Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 6 сентября 2022 года Дело N А45-3753/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Межонновой Е.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 5433108109), село Верх-Тула Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Заельцовское" (ИНН 5406373820), г. Новосибирск,

индивидуальному предпринимателю Хамидуллину Александру Назымовичу (ИНН 540350989735)

о признании недействительными торгов, договоров, об истребовании земельного участка

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278)

при участии в судебном заседании представителей

истца: Зиновьев Д.В. по доверенности от 12.01.2022, паспорт, диплом

ответчиков: не явился, уведомлены

третьего лица: не явился, уведомлено

установил: администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Заельцовское" (далее - ответчик 1, общество), в котором просит: признать недействительным договор купли-продажи N 14/07/21 от 21.07.2021 земельного участка с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой, заключенный между администрацией Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 5433108109, ОГРН 1035404348671) и обществом с ограниченной ответственностью "Заельцовское" (ИНН 5406373820; ОГРН 1065406167892),

признать недействительными результатов торгов, оформленных протоколом подведения итогов N 140721 от 14.07.2021 по продаже земельного участка с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой,

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 677911 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой, заключенный 06.09.2021 между обществом с ограниченной ответственностью "Заельцовское" и индивидуальным предпринимателем Хамидуллиным Александром Назымовичем,

истребовать из чужого незаконного владения Хамидуллина Александра Назымовича земельный участок с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой,

указать в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности Хамидуллина Александра Назымовича на земельный участок с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой.

Определением от 22.02.2022, в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд привлек индивидуального предпринимателя Хамидуллина Александра Назымовича (далее - ответчик 2, предприниматель) к участию в деле в качестве ответчика. В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Ответчики заявили ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью своего представителя.

Суд, рассмотрев ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения.

Руководствуясь частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Названная в ходатайстве причина для отложения рассмотрения искового заявления (временная нетрудоспособность представителя) не является уважительной причиной, обязывающей арбитражный суд отложить судебное заседание. В ходатайстве не обоснована необходимость обязательного участия представителя ответчиков, не указаны причины и не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности рассмотрения иска в его отсутствие, не указаны и те обстоятельства, в силу которых ответчики полагают свое участие в заседании суда обязательным, в ходатайстве не указано, какие существенные для рассмотрения иска пояснения мог бы дать представитель в случае его участия в заседании суда. Кроме того, в обоснование ходатайства представлено информация с сайта Госуслуги, согласно которой, больничный лист представителю ответчиков открыт с 24.08.2022 по 30.08.2022, информации о том, что больничный лист продлен, не представлено.

Требования истца мотивированы тем, что спорный земельный участок не мог являться предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды. Таким образом, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик 1 в отзыве с исковыми требованиями не согласился, указав, во-первых, что отсутствуют процедурные основания оспаривания торгов, также указал, что является добросовестным приобретателем, рассматриваемая ситуация возникла исключительно по вине истца, который заведомо понимал и осознавал незаконность своих действий по выставлению спорного земельного участка на торги, действия администрации были направлены на получение денежных средств для закрытия финансовых проблем в бюджете сельсовета. Полагает, что в данном случае имеет место недобросовестное поведение истца, которое должно быть оценено судом.

Представитель ответчиков в предыдущих судебных заседаниях поддерживал позицию, изложенную в отзыве общества.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

По результатам проведения аукциона по продаже муниципального имущества 21.07.2021 между администрацией и обществом в соответствие с протоколом подведения итогов N 140721 от 14.07.2021 был заключен договор купли-продажи N 14/07/21 (далее - договор).

В соответствие с условиями договора администрация продала обществу земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81 (далее - земельный участок), площадью 677911 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Администрация передала земельный участок по акту приема-передачи от 21.07.2021. Ответчик оплатил цену земельного участка в полном объеме.

Право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по НСО.

06.09.2021 между обществом и предпринимателем был заключен договор купли-продажи земельного участка. Право собственности предпринимателя на спорный земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области 07.09.2021 (номер регистрации вещного права 54:19:034001:81-54/163/2021-20).

Вид разрешенного использования земельного участка: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой. Таким образом, основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений.

Ссылаясь на часть 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация указывает, что земельный участок не мог являться предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды. Полагает, что договор, заключенный между администрацией и обществом является недействительным в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Россйиской Федерации, соответственно, заключенный в дальнейшем между обществом и предпринимателем договор купли-продажи земельного участка от 06.09.2021 также является недействительным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения торгов предусмотрен статьями 39.11 - 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно части 7 статьи 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений.

При данных обстоятельствах суд пришел к выводу, земельный участок не мог быть предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды.

Довод ответчиков о том, что в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка изменен, не принимается судом, так как в рассматриваемом случае земельный участок был выставлен на торги, имея указанный вид разрешенного использования.

Исходя из установленных обстоятельств, суд пришел к выводу, что администрация, в нарушение норм действующего законодательства выставила земельный участок на торги, что влечет признание торгов недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор был совершен с нарушением закона, при совершении сделки нарушены установленные федеральным законом запреты, что указывает недействительность договора.

Поскольку ничтожным является договор купли-продажи N 14/07/21 от 21.07.2021, то и все последующие сделки с земельным участком с кадастровым номером 54:19:034001:81 (договор купли-продажи от 06.09.2021) являются ничтожными на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Оценивая добросовестность ответчиков, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом, в период с 11.11.2019 по 24.03.2020 Хамидуллин А.Н. являлся директором общества и с формальной точки зрения ответчики не являются аффилированными, зависимыми, взаимозависимыми лицами, в том смысле, который этим понятиям придает действующее законодательство. Однако при этом суд учитывает правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 22.06.2017 N 16-П, согласно которой добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Общество является коммерческой организацией, к основным видам деятельности которой относятся операции с недвижимостью, Хамидуллин А.Н. является предпринимателем и как профессиональные участники правоотношений, знали или должны были знать о незаконности приобретения участка, выставленного на торги с нарушением положений закона, действуя разумно и добросовестно могли усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка.

В условиях оспаривания торгов, на основании которых земельный участок был передан в собственность общества, продолжение осуществление действий по владению, пользованию и распоряжению данным участком не может быть признано добросовестным.

Доводы представителя ответчика о недобросовестном поведении администрации судом не принимаются, как основанные на предположениях и не подтвержденные документально.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что применение реституции направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов истца и в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности ее применения, соответствующие торги и договор купли-продажи земельного участка необходимо признать недействительными.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, подлежит исключению из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности Хамидуллина Александра Назымовича на земельный участок с кадастровым номером: 54:19:034001:81.

Судебные расходы распределяются по правилам статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ: