Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2023 года Дело N А45-36643/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копкиным Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН 5448107718)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278)

о признании недействительным приостановление государственной регистрации прав

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Бельченко Андрей Анатольевич, Русалеев Михаил Валерьевич, Самарина Ольга Александровна, Самарин Сергей Леонидович, Прокопенко Александр Александрович, Маркус Елена Алексеевна, общество с ограниченной ответственностью "Сибэнергострой", Глушкова Елена Михайловна, Шлепенкова Евгения Алексеевна, Кофанова Олеся Валерьевна, общество с ограниченной ответственностью "Карсиб"

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: Ботвинко П.А., доверенность от 01.04.2020, диплом, удостоверение

заинтересованного лица: Чупикова Ю.Б., доверенность от 21.09.2020, диплом, удостоверение

третьих лиц: не явились, уведомлены

установил: администрация города Оби Новосибирской области (далее - заявитель, администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании недействительным приостановления государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 14.11.2022 N КУВД-001/2022-49582517/1, обязании исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бельченко Андрей Анатольевич, Русалеев Михаил Валерьевич, Самарина Ольга Александровна, Самарин Сергей Леонидович, Прокопенко Александр Александрович, Маркус Елена Алексеевна, общество с ограниченной ответственностью "Сибэнергострой", Глушкова Елена Михайловна, Шлепенкова Евгения Алексеевна, Кофанова Олеся Валерьевна, общество с ограниченной ответственностью "Карсиб".

Требования администрации мотивированы тем, что у управления не имелось оснований для приостановления государственной регистрации прав, поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 прекратил свое действие (расторгнут), запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 прекращена, оснований для сохранения сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве не имеется.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Управление в отзыве не признало заявленные требования, ссылаясь на то, что администрацией не было представлено необходимых документов, подтверждающих право администрации на обращение с заявлением о погашении записи и сделках долевого участия.

Представитель управления в судебном заседании поддержал возражения против заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Карсиб" 06.12.2011 был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 N 1/31-11а. Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, денежные средства которых были привлечены обществом с ограниченной ответственностью "Карсиб" для строительства жилых домов, возводимых на указанном земельном участке, также зарегистрированы в ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу N А45-18226/2016, исковые требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2011 N 1/31-11а, удовлетворены. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.05.2018 по делу N А45-2340/2018 управление обязано произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2022 по делу N А45-3272/2022, суд обязал управление в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта произвести государственную регистрацию прекращения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером

54:36:020202:391.

На основании судебных актов Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу N А45-18226/2016, от 24.05.2018 по делу N А45-2340/2018, от 17.08.2022 по делу N А45-3272/2022, администрация обратилась в управление с заявлением об исключении из ЕГРН, сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Уведомлением от 14.11.2022 N КУВД-001/2022-49582517/1 осуществление государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, приостановлено.

Основанием для приостановления послужило то, что администрация не является участником долевого строительства в отношении указанного земельного участка, не представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращение договоров долевого участия.

Заявителю предложено в целях устранения причин приостановления представить заявления лиц, установленными законодательством, а также документы, являющиеся основанием для исключения из ЕГРН сведений о регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве.

Администрация полагает, что управления отсутствовали правовые основания для приостановления регистрационных действий, в связи с чем, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Изучив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу являлось право аренды застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Карсиб", которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положения ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды).

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 1/31-11а, заключенный между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Карсиб" расторгнут на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу N А45-18226/2016.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.05.2018 по делу N А45-2340/2018, управление обязано произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2022 по делу N А45-3272/2022, вступившим в законную силу, суд обязал управление произвести государственную регистрацию прекращения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком обществом с ограниченной ответственностью Карсиб" в 2015-2017 годах.

Расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, прекращение записи об ипотеке, свидетельствует о неспособности застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Карсиб" удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

Поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 N 1/31-11а, прекратил свое действие (расторгнут), запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 была прекращена, правовых оснований для сохранения сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, не имеется.

В противном случае арендодатель после расторжения договора аренды земельного участка лишен защиты своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению участком.

Учитывая, что аренда земельного участка прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 прекращена, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Судом отклоняются доводы заинтересованного лица об отсутствии в заявлении сведений и пояснений, из которых возможно сделать вывод, на каком основании подано заявление, поскольку из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в отношении земельных участков следует, что записи об ограничениях прав и обременений объектов недвижимости не зарегистрированы, а, следовательно, заинтересованному лицу должно было быть известно о прекращении договора аренды земельного участка. Кроме того, причинами принятия оспариваемых уведомлений послужило указание заинтересованного лица на обращение с заявлением ненадлежащего лица в отсутствие доказательств, подтверждающих расторжение или прекращение договоров участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах оспариваемое уведомление управления не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Из содержания пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ следует, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого приостановления государственной регистрации прав.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при заявлении, в том числе требования о признании решения либо действия (бездействия) незаконными, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

При выборе способа устранения нарушенного права суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд учитывает, что применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, право заявителя может быть восстановлено посредством обязания управления исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:391.

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным приостановление государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 14.11.2022 N КУВД-001/2022-49582517/1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Н.С. Галкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка