Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2022 года Дело N А45-5260/2022

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрев дело по иску акционерного общества "Бизнес центр на Вокзальной", г. Новосибирск, ИНН: 5407116488

к муниципальному казенному учреждению города Новосибирска "Городской центр наружной рекламы", г. Новосибирск, ИНН: 5407216531

третьи лица: 1) муниципальное образование города Новосибирска в лице мэрии города Новосибирска, 2) департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска

о взыскании 119 916 рублей 93 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Коллекционова Е.М., по доверенности N 6/22 от 22.04.2022, диплом N 107018 0227673 от 27.06.2014, паспорт,

от ответчика: Алесенко А.В., по доверенности N 01 от 10.01.2022, диплом N ЖБ0185882 от 25.04.200, паспорт,

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен,

установил:

акционерное общество "Бизнес центр на Вокзальной" (далее - АО "Бизнес центр на Вокзальной") обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному казенному учреждению города Новосибирска "Городской центр наружной рекламы" (далее - МКУ "ГЦНР") о взыскании задолженности по оплате затрат на содержание общего имущества здания в размере 119 916 рублей 93 копеек.

От ответчика в материалы дела поступили возражения на исковое заявление, связанные с отсутствием правовых оснований для взыскания расходов, предъявленных по настоящему спору, несение которых не было согласовано общим собранием собственников помещений административного здания.

Рассмотрев материалы искового заявления, проверив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства дела, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения предъявленного АО "Бизнес на Вокзальной" иска, при этом суд исходит из следующего.

Нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Вокзальная магистраль, д. 16, находятся в собственности нескольких юридических и физических лиц. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указанное здание является объектом общей долевой собственности.

21.02.2020 между АО "Бизнес центр на Вокзальной" и МКУ "ГЦНР" был заключен муниципальный контракт N 3/20 (далее - контракт).

Согласно п. 1.1 контракта, истец обязуется нести затраты на обслуживание систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, сбор и вывоз твердых бытовых отходов, обслуживание лифтового оборудования здания, обслуживание конструктивных элементов здания, мест общего пользования и прилегающей территории, обслуживание систем вентиляции и кондиционирования (эксплуатационные затраты), а ответчик обязуется возмещать истцу эксплуатационные затраты на содержание общего долевого имущества сторон, расположенного в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Вокзальная магистраль 16.

Пунктом 2.2.3 контракта определено, что в случае возникновения дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, истец имеет право предъявлять к возмещению фактически понесённые затраты, предварительно уведомив об этом ответчика. Возмещение данных затрат ответчиком осуществляется на основании спецификации дополнительных затрат. Согласованная сумма затрат оформляется дополнительным соглашением к контракту и оплачивается на основании счетов, выставленных истцом.

Контракт на аналогичных условиях был заключен в 2021 году.

Письмом от 15.04.2021 N 133 ответчик был уведомлен о дополнительных затратах по содержанию и эксплуатации здания с приложением дополнительного соглашения N 1 к контракту для подписания и счета на оплату.

В письме от 12.05.2021 N 01-0250 ответчик отклонил требование о возмещение дополнительных затрат, не предусмотренных контрактом.

Отказ ответчика возместить истцу понесенные им затраты по содержанию и эксплуатации административного здания представляется неправомерным ввиду следующего.

В п. 2.2.3 контракта закреплено право стороны 1 предъявлять к возмещению "фактически понесенные затраты", что означает, что затраты должны быть уже понесены к моменту предъявления. Предварительное же уведомление в контексте рассматриваемого правомочия означает невозможность отнесения понесенных затрат на сторону договора без направления спецификации дополнительных затрат и проекта дополнительного соглашения, что и было сделано истцом путем направления письма N 133 от 15.04.2021.

Согласно техническому паспорту, составленному ОГУП "Техцентр НСО" по состоянию на 03.11.2005, общая площадь здания составляет 20 189, 6 кв.м.

Истцу в здании на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14 035, 9 кв.м., в том числе 5 033,41 квадратных метров - места общего пользования (далее - МОП), что составляет 70 % (14 035,9 кв.м. х 100 % / 20 189,6 кв.м.).

Ответчику на праве безвозмездного пользования в административном здании в пользование переданы нежилые помещения NN на поэтажном плане 43-47, 52, 58-63, расположенные на 5 этаже, часть помещений 37, 38, 39, 40,41, 70 расположенных на 7 этаже лит. А/1, часть помещений 6,7, 11, 12 (лит А), общей площадью 235,9 кв.м. Исходя из размера площади помещений, принадлежащих ответчику, и общей площади всего здания, принимая во внимание площадь МОП, размер доли ответчика в участии несения коммунальных и эксплуатационных расходов 0,015787712 % (235,9 кв.м. / (20 189,6-5 033,41).

Истец (в силу преобладающей доли нежилых помещений в собственности) осуществляет содержание и ремонт общего имущества здания с последующим возмещением произведенных затрат иными собственниками на основании заключенных с ними договоров.

Фактически бремя содержания здания, в том числе общего имущества, расположенного в здании, осуществляется АО "Бизнес центр на Вокзальной" самостоятельно на протяжении ряда лет. Данное обстоятельство было предметом рассмотрения и нашло отражение в решениях Арбитражного суда Новосибирской области по делам N А45-10136/2018, А45-10138/2018, А45-19750/2020, А45-17404/2020, А45-35722/2020, А45-27187/2021, А45-22109/2021.

В соответствии со ст. 210, 249 ГК РФ каждый собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества и, как участник долевой собственности, обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и хранению.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Несмотря на то, что места общего пользования в здании не зарегистрированы, и ни в одном из свидетельств на право собственности помещений собственников они не выделены, тем не менее, они существуют как общая долевая собственность в соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ и, согласно пункту 3 указанного выше Постановления, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик принял на себя обязательства возникновения дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, поэтому обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно своей доле. В соответствии с п. 4 указанного выше Постановления доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Затраты истца возникли в связи устранением замечаний, указанных в предписании N 1704/1/1 от 30.08.2019 УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области N 1704, выявленных в результате внеплановой проверки. Не устранение выявленных нарушений могло привести к административному приостановлению деятельности истца на срок до девяноста суток. Кроме того, истец понес затраты, связанные с ремонтом здания (МОП).

В соответствии техническим паспортом ОГУП "Техцентр НСО" здание по адресу г. Новосибирск, ул. Вокзальная магистраль, 16 литера А/1 - 1987 года постройки, литера А - 1973 года постройки. Здание советской постройки, требует ремонта и модернизации многих систем, в т.ч. с учетом требований законодательства о противопожарной безопасности.

Ответчик указывает перечень договоров, с затратами по которым он не согласен. Однако все работы по указанным договорам проводились в отношении мест общего пользования, а именно:

1) договор N 1 от 21.09.2020 "Восстановительный ремонт фасада здания по адресу вокзальная магистраль, 16". Работы проведены на фрагменте стены справа от входа в здание Бизнес-центра (второй вход в здание), в связи с частичным разрушением облицовки (на площади 5, 5 м2) и выпадением штукатурки. Работы выполнялись по восстановлению общего имущества - фасада здания;

2) договор N 2 от 24.09.2020 "Замена линолеума в коридоре 4 этажа". Работы по замене линолеума в помещении N 45 - коридор - переход между корпусами здания. Линолеум пришел в негодность - возникли значительные потертости и заломы, возник риск травмирования людей, т.к. данный коридор связывает два корпуса. Выполнены работы по демонтажу старого покрытия, выравниванию пола и настилу линолеума. Работы выполнялись в отношении общего имущества - коридор - переход между корпусами;

3) договор N 3 от 18.08.2020 "Изготовление и замена одной металлической двери". Работы по договору выполнены в целях устранения п. 14 предписания N 1704/1/1 от 30.08.2019г. отдела надзорной деятельности по г. Новосибирску Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Новосибирской области (выполнение второго эвакуационного выхода непосредственно наружу). Данный договор не относится к расходам по ремонту, это расходы по устранению замечаний по пожарной безопасности;

4) договор N 4 от 25.10.2020 "Ремонт кафельной плитки в санузлах здания". Выполнялись работы по восстановлению отсутствующей плитки в санузлах, часть которой отпала, часть угрожала падением на посетителей. Работы выполнялись в местах общего пользования - санузлах на этажах;

5) договор N 5 от 30.10.2020 "зашивка проемов дверей лестницы запасного входа" Работы выполнялись в целях исполнения требований абз.5, 6 п. 5.4.16 СП 2.13130.2012 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты": "в обычных лестничных клетках зданий высотой не более 15 м и зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3 и Ф1.4, независимо от их высоты, допускается предусматривать двери с ненормируемым пределом огнестойкости. При этом в зданиях высотой более 15 м указанные двери должны быть глухими или с армированным стеклом". В связи с тем, что наше здание высотой более 15 метров, был произведен демонтаж стекла, которое заменено на непрозрачное заполнение. Работы выполнялись в отношении мест общего пользования, в целях выполнения требований пожарной безопасности;

6) договор N 6 от 08.10.2020 "Монтаж решеток на входной группе здания" Работы обусловлены необходимостью соблюдения требований санитарных правил и норм, в связи с большим потоком людей в здание. По договору установлены грязезащитные решетки перед входом в здание в Бизнес-центр, которые позволяют снизить загрязнение в холле здания. Помимо этого, указанные решетки предназначены для сбора грязи, влаги и снега с обуви посетителей при их входе в здание, что делает подошву посетителей менее скользкой и снижает травмоопасность их дальнейшего перемещения по зданию;

7) договор N 9 от 26.10.2020 "Восстановительный ремонт лестничного марша клиники "Санитас" - работы выполнялись в рамках исполнения п.7 предписания N 1704/1/1 от 30.08.2019г., т.к. данный лестничный марш является эвакуационным путем из здания Бизнес-центра. Данный договор не относится к расходам по ремонту, это расходы по устранению замечаний по пожарной безопасности;

8) договор N 14/05 от 14.05.2020 "Работы по ремонту кровли над помещениями 2 этажа". Кровля является общим имуществом. Кровля над вторым этажом не ремонтировалась длительное время, в связи, с чем после дождей вода с крыши протекала в помещения, возникала угроза затопления помещений. Работы необходимы для минимизации ущерба зданию и имуществу;

9) договор N 68 "ремонт тепловой завесы". Работы проводились в тамбуре входа в Бизнес-центр - общее имущество. Тепловая завеса необходима для создания препятствия для проникновения холодных воздушных масс в помещение, где большой поток людей и дверь постоянно открывается и закрывается. Необходимость этих работ была обусловлена энерго- и теплосбережением, а так же обеспечением комфортных условий пребывания людей в местах общего пользования - в холле на первом этаже;

10) договор N 173 от 28.07.2020 "Демонтаж старых и установка новых стеклопакетов". Работы по договору выполнялись в целях исполнения п. 12 предписания N 1704/1/1 от 30.08.2019. Данный договор не относится к расходам по ремонту, это расходы по устранению замечаний по пожарной безопасности.

Ремонт общего имущества по указанным договорам выполнялся в целях сохранения общего имущества и здания в целом, нахождения его в состоянии, обеспечивающем, в том числе:

- соблюдение характеристик надежности и безопасности здания:

- безопасность для жизни и здоровья граждан;

- сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов);

- поддержание архитектурного облика здания.

Согласно п.41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Учитывая, что никто из сособственников не принимает необходимых мер, обеспечивающих надлежащую и бесперебойную эксплуатацию и функционирование здания, истец, как собственник более 70% площадей здания, самостоятельно обеспечивает ремонт здания в т.ч. общего имущества (мест общего пользования). Капитального ремонта истец в 2020 году не производил, все работы выполнялись для устранения текущих проблем, во избежание аварийных ситуаций, исключения ущерба имуществу или здоровью граждан, а так же в целях устранения замечаний, указанных в предписании УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области N 1704/1/1 от 30.08.2019.

Со всеми сособственниками заключены договоры с условиями о компенсации расходов, связанных с содержанием общего имущества здания соразмерно своей доле.

Пунктом 2.2.3 контракта, заключенного с ответчиком, определено, что в случае возникновения дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, истец имеет право предъявлять к возмещению фактически понесённые затраты, предварительно уведомив об этом ответчика. Возмещение данных затрат ответчиком осуществляется на основании спецификации дополнительных затрат. Согласованная сумма затрат оформляется дополнительным соглашением к Контракту и оплачивается на основании счетов, выставленных истцом.

Письмом от 15.04.2021 N 133 ответчик был уведомлен о дополнительных затратах по содержанию и эксплуатации здания с приложением дополнительного соглашения N 1 к контракту для подписания и счета на оплату.

Доля ответчика в возмещении - 0, 015787712

D=23 5, 9/(20189,6-5247,6)=0,015787712, где:

235, 9 кв.м. - полезная площадь,

20 189, 6 кв.м.- общая площадь здания,

5 247, 6 кв.м. - площадь мест общего пользования.

Ответчик принял на себя обязательства при возникновении дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, поэтому обязан нести бремя содержания не только нежилого помещения, находящегося в его пользовании, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно доле.

Затраты истца возникли в связи устранением замечаний, указанных в предписании N 1704/1/1 от 30.08.2019 УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области N 1704, выявленных в результате внеплановой проверки, а так же в связи с ремонтом общего имущества в здании.

Согласно расчету исковых требований, понесенные истцом дополнительные расходы, приходящиеся на долю ответчика в период с 01.01.2020 по 31.12.2020, составили 119 916 рублей 63 копеек, в том числе: