлениями о предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 общей площадью 19755 кв. м обусловлено правом собственности на объект, расположенный на данном участке: нежилое здание с кадастровым номером 54:35:081870:122, площадью 2798, 4 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:081870:108 согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска расположен в зоне производственной деятельности (П-1).

В соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 утверждены Правила землепользования и застройки города Новосибирска (далее - ПЗЗ).

Согласно ПЗЗ минимальный процент застройки в границах земельного участка в зоне П-1 для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования "склады (6.9) - промышленные базы; склады" установлен 20%.

Предприниматели, ссылаясь на заключение кадастрового инженера N 07/2022 от 26.01.2022, указывают, что процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 составляет 55 %, что соответствует ПЗЗ.

Из заключения кадастрового инженера N 07/2022 от 26.01.2022 следует, что площадь застройки здания торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 составляет 2921 кв.м, площадь асфальтового покрытия, прилегающего к зданию, составляет 7981 кв.м. При этом, заявители указывают, что асфальтовое покрытие неразрывно связано с землей и может рассматриваться как сооружение, соответственно, его площадь должна учитываться при определении процента застройки земельного участка.

Судом по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации объекта недвижимости предпринимателей. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: является ли площадь испрашиваемого предпринимателями земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 19755 кв.м необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - здания торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 площадью 2798, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Тухачевского, с учетом его функционального назначения?

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта N 22-48 от 23.12.2022, экспертом сделан вывод, что площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 19755 кв.м не является необходимой для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - здания торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 площадью 2798, 4 кв. м.

Представители заявителей возражали против выводов эксперта, указывая на то, что выводы сделаны в отрыве от доказательств, представленных в материалы дела, в частности, выводы эксперта противоречат проектной документации на объект недвижимости.

Представители заявителей настаивали на том, что проектной документацией при строительстве объекта недвижимости были предусмотрены асфальтированная площадка для стоянки большегрузных автомобилей и открытый склад готовой продукции. Согласно разрешению на строительство, площадь застройки составляет 7948, 02 кв. м. Выдача уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает правомерность застройки.

Для полного выяснения и анализа обстоятельств по делу суд вызвал в судебное заседание эксперта Парамонову И.С., подготовившего заключение N 22-48.

На вопросы представителей эксперт пояснил, на основании чего были сделаны соответствующие выводы, пояснил, что площадь застройки рассчитывалась без учета асфальтированной площадки стоянки большегрузных автомобилей и открытого склада, функциональная связи между данными сооружениями и объектом недвижимости установлена не была.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, заявителями не представлено, само по себе несогласие ответчиков с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для признания заключения недопустимым доказательством.

При таких обстоятельствах, суд признаёт заключение эксперта надлежащим доказательством, в силу положений статей 82, 83, 86 АПК РФ, статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Заключение эксперта N 22-48 является ясным, противоречия, неоднозначные толкования в выводах эксперта отсутствуют.

Вопреки доводам предпринимателей, суд отмечает, что площадь застройки размещения здания торгового и складского назначения составляет 2798, 4 кв. м, иная площадь представляет собой элемент благоустройства - асфальтовое покрытие, мобильные объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, в связи с чем, не подлежат учету при определении минимального процента застройки.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что площадь застройки земельного участка в 14, 16% правомерно определена департаментом именно исходя из площади испрашиваемого земельного участка (19755 кв. м) и площади расположенного на участке объекта недвижимости (2798, 4 кв.м), то есть площадь застройки испрашиваемого участка ниже нормативно закрепленного минимального процента застройки.

Предпринимателями не обосновано, в чем выражается непосредственная необходимость для эксплуатации здания площадью 2798, 4 кв. м наличие асфальтового покрытия (открытый склад материалов площадью 3566, 23 кв.м и площадка для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1456, 10 кв.м).

Предоставление для эксплуатации имеющегося объекта недвижимости земельного участка публичной собственности с испрашиваемой площадью, на чем настаивают предприниматели, приведет по существу к нарушению норм земельного законодательства, к дисбалансу частных и публичных интересов.

При этом, как указано выше, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителям в испрашиваемом размере. В том числе с учетом установленных целей предоставления участка.

Само по себе наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка в рассматриваемом случае не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение публичной собственности.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что материалами дела доказана законность обжалуемого отказа департамента, при этом предпринимателями не доказано нарушения своих прав и законных интересов оспариваемым отказом.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд