Дата принятия: 30 сентября 2022г.
Номер документа: А45-8382/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 30 сентября 2022 года Дело N А45-8382/2020
Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2022 года
Решение изготовлено в полном объеме 30 сентября 2022 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахимовой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Дирекция спортивных мероприятий" (ОГРН 1035402464965), г. Новосибирск
к 1) Региональной спортивной общественной организации "Федерация практической стрельбы Новосибирской области" (ОГРН 1105400001057), г. Новосибирск;
2) обществу с ограниченной ответственностью "Центр восстановительной медицины и реабилитации "СпортМед" (ОГРН 1145476063226), г. Новосибирск
третьи лица: Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области
о взыскании 14 008 986, 16 рублей задолженности, 3 000 178, 79 рублей неустойки
при участии в судебном заседании представителей:
истца: Калининой К.Б., доверенность от 10.01.2022 N 09, паспорт, диплом; Аржановой Е.Ю., доверенность N 16 от 12.01.2022, паспорт, диплом; ответчиков: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;
третьего лица: не явился, извещен
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Новосибирской области обратилось государственное автономное учреждение Новосибирской области "Дирекция спортивных мероприятий" (далее - истец, ГАУ НСО "Дирекция спортивных мероприятий", учреждение, арендодатель) с исковым заявлением к Региональной спортивной общественной организации "Федерация практической стрельбы Новосибирской области" (далее - ответчик 1, РСОО "ФПС НСО", организация, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 6 976 987, 87 рублей, пени в размере 689 378, 14 рублей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центр восстановительной медицины и реабилитации "СпортМед" (далее - ООО "ЦВМиР "СпортМед"), Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.
Определением от 27.07.2022 судом привлечено к участию в деле в качестве соответчика ООО "ЦВМиР "СпортМед" (далее - ответчик 2, субарендатор, Общество), которое также исключено из состава третьих лиц.
Истцом были уточнены исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), просит взыскать с ответчиков солидарно 14 008 986 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате, 3 000 178 рублей 79 копеек пени за период с 11.05.2017 по 01.06.2022. Уточнения были приняты судом.
Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 330, 606, 614, 616 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), мотивированы неисполнением ответчиками обязательств по внесению арендной платы за пользование помещением, переданным истцом в аренду организации.
ООО "ЦВМиР "СпортМед" считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнениях к нему, ссылается на отсутствие у ответчиков задолженности по арендной плате, поскольку Обществом в соответствии с условиями заключенного сторонами трехстороннего соглашения был произведен ремонт арендуемых помещений и мест общего пользования, стоимость которого подлежит зачету в счет арендных платежей.
Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области в пояснениях по делу поддерживает правовую позицию истца.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствии представителей ответчиков, третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Представитель Общества Косьяненко А.Н., ходатайство которого об участии в судебном заседании в онлайн-режиме одобрено судом, подключение к режиму веб-конференции не обеспечил, технические проблемы с подключением в суде отсутствовали.
Как следует из материалов дела, 10.02.2015 между арендодателем - государственным автономным учреждением Новосибирской области "Центр спортивной подготовки Новосибирской области" - ГАУ НСО "ЦСП НСО" (с 20.10.2017 на основании распоряжения Правительства Новосибирской области от 01.08.2017 N 272-рп ГАУ НСО "ЦСП НСО" переименовано в Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Дирекция спортивных мероприятий") и арендатором - региональной спортивной общественной организацией "Федерация практической стрельбы Новосибирской области" - РСОО "ФПС НСО" был заключен договор аренды нежилых помещений N 10/03 от 10.02.2015 (далее - Договор аренды), по условиям которого арендатору переданы помещения общей площадью 566, 30 кв.м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Дачная 35Б, на срок до 05.02.2030.
Ежемесячный размер арендной платы и платы за предоставление доступа к местам общего пользования составляет: 250 800, 48 руб. (с учетом НДС 18%) с 01.04.2017 по 31.12.2018; 255 050, 89 руб. (с учетом НДС 20%) с 01.01.2019 по 11.02.2019; 227 063, 99 руб. (с учетом НДС 20%) с 12.02.2019 по 10.02.2021, с 11.02.2021 - 290 226, 11 руб. (с учетом НДС 20%).
Оплата арендных платежей и платы за предоставление доступа к местам общего пользования производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.2 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды, в случае неуплаты арендных платежей, а также платежей за предоставление права доступа к местам общего пользования, в сроки, установленные пунктом 3.2. договора, арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0, 5 % от суммы ежемесячной арендной платы и платы за предоставление права доступа к местам общего пользования.
Поскольку арендная плата, начиная с 01.04.2017, за пользование помещение не вносилась, претензии арендодателя были оставлены арендатором без удовлетворения, учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) и, составив надлежащий документ, возвратить объект аренды при прекращении договора аренды (статья 622 ГК РФ).
