Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2023 года Дело N А45-35277/2022

Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 21 марта 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску федерального государственного бюджетного учреждения науки Сибирский федеральный научный центр агробиотехнологий Российской академии наук (ОГРН 1025404349992), Новосибирская область, р.п. Краснообск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Приятного аппетита" (ОГРН 1215400031197), г. Новосибирск

о взыскании 4 845 705 руб. 08 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Федорова Наталья Викторовна (доверенность N 44 от 27.12.2022, диплом, паспорт);

ответчика: Дмитриева Оксана Викторовна (доверенность от 01.01.2023, диплом, паспорт),

установил:

федеральное государственное бюджетное учреждение науки Сибирский федеральный научный центр агробиотехнологий Российской академии наук (далее-истец, Арендодатель, СФНЦА РАН) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Приятного аппетита" (далее-ответчик, Арендатор, ООО "Приятного аппетита") задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.05.2022 N 1 в размере 1 156 173 рублей 70 копеек за период ноябрь, декабрь 2022 года, пени за нарушение сроков внесения арендной платы по состоянию на 22.02.2023 в размере 104 635 рублей 68 копеек, задолженность по возмещению коммунально-эксплуатационных расходов по договору от 12.05.2022 N 15 в размере 541 203 рублей 20 копеек за период октябрь, ноябрь, декабрь 2022 года, пени за нарушение сроков возмещения коммунально-эксплуатационных расходов по состоянию на 22.02.2023 в размере 131 486 рублей 66 копеек, задолженность по возмещению административно-хозяйственных расходов по договору от 12.05.2022 N 15 в размере 552 992 рублей 26 копеек за период ноябрь, декабрь 2022 года, пени за просрочку возмещения административно-хозяйственных расходов по состоянию на 22.02.2023 в размере 167 003 рублей 67 копеек.

Ответчик, в отзыве, возражал против удовлетворения требований частично. Указал, что истец неверно определяет долю ответчика в несении коммунальных расходов исходя из площади всего здания, не учитывает площади иных арендаторов; указал, что не обязан оплачивать расходы истца на содержание общего имущества, в частности содержание, техническое обслуживание лифтов платы за негативное воздействие водоснабжения; указал, что истцом не представлено доказательств наличия грузового лифта; указал о том, что не обязан оплачивать арендную плату в связи с невозможностью использовать арендованное имущество.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, между СФНЦА РАН (Арендодатель) и ООО "Приятного аппетита" (Арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды нежилых помещений от 12.05.2022 N 1, являющихся федеральным имуществом и расположенных по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Краснообск, д. 244/2 здание магазин -Торговый центр, общей площадью 3 936 кв.м., включающие в себя: на 1 этаже помещения NN 20-22, 34,38,40-49, 53-78,83, на 2 этаже помещения NN 29-33,34(часть), 35-52,54-56,58,60-63 для использования под торговлю и склады.

Размер арендной платы составляет 983 086, 85 руб. в месяц, в т.ч. НДС 20% (п. 6.1. договора). Арендная плата вносится не позднее третьего числа оплачиваемого месяца (абз. 2 п. 6.2. договора).

Срок действия договора составляет 5 лет, а именно с 12.05.2022 по 11.05.2027 г. (п. 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Истец указывает, что за период ноябрь, декабрь 2022 года за ответчиком образовалась задолженность в размере 1 156 173 рублей 70 копеек.

Доказательств своевременной оплаты долга ответчиком не представлено, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вопреки доводам ответчика, в материалы дела не было представлено доказательств нарушений прав действиями Арендодателя, свидетельствующих о невозможности использовать помещения Арендатором. Арендатор использовал помещения, производил оплату арендной платы, претензий Арендатору не высказывал.

Несостоятельны ссылки Арендатора что из-за того, что арендованное Ответчиком здание Торгового центра требует ремонта, Арендатор освобождается от арендной платы.

Во-первых, перед проведением аукциона в процессе выбора объекта для аренды представители Арендатора многократно посещали, осматривали во всех подробностях, изучали тщательно объект будущей аренды перед тем, как подать заявку на аукцион. Тем не менее, решение об участии в аукционе было принято, по результатам торгов заключен договор. Факт того, что зданию требуется косметический ремонт Ответчиком Арендатором известен как до заключения договора аренды, так и в период после его заключения. Письменных возражений и требований от Арендатора относительно технического состояния объекта аренды от Арендатора не поступало, а напротив, Ответчик в течение 4-5 месяцев подряд хоть и с просрочкой вносил арендную плату и оплачивал без возражения административные и коммунальные расходы. Арендатор планировал провести капитальный ремонт объекта для оснащения площадей под свои индивидуальные нужды, что отражено в условиях договора аренды от 12.05.2022 N 1 в пунктах 4.4.7. - 4.4.14.

Во-вторых, поскольку объект аренды является федеральным имуществом арендная плата рассчитана согласно Отчету об оценке N 21/142/1-РС от 03.02.2022, где отражено, что расчет стоимости права аренды сделан с поправкой на удовлетворительное техническое состояние объекта, требующего проведения косметического ремонта (третий абзац стр. 34, стр. 55, стр. 65 Отчета). Сниженный размер арендной платы является следствием удовлетворительного состояния объекта. Ответчик, будучи в статусе потенциального Арендатора, знакомился с аукционной документацией и Отчетом об оценке, поскольку заключению договора предшествовал долгий период согласования его условий.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства за весь период пользования объектом аренды установлен в ходе рассмотрения дела.

Согласно п. 7.2.1. договора в случае несоблюдения Арендатором порядка внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы арендной платы за каждый день задержки.

Истцом начислена неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы по состоянию на 22.02.2023 в размере 104 635 рублей 68 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика.

Кроме этого, в дополнение к договору аренды между СФНЦА РАН и ООО "Приятного аппетита" заключен договор от 12.05.2022 N 15 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов по содержанию арендуемых нежилых помещений (далее - договор N 15).

В соответствие с п.3.1 договора N 15 размер возмещения административно-хозяйственных расходов составляет, согласно приложения, твердую сумму в месяц в размере 276 496, 13 руб., в т.ч. НДС 20% (п. 3.3. договора N 15).

Оплата по договору N 15 должна производиться Арендатором не позднее 5-го числа месяца, следующего за текущим (п. 3.4. договора N 15).

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что он не обязан нести иных, помимо указанных в приложении к договору, расходов на содержание общего имущества, учитывая следующее.

Согласно п. 3.2. договора N 15 ежемесячный размер возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов по содержанию арендуемых нежилых помещений определяется по фактическому потреблению и действующим тарифам пропорционально занимаемым площадям за предшествующий месяц или по фактическим показаниям приборов учета, если они имеются в помещениях.

Кроме этого, из п. 6.1 следует вывод об обязанности Арендатора оплачивать административно-хозяйственные и эксплуатационные расходы по содержанию общего имущества.

В калькуляции к договору N 15 приведен перечень стоимости возмещаемых расходов, который включает в себя оплату общих расходов на содержание имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как указано в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

В судебном заседании установлено, что проект договора составлялся стороной Арендодателя, в связи с чем суд принимает во внимание толкование условий договора о наличии обязаности Арендатора нести расходы на содержание общего имущества, включая на содержание и эксплуатацию лифтов, плату за негативное воздействие водоснабжения, тех.обслуживание пожарной сигнализации в его пользу, с учетом следующего.

Арендатор при получении счетов на возмещение коммунально-эксплуатационных расходов не заявлял о своих возражениях относительно сумм возмещения за коммунальные услуги и не заявлял возражений относительно правильности методики расчетов, не выражал требований о предоставлении ему расшифровки правильности расчетов. Выставленные по договору N 15 от 12.05.2022 счета на возмещение коммунально-эксплуатационных расходов за май 2022 г., июнь 2022 г., июль 2022 г., август 2022 г., сентябрь 2022 г. были оплачены Ответчиком без возражений. Соответственно Арендатор выразил согласие с применяемыми Арендодателем методиками расчета и с суммами возмещения в результате таких расчетов.

Несостоятельны заявления Ответчика в судебном процессе о некорректности методики расчета выставляемых Арендодателем к возмещению сумм потребленных Ответчиком коммунальных ресурсов и эксплуатационных услуг, при том, что ранее в рамках действующего договора Арендатор, выразил свое согласие с применяемой Арендодателем методикой, без возражений оплачивал выставляемые счета.

Такие возражения поступили от ответчика только исключительно после обращения истца с иском в суд.

Нужно указать, что 20.09.2022 в адрес ООО "Приятного аппетита" была направлена претензия N 1743 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и возмещению расходов.

ООО "Приятного аппетита" письменно обращалось в СФНЦА РАН с просьбой об отсрочке оплаты задолженности по арендной плате и возмещению расходов до конца 2022 года, письмо от 18.11.2022 (вх. регистрация СФНЦА РАН N 2129 от 28.11.2022), не ссылаясь на необоснованность задолженности в любой его части.

Арендодатель начисляет услуги пропорционально площади помещения, переданного в аренду по отношению к общей площади здания. Общая площадь здания-Торговый центр с кадастровым номером 54:19:000000:3290 согласно сведениям из ЕГРН составляет 8 444, 2 кв.м.

Согласно Приложению А СП 118.13330.2022 "СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения", утвержденный приказом Минстроя России от 19.05.2022 N 389/пр, где в п. А.5 определяется, что полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т. п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов, шахт, пространств для инженерных коммуникаций.

Для расчета стоимости возмещения коммунальных услуг по теплоснабжению используется "полезная площадь" здания по принципу расчета согласно СНиП.

Для расчета стоимости электропотребления используется принцип определения полезной площади с поправками на то, что некоторые помещения в здании - Торговый центр оборудованы счетчиками, а некоторые - нет. Для вычисления полезной площади здания, не оборудованной счетчиками из общей полезной площади исключаются площади, оборудованные счетчиками и остается площадь без счетчиков, которая распределяется между Арендаторами, которые арендуют площади без счетчиков ( в т.ч. таким Арендатором является Ответчик).

Для расчета стоимости водоснабжения и водоотведения используется принцип определения полезной площади по аналогии с электроснабжением, т.е. из общей полезной площади исключаются площади, оборудованные счетчиками для воды.

Для расчета стоимости возмещения по облуживанию лифтов используется метод расчета полезной площади, когда от общей "полезной" площади отнимается площадь тех Арендаторов, которые не пользуются лифтом, расположенным в здании Торгового центра, так как арендуемые площади таких Арендаторов находятся в других частях здания, где нет доступа к лифту, они им не пользуются.

Поэтому для расчета возмещения по каждому виду коммунальной услуги исходная "полезная" площадь разная, так как зависит от особенностей организации инженерной инфраструктуры для каждого вида коммунального ресурса в здании Торгового центра в целом и отдельно в тех или иных его частях (помещениях). Такой подход является целесообразным, поскольку в этом случае обеспечивается более точный учет потребления конкретным Арендатором, поскольку отсекаются все лишние площади, не участвующие в распределении конкретного ресурса.

Вопреки доводам ответчика, Истец предоставляет детализацию начислений по электроэнергии, по водоснабжению-отведению, по теплоснабжению, по лифтовому хозяйству.

В счетах-фактурах на ТКО объекты индивидуализированы по адресу. Адрес здания - Торговый центр: 630501, р.п. Краснообск, д. 244/2.

Тариф поставщика услуги определяется исключительно по первичным документам от поставщика коммунальной услуги: счета-фактуры, счета, акты на оказание услуг, либо ведомости детализаций. Для электроэнергии - это ежемесячная детализация начислений за электрическую энергию.

