Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 15 марта 2023 года Дело N А45-38065/2022

Резолютивная часть решения объявлена 7 марта 2023 года.

Изготовлено решение в полном объеме 15 марта 2023 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Гофман Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бастриковой К.А., рассмотрев в судебном заседании заявление жилищно-строительного кооператива "ПЕТУХОВА 6/6" (ИНН 5402039952), г. Новосибирск

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 5406102806), г. Новосибирск

о признании незаконным отказа от 09.12.2022 N 31/19/18247,

третьи лица: потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив "На Петухова" в лице конкурсного управляющего Чаленко А.А. (ИНН 5404341277, 630123, г. Новосибирск, Лесное шоссе, д. 21/1, кв.2), прокуратура Новосибирской области в лице прокуратуры Кировского района г. Новосибирска (630088, г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 57), Министерство строительства Новосибирской области (630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, д. 40).

при участии в судебном заседании представителя заявителя - Волкова Олега Валентиновича (доверенность от 08.04.2021), представителя заинтересованного лица - Кирпун Дарьи Дмитриевны (доверенность от 09.01.2023), представителя третьего лица ПК "ЖСК "На Петухова" - Чаленко Александра Александровича (конкурсный управляющий, определение суда), представителя прокуратуры Кировского района города Новосибирска - Купинской Юлии Николаевны (доверенность от 05.05.2022),

установил:

жилищно-строительный кооператив "ПЕТУХОВА 6/6" обратился в Арбитражный суд Новосибирской области к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа от 09.12.2022 N 31/19/18247, выразившегося в не заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 21.06.2010 N 98057м только с ЖСК "Петухова 6/6".

От Департамента и прокуратуры поступили отзывы, в которых заявлены возражения.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

ЖСК "Петухова 6/6" обратился 20.05.2022 г. в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

Департамент представил ЖСК дополнительное соглашение к договору аренды с двумя арендаторами ЖСК "Петухова 6/6" и ПК ЖСК "На Петухова". Указанное дополнительное соглашение было подписано со стороны ЖСК "Петухова 6/6".

Вместе с тем, соарендатор - ПК ЖСК "На Петухова" отказался подписывать дополнительное соглашение.

Заявитель повторно обратился к Департаменту для составления дополнительного соглашения, без второго арендатора ПК ЖСК "На Петухова".

Департамент отказал заявителю в подготовке и заключению дополнительного соглашения без участия в нем ПК ЖСК "На Петухова".

Не согласившись с указанным отказом, ЖСК ""Петухова 6/6" обратилось с заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований Департамент указал на то, что согласно п.п. 2 п. 3.1, п. 5.2 договора, изменения в условия договора аренды вносятся по согласованию с арендаторами. Соответственно, дополнительное соглашение должно быть подписано ЖСК ""Петухова 6/6", ПК ЖСК "На Петухова" и Департаментом. Отсутствие волеизъявления на подписание дополнительного соглашения у всех участников договора влечет невозможность его заключения.

Прокуратура в отзыве указала на то, что ЖСК "Петухова 6/6" незаконно передан земельный участок в аренду, поскольку указанный ЖСК никогда не являлся застройщиком жилого дома, не использовал фактически земельный участок и не владел объектом незавершенного строительства. Более подробно правовая позиция прокуратуры изложена в письменном отзыве.

Представитель ПК "ЖСК "На Петухова" поддержал правовую позицию прокуратуры и Департамента.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

21.06.2010 между мэрией города Новосибирска и Бобровым Дмитрием Николаевичем заключен договор аренды земельного участка N 98058м, в соответствии с условиями которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94, площадью 25 197 кв.м. для завершения строительства многоэтажных домов по ул. Петухова.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 арендатором по договору является ПК "ЖСК "На Петухова". В соответствии с соглашением N 2 к договору на сторону арендатора вступил ЖСК "Петухова 6/6.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договоров аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Из п.п. 2 п. 3.1, п. 5.2 договора аренды земельного участка следует, что изменения в условия договора аренды вносятся по согласованию с арендаторами.

Учитывая, что согласие второго арендатора ПК "ЖСК "На Петухова" на подписание дополнительного соглашения к договору аренды, не получено, Департамент правомерно отказал ЖСК "Петухова 6/6" в заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 21.06.2010 только с ЖСК "Петухова 6/6".

Кроме того, при принятии судебного акта суд учитывает следующие фактические обстоятельства.

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94 в Кировском районе г. Новосибирска находится недостроенный многоквартирный дом, адрес: Петухова, 6/6 с участниками строительства, пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков.

Объект включен в Единый реестр проблемных объектов.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, у недостроенного объекта в настоящее время имеются два созастройщика и соарендатора земельного участка - ПК ЖСК "На Петухова" и ЖСК "Петухова 6/6".

Первоначальным застройщиком объекта по ул. Петухова, 6/6 с 1998 г. являлось ЗАО ПСК "Сибстрой".

По информации мэрии города земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94 предоставлялся ЗАО в аренду по договору от 24.11.1998 N 9254.

После введения в ЗАО конкурсного производства в августе 2007 г. инвесторами на собрании принято решение о создании жилищно-строительного кооператива в целях достройки многоквартирных домов по ул. Петухова, 6/4, 6/5, 6/6.

ПК ЖСК "На Петухова" (ИНН 5404341277) зарегистрирован 18.10.2007, то есть до завершения процедуры банкротства ЗАО ПСК "Сибстрой".

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2010 по делу N А45-18459/2006 о банкротстве застройщика ЗАО ПСК "СИБСТРОЙ" суд обязал мэрию города принять нереализованное имущество, в том числе объект незавершенного строительства по адресу: ул. Петухова 6/6.

В целях реализации определения арбитражного суда земельный участок под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051135:94 площадью 26197 кв. м. был передан мэрией города Новосибирска в соответствии с распоряжением мэра города от 31.03.2010 N 5359-р на праве аренды по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.06.2010 N 98058м одному из инвесторов, собственнику доли в объекте по ул.

Петухова, 6/4 Боброву Дмитрию Николаевичу, признанному пострадавшим от действий застройщика, для завершения строительства многоэтажных домов по ул. Петухова.

В дальнейшем, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.09.2010 по указанному договору аренды Бобров Д.Н. передал свои права и обязанности по указанному договору ПК ЖСК "На Петухова". Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 11.10.2010.

16.02.2011 завершено конкурсное производство ЗАО ПСК "Сибстрой", 18.02.2011 в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись о ликвидации указанной организации.

ПК ЖСК "На Петухова" выдано разрешение на строительство от

09.08.2011 N Ru 54303000-218 для завершения строительства дома 6/6 по улице Петухова, многоэтажной автостоянки и трансформаторной подстанции, срок

которого продлевается.

ПК ЖСК "На Петухова" осуществляло строительство указанного многоквартирного дома с привлечением денежных средств пайщиков.

Строительная готовность объекта 22 %, построен каркас (4 этажа, стены и перекрытия) 7-этажного кирпичного 3-хподъездного дома.

10.12.2019 в отношении ПК ЖСК "На Петухова" арбитражным судом введено конкурсное производство (дело N А45-511/2019), пайщики (21 гражданин) включены в реестр требований участников строительства.

Второй кооператив - ЖСК "Петухова, 6/6" (ИНН 5402039952, 630075, г. Новосибирск, ул. Залесского, 7, пом. 303) создан 09.01.2018 (решение собрания) собственниками долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, которые были не согласны с решениями органов управления ПК ЖСК "На Петухова", зарегистрирован 22.01.2018. Членами указанного ЖСК являются 31 пайщик.

ЖСК "Петухова 6/6" создан после введения в действие Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ параграфа 7 (Банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, не в рамках процедуры банкротства первоначального застройщика ЗАО ПСК "Сибстрой", в отношении этого ЖСК не были реализованы мероприятия, предусмотренные ч.1 ст.201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, по передаче конкурсным управляющим прав застройщика жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводом прокуратуры о том, что ЖСК "Петухова 6/6" не относится к категории ЖСК, предусмотренной п.З ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, поскольку исключения, установленные п.2 ч.4 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ, применяются только к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, и не могут быть применены к ЖСК "Петухова 6/6", который включен в разрешение на строительство только 29.01.2020.

ЖСК "Петухова 6/6" не имея права привлекать денежные средства граждан для достройки дома, получил по договору от пайщиков в качестве частичной оплаты пая права на их доли в незавершенном строительством объекте.

Доли в праве собственности на незавершенный строительством объект переданы 26 гражданами в ЖСК "Петухова 6/6" на основании договора передачи доли от 11.03.2018.

При этом в качестве оплаты паев членами ЖСК в ЖСК переданы доли в правах долевой собственности на недостроенный объект, то есть фактически доли в объекте, которые соответствуют квартирам в построенном объекте, подлежащим обратной передаче из ЖСК пайщикам после достройки объекта.

Следовательно, оплата паев членами ЖСК в течение пяти лет фактически не производилась.

На основании указанного договора передачи доли от 11.03.2018 ЖСК "Петухова 6/6" зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:35:051130:240, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94.

После этого, ЖСК "Петухова 6/6" по соглашению от 21.05.2018 N 2 в соответствии с п. 1.3 договора аренды от 21.06.2010 N 98058м вступил в договор аренды земельного участка в качестве соарендатора.

Согласно п. 1.3 указанного договора аренды арендаторы выражают согласие на вступление в договор иных правообладателей здания, сооружения либо долей в праве общей долевой собственности на здание (строение), расположенное на земельном участке.

В соответствии с ч.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом ч.2 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, с которой в настоящее время соотносится п. 1.3 указанного договора, предусматривает возможность предоставления в аренду земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора только если в частной собственности заинтересованных лиц находятся здание, сооружение или помещения в них.

Согласно п.п. 6, 23 ч.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание -результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно приложению N 1 к Инструкции, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

Пунктом 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, здание, сооружение и строение - это завершенный результат строительства, имеющий конкретное предназначение, и к ним не относятся объекты, строительство которых не завершено, так как они выделены п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ в отдельную категорию.

Следовательно, в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ и в соответствии с п. 1.3 договора аренды от 21.06.2010 N 98058м земельный участок может быть предоставлен только при наличии права собственности на введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Это подтверждается и тем, что стороны в договоре аренды от 21.06.2010 N 98058м (мэрия города Новосибирска и Бобров Дмитрий Николаевич) при заключении этого договора в пункте 1.3 договора не дали согласие на вступление в договор аренды правообладателей долей в объекте незавершенного строительства, так как согласие на вступление дано только в отношении правообладателей здания, сооружения, строения, то есть в отношении правообладателей только завершенных строительством объектов.

Аналогичным образом регулируются отношения по приобретению в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности под объектом незавершенного строительства.

Так, пункт 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" запрещает предоставление такого участка в аренду собственнику объекта в случае, если ранее такой земельный участок предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что право долевой собственности на незавершенный строительством объект не может предоставлять прав на земельный участок до момента введения жилого дома в эксплуатацию.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Н.В. Гофман


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка