Дата принятия: 01 марта 2023г.
Номер документа: А45-36892/2022
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 1 марта 2023 года Дело N А45-36892/2022
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ге О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркас" (ИНН 7726456050)
к мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846) в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей
истца: Гулидова О.Ю. по доверенности от 31.01.2022, удостоверение адвоката
ответчика: не явился, уведомлен
установил: общество с ограниченной ответственностью "Меркас" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) об урегулировании разногласий по договору N 20561 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773 путем принятия отдельных положений договора в редакции, предложенной истцом, а именно:
1. Пункт 2.1. принять в следующей редакции:
"Цена земельного участка определяется в соответствии:
- с п.1 ст. 2, 2.2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- п. 4 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет: 100 938, 76 (сто тысяч девятьсот тридцать восемь рублей 76 коп.) рублей.
Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору"
2. Приложение 2 к договору принять в следующей редакции:
Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством РФ (руб.)
Кратность размера кадастровой стоимости (%)
Цена земельного участка (руб.)
4 037 550, 34
2, 5
100 937, 76
Прописью: Сто тысяч девятьсот тридцать восемь руб. 76 коп.
Требования истца мотивированы тем, что выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в размере 100937 рублей 76копеек, исходя из 2, 5 % от размера кадастровой стоимости земельного участка (4037550 рублей 34 копейки), на основании пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.
В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования.
Мэрия против удовлетворения заявленных требований возражала по мотивам, изложенным в отзыве. В частности, указала на то, что оснований для применения льготной выкупной цены не имеется, так как согласно абзацам 2, 3, 4 пункта .2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или такие земельные участки образованы из земельных участков, в отношении которых осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" вступил в действие 10.11.2001. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2773 поставлен на государственный кадастровый учёт 19.02.2014, образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:310, ни земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2773, ни земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:310 не находились в постоянном (бессрочном) пользовании ПО "Сибсельмаш", как утверждает истец. В отношении данных земельных участков в указанный в законе период не было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. В отношении земельного участка, предоставленного ПО "Сибсельмаш" в постоянное (бессрочное) пользование по Государственному акту на право пользования землёй от 07.05.1985 A-I N 557084, переоформление указанного права на право аренды осуществлено до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Представитель мэрии в судебное заседание не явился.
Рассмотрев материалы дела, суд установил.
Общество, являясь собственником объекта недвижимого имущества (здания с кадастровым номером 54:35:061490:2583), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2773, и арендатором этого земельного участка, обратилось в мэрию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773 без торгов по льготной цене в размере 2, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 05.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Мэрией в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка N 20561, согласно которому цена земельного участка определена в размере 605632 рубля 55 копеек.
Цена определена мэрией на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.
Истец направил ответчику протокол разногласий с предложением установить размер выкупной стоимости земельного участка - 100938 рублей 76 копеек, исходя из 2, 5% от размера кадастровой стоимости земельного участка (4037550 рублей 34 копейки), на основании пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.
Не получив ответа мэрии на протокол разногласий на предложенных им условиях, общество обратилось в арбитражный суд в порядке урегулирования спора на стадии заключения договора.
Изучив и проверив представленные доказательства и доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.
По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Установление льготной цены земельного участка в размере 2, 5 % от его кадастровой стоимости обосновывается истцом следующим.
Общество имеет в собственности объект недвижимости - здание с кадастровым номером 54:35:061490:2583, расположенное на испрашиваемом земельном участке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.
Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена земельного участка, согласно статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации определяется:
Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 N 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2, 5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек. В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
Проанализировав вышеназванные положения, суд пришел к выводу, что положения пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Кроме того, пунктом 4 Порядка также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона.
Из материалов дела следует, что здание с кадастровым номером 54:35:061490:2583 ранее принадлежало производственному объединению "Сибсельмаш", которое в процессе приватизации было передано открытому акционерному обществу "Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш".
В 1985 году производственному объединению "Сибсельмаш" для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе здания с кадастровым номером 54:35:061490:2583, был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землей N А-I N 557084 от 07.05.1985.
В 2001 году, то есть до 01.07.2012, производственное объединение "Сибсельмаш" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что подтверждается постановлением мэрии N 3177 от 08.11.2001 "Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению "Сибсельмаш" в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе", договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 19801 от 04.12.2001. Дополнительным соглашением N 2 от 25.03.2008 в указанный договор аренды внесены изменения, согласно которым арендатором по договору следует считать открытое акционерное общество Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш", а предмет договора аренды определен как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:0074.
В 2003 году здание передано открытому акционерному обществу Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области N 3146-р от 25.12.2003 и передаточным актом.
В 2021 году указанное здание продано на торгах истцу по настоящему делу.
Истцом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера, согласно которым земельный участок, предоставленный производственному объединению "Сибсельмаш" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землей А-I N 557084 от 07.05.1985, является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" на основании постановления мэрии N 3177 от 08.11.2001, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 19801 от 04.12.2001 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, при этом земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74 является исходным участком, в том числе для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773.
После переоформления производственным объединением "Сибсельмаш" права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды данный земельный участок неоднократно подвергался разделу, в результате чего был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2773, используемый для эксплуатации здания с кадастровым N 54:35:061490:2583.
Довод мэрии о том, что испрашиваемый обществом в собственность земельный участок не входит в состав земельного участка, переданного на праве аренды производственному предприятию "Сибсельмаш" (и ранее предоставленному на праве постоянного бессрочного пользования), судом проверен и признан необоснованным, поскольку полностью опровергается заключением кадастрового инженера от 09.11.2022, согласно которому земельный участок, предоставленный производственному объединению "Сибсельмаш" на праве постоянного бессрочного пользования на основании государственного акта на право пользования землёй А-I N 557084 от 07.05.1985 является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" на основании постановления мэрии от 08.11.2001 N 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 N 19801 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, в свою очередь земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:0074 является исходным для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773.
Судом отклоняется довод мэрии о том, что переоформление постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным производственному объединению "Сибсельмаш" по государственному акту на право пользования землёй A-I N 557084 от 07.05.1985 началось до вступления в действие указанного Федерального закона.
Данный довод мэрия обосновывает тем, что на основании государственного акта на право пользования землей A-I N 557084 от 07.05.1985 производственному предприятию "Сибсельмаш" в постоянное (бессрочное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 303, 34 га, из которого в дальнейшем было образовано много земельных участков, а не только земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74. Таким образом, исходным земельным участком для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773 является земельный участок площадью 303,34 га, предоставленный и находящийся в совместном пользовании многих юридических лиц, в отношении которого переоформление права постоянного (бессрочного) пользования производственного объединения "Сибсельмаш" и других лиц началось до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, земельные участки, образованные из земельного участка площадью 303, 34 га, переданные по договорам аренды иным лицам, не являлись исходными земельными участками для образования земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773 и факт их передачи в аренду иным лицам до 10.11.2021 не свидетельствует о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, являющегося исходным для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773, также произведено до 10.11.2021.
Судом установлено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, являющегося исходным для спорного земельного участка, осуществлено на основании договора N 19801 от 04.12.20221.
Учитывая вышеизложенное и то, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2773, используемый для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:061490:2583, расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного предыдущему правообладателю здания в 1985 году на праве постоянного (бессрочного пользования), при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2773 для расчёта цены подлежат применению пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.
Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд принимает во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления. При этом судом учтена правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