По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).
В обоснование заявленных возражений, ответчики ссылаются на то, что в связи с проведенным ремонтом помещений, стоимость материалов и ремонтных работ подлежит зачету в счет арендной платы.
Как следует из материалов дела, 10.02.2015 между арендатором - РСОО "ФПС НСО" и субарендатором - ООО "ЦВМиР Спортмед" (ранее ООО "ЛИТОПС") был заключен Договор субаренды нежилых помещений (далее - Договор субаренды) общей площадью 566, 30 кв.м., расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Дачная 35Б.
В соответствии с дополнительным соглашением от 09.10.2018, договор субаренды был изложен в новой редакции.
Согласно пункту 2 Акта приема-передачи от 10.02.2015 года к Договору субаренды техническое состояние переданных помещений было неудовлетворительное, существовала необходимость проведения капитального ремонта, включающего в себя, в том числе, реконструкцию и переоборудование помещений
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 01.09.2015 к Договору субаренды дата передачи арендуемых помещений субарендатору была изменена на 01.09.2015, в связи с невозможностью использования помещений субарендатором - ООО "ЦВМиР Спортмед" по назначению (организация и осуществление деятельности по спортивной и практической стрельбе, а также медицинской деятельности по восстановлению и реабилитации спортсменов) по причине их аварийного состояния.
11.02.2015 между ГАУ НСО "ЦСП НСО" - арендодатель, РСОО "ФПС НСО" - арендатор и ООО "ЦВМиР Спортмед" - субарендатор было подписано трехстороннее Соглашение о проведении ремонта в арендуемых помещениях (далее - Соглашение), по условиям которого субарендатор с согласия арендатора и арендодателя обязуется осуществить своими силами и средствами ремонт и перепланировку всех арендуемых им по договору субаренды от 10.02.2015 года помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании договора субаренды от 10.02.2015, общей площадью 566, 30 кв.м., расположенных на 1 этаже нежилого здания по ул. Дачная 35Б (кадастровый номер 54:35:032665:2468 (приложение N 1 к настоящему Соглашению) и принадлежащих арендодателю на праве оперативного управления.
В соответствии с согласованной сторонами в локально-сметном расчете стоимость работ и материалов для осуществления ремонта помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании Договора субаренды, составила 14 943 512, 92 рублей.
31.05.2016 между сторонами был подписан трехсторонний акт осмотра и сдачи-приемки выполненных работ, в котором стороны подтверждали ранее принятые на себя обязательства. Стоимость произведенных работ и приобретенных материалов для осуществления ремонта помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании договора субаренды от 10.02.2015, составила 14 943 512, 92 рублей.
Таким образом, субарендатор с согласия арендатора и арендодателя осуществи своими силами и средствами ремонт и перепланировку всех арендуемых им по Договору субаренды помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании Договора субаренды.
В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы в целях установления фактического объема и стоимости работ по капитальному ремонту помещений и инженерно-технических коммуникаций, а также иных неотделимых улучшений арендуемых (субарендуемых) помещений, учтенных в Соглашении о проведении ремонта арендуемых помещений от 11.02.2015, Акте осмотра и сдачи-приемки выполненных работ от 31.05.2016.
Определением от 26.11.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФГБОУ ВПО "Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет" (ФГБОУ ВПО "НГАСУ (Сибстрин)", экспертам Маньшину А.Г., Хромову А.И.
В связи с неясностями и противоречиями в представленном суду экспертном заключении, сомнениями относительно обоснованности и объективности выполненного заключения, определением от 10.06.2021 судом была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектБюро" Волошину В.Г., Колеговой О.В., Ведерникову Е.Ф.
Поставить перед экспертом следующие вопросы:
- имеет ли место фактическое выполнение объемов работ, указанных в акте осмотра и сдачи-приемки выполненных работ от 31.05.2016;
- определить объем фактически выполненных работ по капитальному ремонту надлежащего качества;
- установить соответствие материалов, фактически использованных при проведении работ по капитальному ремонту, материалам, заявленным в документации (локальном сметном расчете, акте осмотра и сдачи-приемки выполненных работ);
- определить стоимость объема фактически выполненных работ по капитальному ремонту и использованных материалов надлежащего качества на дату проведения работ, (с учетом рыночных цен Новосибирской области, которые обычно при сравнимых обстоятельствах устанавливаются подрядчиком за аналогичные работы);
- определить объем и стоимость неотделимых улучшений имущества арендодателя, возникших, по результатам работ по капитальному ремонту.
Определением от 22.09.2021 уточнена дата, на которую следует определять стоимость объема фактически выполненных работ по капитальному ремонту, использованных материалов и стоимость неотделимых улучшений имущества арендодателя, - 31.05.2016; уточнено, что объёмы фактически выполненных работ по капитальному ремонту следует определить отдельно:- в помещениях, находившихся и находящихся в аренде; в местах общего пользования по договору аренды; сделанных за пределами арендуемых помещений и мест общего пользования по договору аренды.