В калькуляцию административно-хозяйственных расходов к договору N 15 от 12.05.2022, которая определяет стабильную (неизменную) ежемесячную сумму возмещения входят только те расходы, которые состоят из стоимости "услуг", которые Арендодатель осуществляет своими силами при помощи штатного персонала. Это технические специалисты, которые проходят специальную сертификацию, аттестацию, периодическое повышение квалификации и прочее, в зависимости от вида деятельности.

Обслуживание лифтов силами штатного персонала невозможно, поскольку должно осуществляться привлекаемыми специализированными организациями. Специализированная лифтовая организация, выполняющая работы по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, должна удовлетворять всем требованиям Правил организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных Постановлением Правительства от 24 июня 2017 года N 743.

Поэтому тех.обслуживание лифтов обосновано отнесено истцом к переменной составляющей возмещения коммунально-эксплуатационных расходов Арендатором по договору N 15 от 12.05.2022.

Ответчик ссылается на различный инвентарный номер лифта, находящегося в Торговом центре: в Спецификации к договору N 2022-307 от 07.10.2022 с ООО "НЛСК" на тех.обслуживание лифтов - инвентарный номер лифта в Торговом центре N 5495, а в Ведомости распределения затрат по лифтовому хозяйству СФНЦА РАН - N 5496.

Истец, в ходе судебного разбирательства, сообщил правильный номер лифта в Торговом центре согласно Паспорту лифта- 5496, а разночтения являются опечатками специалистов СФНЦА РАН, оформляющих документы.

Истцом в материалы дела представлены три договора, заключенных последовательно на техобслуживание лифтового хозяйства СФНЦА РАН. Это связано со спецификой проведения закупок, так как СФНЦА РАН является бюджетным учреждением:

1) Договор от 30.08.2021 N 2021-259 с ООО ПКФ "Валанд", заключен на 12 месяцев, действовал по август 2022 г. включительно, стоимость услуг указана в договоре общая - 477 600 руб. /12 месяцев = 39 800 руб. в месяц. Истцом представлена Ведомость распределения затрат с сентября 2021 по август 2022, где стоимость услуг ТО лифтов 39 800 руб. распределена на каждую единицу. Таким образом, расчеты Истца фактически подтверждены, ясны и прозрачны.

2) Договор от 01.09.2022 N 2022-314 с ООО ПКФ "Валанд", заключен на 2 месяца - сентябрь, октябрь 2022 г., стоимость услуг по договору всего 85 172 руб. / 2 месяца = 42 586 руб. в месяц. Истцом представлена Ведомость распределения затрат на сентябрь, октябрь 2022, где стоимость услуг ТО лифтов 42 586 руб. в месяц распределена на каждую единицу.

3) Договор от 07.10.2022 N 2022-307 с ООО "НЛСК", заключен на 12 месяцев с ноября 2022 по октябрь 2023 включительно, стоимость услуг по договору всего 666 528 руб. /12 месяцев = 55 544 руб. в месяц. Истцом представлена Ведомость распределения затрат на ноябрь, декабрь 2022 г., где стоимость услуг ТО лифтов 55 544 руб. в месяц распределена на каждую единицу.

В связи с доводами ответчика, Истец уточнил, что согласно Приложению г) к договору аренды от 12.05.2022 N 1 - копия поэтажного плана и экспликация к поэтажному плану объекта аренды - на первом этаже лифт обозначен номерами 76, 77, а на втором этаже лифт обозначен номерами 47, 48. Таким образом грузовой лифт входит в арендуемые Ответчиком площади и возмещение расходов на его техническое обслуживание включено в расчет правомерно и обоснованно.

В здании Торгового центра оборудована и работает система централизованной канализации,, в связи с чем, плата за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения рассчитывается и оплачивается в соответствии с действующим законодательством согласно п. 11 Контракта от 22.08.2022 N 14552-Д/22 с МУП г. Новосибирска "ГОРВОДОКАНАЛ" и обосновано включена истцом в расчет задолженности.

Заслуживает внимания то обстоятельство, что Ответчиком полностью и без возражений оплачены выставленные Истцом счета по коммунальным и эксплуатационным расходам за май, июнь, июль, август, сентябрь 2022 года.