Как следует из Заключения N 10/12-21/СЭ от 10.12.2021, эксперты пришли к следующим выводам:
1. достоверно установить виды и объёмы фактически выполненных демонтажных работ не представляется возможным, по причине отсутствия соответствующих экспертных методов и методик.
В остальной части Акта, имеет место фактическое выполнение объемов работ (с учётом замечаний, приведённых в экспертном исследовании по поставленному вопросу), указанных в акте осмотра и сдачи-приемки выполненных работ от 31.05.2016:
- в помещениях, находившихся и находящихся в аренде;
- в местах общего пользования по договору аренды;
- сделанных за пределами арендуемых помещений и мест общего пользования по договору аренды.
Часть материалов, фактически использованных при проведении работ по капитальному ремонту, не соответствуют материалам, заявленным в документации (локальном сметном расчете, акте осмотра и сдачи-приемки выполненных работ). Все несоответствия, приведены в экспертном исследовании по поставленному вопросу.
2. Стоимость работ по капитальному ремонту, выполненных в помещениях, находившихся и находящихся в аренде, составляет 5 868 088 руб. 08 коп. Объём работ приведён в Приложении 1, Локальный сметный расчёт N 1.
Стоимость работ по капитальному ремонту, выполненных в местах общего пользования по договору аренды, составляет 903 156 руб. 66 коп. Объём работ приведён в Приложении 1, Локальный сметный расчёт N 2.
Стоимость работ по капитальному ремонту, выполненных в помещениях, за пределами арендуемых помещений и мест общего пользования по договору аренды, составляет 2 560 823 руб. 02 коп. Объём работ приведён в Приложении 1, Локальный сметный расчёт N 3.
Стоимость демонтажных работ, по которым не представляется возможным достоверно установить виды и объёмы фактически выполненных работ, составляет 800 526 руб. 16 коп. Приложении 1, Локальный сметный расчёт N 4.
3. Стоимость неотделимых улучшений имущества арендодателя, возникших, по результатам работ по капитальному ремонту выполненных в помещениях, находившихся и находящихся в аренде, составляет 5 868 088 руб. 08 коп.
Стоимость неотделимых улучшений имущества арендодателя, возникших, по результатам работ по капитальному ремонту выполненных в местах общего пользования по договору аренды, составляет 903 156 руб. 66 коп.
Стоимость неотделимых улучшений имущества арендодателя, возникших, по результатам работ по капитальному ремонту выполненных за пределами арендуемых помещений и мест общего пользования по договору аренды, составляет 2 560 823 руб. 02 коп.
Стоимость неотделимых улучшений имущества арендодателя, возникших, по результатам работ по капитальному ремонту, а именно демонтажных работ, по которым не представляется возможным достоверно установить виды и объёмы фактически выполненных работ, составляет 800 526 руб. 16 коп.
Локальные сметные расчёты в составе Заключения эксперта N 10/12-21/СЭ выполнены (рассчитаны) в программном комплексе "ГРАНД-Смета" в ценах на 4 кв. 2015 года, утвержденных Письмом Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области от 09.12.2015 N 3798/45, и действующих по состоянию на 31.05.2016.
Сомнения в обоснованности представленного заключения у суда отсутствуют, каких-либо противоречий в выводах экспертов, с учетом пояснений экспертов Волошина В.Г. и Колеговой О.В., данных им в судебном заседании, не имеется, в связи с чем суд считает заключение надлежащим доказательством по делу.
В соответствии с пунктом 5 Соглашения по завершению выполнения работ по ремонту помещений, субарендатор обязуется передать арендатору в полном объеме все права на неотделимые улучшения и иные улучшения, возникшие в результате ремонта и реконструкции помещений, а арендатор передать таковые арендодателю.
Согласно пункту 6 Соглашения арендодатель после приемки выполненных работ по ремонту и перепланировке обязуется ежемесячно принимать стоимость выполненных работ к зачету в счет платежей по договору аренды N 10/03 от 10.02.2015, срок оплаты которых наступил к моменту зачета. У арендатора возникают идентичные обязательства по отношению к субарендатору в рамках договора субаренды от 10.02.2015.
28.04.2017 между РСОО "ФПС НСО" и ГАУ НСО "ЦСП НСО" было подписано соглашение о зачете платежей, срок оплаты которых наступил, в соответствии с пунктом 2 которого арендодатель принял к зачету стоимость ремонтных работ в счет арендных платежей за период с 01.09.2015 по 31.03.2017 в сумме 1 570 066 рублей 56 копеек. Вместе с тем, из пояснений представителей истцов следует, что фактически зачет не был проведен в бухгалтерских проводках и до настоящего времени указанная сумма является задолженностью по арендной плате.
